ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Арендатор земельного участка для строительства не предупредил об ограничениях

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3.

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

Новая редакция Ст.

22 ЗК РФ 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2020 г. 3.1. Утратил силу с 1 марта 2020 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2020 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для

реализации договоров об условиях

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты.

Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам.

В обзор вошли дела, разрешенные в 2020 году Верховным судом (ВС) РФ.

1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016 Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды.

Аренда земельных участков

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст.

606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.

Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.Договор аренды землиВ Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст.

22,

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков (действующая редакция)

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст.

22 ЗК РФ 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2020 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для

ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

лишь чуть-чуть обсуждалось (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков? 4 ст. 11.8 ЗК РФ: – в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение

Статья 46.

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п.

Основания прекращения аренды земельного участка

СТ 46 ЗК РФ 1.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором. 2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3.

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

»»Статья 22. Аренда земельных участков 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2020 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для

Статья 22. Аренда земельных участков

СТ 22 ЗК РФ 1.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2020 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2020 г. 3.2. Утратил силу с 1 марта 2020 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для

реализации договоров об условиях деятельности в свободной

Об ограничении права аренды земли

УДК 349.414 Страницы в журнале: 103-109 Э.Ф. Нигматуллина, кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета Россия, Казань Рассматривается проблема соотношения гражданского и земельного законодательства при реализации права аренды земли.

Автором анализируются сложные вопросы договора и обязательства и предлагается рассматривать положения статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации 2020 года с позиции Сиракузских принципов. Ключевые слова: аренда земли, разрешенное использование, земельный участок, обязательства, воля, ограничение права. Конструкции конституционных норм России о земле и природных ресурсах основаны на началах дискреции.

По мнению Г.А. Гаджиева,

«они носят не строго императивный, а дозволительный характер, поскольку дают возможность для широкой инициативы при осуществлении конституционной, экономической и правовой политики государством»

[1, с.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2020 г. 3.1. Утратил силу с 1 марта 2020 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2020 г. 4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической

Статья 22.

Аренда земельных участков

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 1 Положения о департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», пунктом 2.10.1.3 Административного регламента, утвержденного пунктом 1.13 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП, подпунктом 3 пункта 5 статьи 4.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», , Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия у департамента права в нарушение законодательства предоставить обществу «ДОРМАШ И КМ» земельный участок в аренду сроком на 49 лет.

Суды первой и апелляционной инстанций,

Арендатор земельного участка для строительства не предупредил об ограничениях

При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10); – прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10); – истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

ВС защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

Эксперты «АГ» положительно ценили выводы Верховного Суда. По мнению одного из них, определение ВС устраняет правовую неопределенность относительно размера арендной платы за земельный участок. Другой эксперт считает, что Суд фактически приравнял арендаторов ограниченной в обороте земли к собственникам иных участков в части определения размера платы за землю.

24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.

Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи

В конце августа 2020 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса. Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2020 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке. Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 2020 г. № 23/96-ОЗ.

Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.

Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость. Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.

В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения – автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога. Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2020 г. № 582). Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.

Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.

Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2020 г. № 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2020 г.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение

Изучив обстоятельства дела № А41-51086/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Со ссылкой на подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ Верховный Суд отметил, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом госвласти региона.

«Ранее (до 1 марта 2020 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ», – указано в определении Суда.

Как пояснил ВС, такие принципы утверждены постановлениями российского правительства № 582 и 531 (последнее из них вступило в законную силу с 12 августа 2020 г.). Согласно им арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Поэтому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы за земельные участки (утв. Приказом МЭРТ РФ от 29 декабря 2020 г.) при определении таковой рекомендуется учитывать интересы собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Высшая судебная инстанция пояснила, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Кроме того, Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что согласно Обзору ВС РФ № 2 за 2020 г. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв. Постановлением № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. «Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами», – указано в определении ВС.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области. При новом рассмотрении суду необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СтайлЛюкс», и разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка путем правильного применения норм материального и процессуального права.

Эксперты АГ согласились с выводами Суда

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко пояснил, что в рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что Постановление Правительства РФ от 16 июля 2020 г. № 582 применяется только в отношении федеральных земель: «Спорный участок находится на территории Московской области, однако право государственной собственности разграничено не было, поэтому нижестоящие судебные инстанции пришли к выводу о необходимости применения регионального законодательства».

Андрей Пархоменко считает, что данное разночтение было вызвано тем, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участки, предоставленные без торгов, устанавливается законодательством субъектов РФ. «В то же время в п. 1 указанной статьи размер арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности, устанавливается Правительством РФ», – пояснил юрист. По его словам, Верховный Суд РФ разрешил коллизию следующим образом: органам, ответственным за определение размера арендной платы, необходимо принимать во внимание Постановление Правительства РФ № 582, поэтому доводы нижестоящих судов о неприменении к данным отношениям указанного постановления были признаны ошибочными.

Как пояснил Андрей Пархоменко, для установления размера арендной платы соразмерной земельному налогу необходимо соблюсти ряд условий:

1) участок должен быть приобретен в аренду без проведения торгов;

2) участок должен быть ограничен в обороте;

3) на таком земельном участке должен быть расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у арендатора;

4) право государственной собственности на земельный участок может быть не разграничено либо находиться в муниципальной собственности.

С учетом изложенного юрист положительно оценил судебный акт Верховного Суда, который, по его мнению, устраняет правовую неопределенность относительно размера платы за земельный участок. «Кроме того, данным определением ВС РФ разрешена коллизия относительно применения федеральных и региональных нормативных актов, что должно позитивно сказаться на регулировании данного аспекта отношений в сфере землепользования», – резюмировал эксперт.

В свою очередь директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд РФ исправил ошибки нижестоящих судов, указав на то, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

«Таким образом, Суд защитил интересы владельцев зданий, расположенных на государственной земле, которую они не могут приобрести в собственность из-за предусмотренных законодательством РФ ограничений: размер арендной платы за землю для таких лиц не должен превышать сумму земельного налога за аналогичные участки, не ограниченные в обороте. Фактически суд приравнял в части определения размера платы за землю таких арендаторов земли к собственникам иных участков с аналогичными параметрами без обременений: плата для них будет одинаковой», – считает Алексей Силиванов.

Как указал эксперт, Верховный Суд РФ подтвердил, что он придерживается принципа, при котором участники правоотношений должны быть в равном положении – владелец участка не должен финансово страдать из-за того, что он из-за законодательных ограничений, не связанных с его поведением, не может реализовать свое право на приватизацию. В части платы за землю он должен быть не в худшем положении, чем если бы он был собственником иной земли.

ВС РФ разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.Стоит ли брать ее на вооружение?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют. В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка. О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов. Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов. В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода. Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2020 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2020 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2020 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2020 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2020 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке. Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания. В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ). Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст. 246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Иными словами, на практике и Росреестр, и суды придерживались позиции, что с момента приобретения доли в земельном участке его арендатор таковым больше не является — договор аренды либо считался прекращенным, либо квалифицировался как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату арендатору как одному из дольщиков (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2016 № 15АП-6751/2016 по делу № А53-29594/2012, Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № ВАС-143/13 по делу № А53-11699/2012, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу № А53-19886/2012).

Подобная квалификация договора аренды несла с собой достаточно серьезные риски для арендатора — участника долевой собственности. Помимо вероятных отказов Росреестра в регистрации обременения в виде аренды в отношении земельных участков, выделенных из арендуемого участка в натуре, возникали также риски оспаривания договора аренды в целом.

Представим ситуацию, что арендуемым земельным участком заинтересовался конкурент сельхозпроизводителя. Он может предложить собственникам земли более привлекательные условия сотрудничества. С учетом сформировавшейся судебной практики любой из собственников мог обратиться в суд и с большой вероятностью успешно оспорить договор аренды, с тем чтобы заключить его с новым арендатором на более выгодных условиях.

Верховный суд изменил практику

С течением времени проблема становилась все острее, поскольку сельхозпроизводители-арендаторы оказались в ощутимо слабой позиции из-за выработанного в практике подхода и активно отстаивали свои интересы в судах. В итоге этот вопрос попал на рассмотрение Верховного суда РФ, который выразил диаметрально противоположную ранее сложившейся точку зрения, включив ее в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017.

Цитируем документ

ВОПРОС 4. Подлежит ли применению правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в случае приобретения арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на этот участок?

ОТВЕТ. При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, п. 1 ст. 308 ГК РФ).

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

В связи с изложенным правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

После выхода указанного Обзора судебной практики ситуация стала меняться — суды стали признавать отказы Росреестра в регистрации договоров аренды с участием одного из дольщиков земельного участка незаконными (см., например, Определение Верховного суда РФ от 17.05.2018 № 310-КГ18-5406 по делу № А64-242/2017, постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.03.2020 № Ф08-733/2020 по делу № А63-9613/2018).

После выхода Обзора ВС РФ свою позицию изменил АС Северо-Кавказского округа, рассматривавший приведенное выше дело № А32-29113/2015.

Пример из практики

После того как АС Северо-Кавказского округа постановлением от 16.11.2016 отправил дело на новое рассмотрение в суд субъекта, первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении требований компании о внесении в ЕГРП записей об обременениях в виде аренды в отношении выделенных участков. В итоге дело снова попало на рассмотрение в кассацию.

В связи с подачей компанией очередной жалобы на состоявшиеся судебные акты АС Северо-Кавказского округа направил в Верховный суд запрос о разъяснении правил применения ст. 413 ГК РФ при приобретении арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на такой участок. В письме от 28.12.2017 ВС РФ сообщил о том, что данный вопрос обсужден на заседании Президиума ВС РФ 27.12.2017, а выработанные правовые позиции включены в Обзор судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В результате суд округа, руководствуясь разъяснениями Верховного суда, изменил свою позицию по рассматриваемому вопросу и удовлетворил требования заявителя-арендатора, признав отказ Росреестра в регистрации обременений незаконным.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.01.2018 № Ф08-6877/2017 по делу № А32-29113/2015

В приведенном деле стоит также отметить интересный факт: к моменту рассмотрения спора в суде округа по второму кругу заявитель-арендатор приобрел в собственность те самые спорные земельные участки, которые выделил в натуре один из дольщиков и в отношении которых шел спор о возможности обременения их правом аренды. Хотя экономический интерес у заявителя-арендатора в разрешении спора пропал, у него сохранился интерес юридический. Вероятнее всего, заявитель не хотел создавать прецедент не в свою пользу, полагая, что судебная практика изменчива и всегда остается вероятность, что его правовое поведение может впоследствии сыграть против него.

Риски снизились, но не исчезли

На сегодняшний день судебная практика развернулась лицом к арендаторам-дольщикам. Тем не менее этот вопрос не стоит оставлять без внимания. Росреестр по-прежнему отказывает в регистрации договоров аренды либо обременений. И до тех пор, пока соответствующие изменения не приобретут статус закона, все может радикальным образом измениться. А поскольку земля, в том числе принадлежащая сельхозпроизводителям на праве аренды, — это, как правило, ключевой актив, риски слишком высоки, чтобы полагаться на последовательность позиции Верховного суда.

Каким образом можно попытаться нивелировать риски компании-дольщику, арендующей или планирующей арендовать землю у сособственников?

Заключить соглашение о порядке использования земельного участка между всеми участниками долевой собственности

У этого варианта есть свои минусы. Договор аренды имеет много преимуществ перед соглашением сособственников — он лучше урегулирован законодательно, предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, подлежит регистрации. Тем не менее если договор аренды теоретически может быть оспорен, то даже такая конструкция защитит арендатора-дольщика от ключевого риска.

Заключить договор аренды от имени компании, созданной для этих целей и контролируемой дольщиком, заинтересованным в аренде оставшейся части участка

При таком варианте заинтересованная в аренде участка компания-дольщик останется только арендодателем совместно с другими владельцами земельных долей.

Передать принадлежащие арендатору-дольщику земельные доли контролируемой компании

В этом способе нюанс заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 12 Закона о землях сельхозназначения участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по общему правилу только после выделения земельного участка в счет земельной доли (если он не собирается передать свою долю другому сособственнику или внести долю в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственной организации). Тем не менее для некоторых случаев этот способ может стать решением.

Выделить земельный участок в счет принадлежащих компании земельных долей

При этом способе компании придется поставить выделенный участок на кадастровый учет, произвести его регистрацию, а затем заключить договор аренды в отношении земли, оставшейся после выдела у сособственников.

Выбирать какой-то из предложенных вариантов или же остаться арендатором самому — решать компании. Возможно, с учетом конкретных обстоятельств одно из предложенных решений не будет слишком обременительным, зато позволит арендатору спокойно вести свою деятельность.

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2020 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2020 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2020 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2020 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

Суть спора

НАША СПРАВКА

Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав. 

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 2020 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2020 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц. 

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2020 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2020 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть. 

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2020 г. № 06АП-4228/14.

ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: