В Госдуму внесен законопроект о продлении и расторжении договоров аренды

Кабмин внес в Госдуму законопроект о продлении и расторжении договоров аренды&nbsp

Правительство внесло в Госдуму законопроект, предполагающий особый порядок продления и расторжения некоторых договоров аренды недвижимости.

Так, добросовестным арендаторам городской и муниципальной недвижимости хотят дать возможность автоматически продлить договор аренды на действующих условиях еще на год. Предполагается, что пролонгация аренды будет проходить без проведения торгов и оценки рыночной стоимости.

Нюансы инициативы комментирует ведущая программы «Недвижимость» на BusinessFM Валерия Мозганова.

Валерия Мозганова обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» «В первую очередь стоит обратить внимание, что речь идет только о тех арендаторах и только о той недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Уже довольно давно Москва, например, да и не только, наверное, Москва, проводит торги, и ту собственность, которая у них находится (дома, первые этажи домов, полуподвальные помещения или что-то еще), они предлагают арендаторам, в первую очередь представителям малого и среднего бизнеса. И вот эти арендаторы теперь получат возможность продлить срок аренды на целый год. Та же самая история с земельными участками, я думаю, что земельные участки все-таки арендует у города и федеральных властей более крупный бизнес, но, опять же, речь идет только о той недвижимости, земле или зданиях, которые у государства федерального или муниципального в собственности. То есть представителей классической коммерческой недвижимости эта история не затрагивает. И ссылаясь на это постановление или этот закон, никакой арендатор, сидящий в классическом торговом центре никаких скидок получать не сможет. И вторая немаловажная вещь: в тексте указано, что речь идет исключительно о добросовестных арендаторах. Думаю, что в данном случае будет проверяться, насколько арендатор законопослушен, как он платил налоги, как он выплачивал аренду. И если у арендатора есть какие-то задолженности, прежде всего, думаю, налоговые, то может возникнуть проблема, и никаких поблажек он получить не сможет. Мне сейчас сложно сказать, какого числа арендаторов это коснется, это не сильно мало, но по сравнению с классической коммерческой арендой — не так много, так что обольщаться тут не стоит».

Также проект правительства оговаривает возможность арендаторов без штрафов расторгнуть договор аренды, если их доходы в текущей ситуации упали больше чем на 50%.

Видео дня. В России должников по кредитам стало больше

В Госдуме предложили особый порядок продления и расторжения некоторых договоров аренды

01:36 09.05.2020 366

Правительство внесло в Госдуму законопроект, предполагающий особый порядок продления и расторжения некоторых договоров аренды недвижимости.

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, который предполагает особый порядок продления и расторжения некоторых договоров недвижимости, пишет РИА Новости.

Согласно ему арендаторы смогут продлевать договор аренды на год на прежних условиях без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта. Однако эта норма касается только добросовестных арендаторов, которые заключали договоры до введения режима повышенной готовности.

Арендаторам земельных участков в государственной или муниципальной собственности также разрешено продлевать договор аренды до трех лет, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по оплате аренды.

Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, в Ленобласти расширили поддержку малому бизнесу. Второй пакет мер поддержки бизнеса в Петербурге ослабит «коронавирусную удавку».

Материалы партнеров:

В Госдуму внесли законопроект о продлении и расторжении договоров аренды

    Законопроект может помочь добросовестным арендаторам.

    Правительство Российской Федерации внесло в Государственную думу законопроект об особом порядке продления и расторжения некоторых договоров на аренду недвижимости.

    РИА Новости сообщает, что кабмин предлагает возможность продлить договор аренды на срок до одного года на прежних условиях, если недвижимость находится в государственной и муниципальной собственности. Добросовестные арендаторы смогут продлить договор без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта.

    Похожие меры коснутся и добросовестных арендаторов земельных участков, что находятся в государственной и муниципальной собственности. Только в этом случае срок аренды можно будет продлить до трех лет.

    Не пропустите

    Помимо этого, в законопроекте содержатся положения, согласно которым арендатор сможет расторгнуть договор аренды в случае, если его доходы упали более чем вдвое с момента введения режима ЧС или повышенной готовности. Их также освободят от необходимости возмещать убытки в виде упущенной выгоды. Арендодатели же будут обязаны вернуть предусмотренный договором обеспечительный платеж.

    Ранее Online47 сообщал, что Правительство Ленинградской области расширило перечень видов деятельности предпринимателей, которые могут получить социальную поддержку в виде денежных выплат в период пандемии коронавируса.

    Соответствующие изменения были утверждены губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко. Перечень ОКВЭД расширили с 9 до 30 основных экономических видов деятельности ИП, которые приостановили свою деятельность из-за распространения COVID-19 и имеют право на дополнительные меры соцподдержки.

    Фото: zen.yandex.ru

    Все новости Ленинградской области онлайн в Фейсбуке. Подписаться

    Арендаторам хотят разрешить в одностороннем порядке разрывать договор

    При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности. Также арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязательства

    Фото: MAXIM SHIPENKOV/EPA/ТАСС

    В Госдуму внесен законопроект, который разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Соответствующий документ размещен в базе данных нижней палаты парламента.

    Поправки стали частью большого проекта Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

    Согласно документу, арендатор по договору, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в 2020 году, «вправе отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 2020 Гражданского кодекса РФ, связанных исключительно с досрочным расторжением договора».

    При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Также арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности до принятия такого решения — не иметь штрафов и просрочек. Уведомление об отказе от договора он направляет арендодателю.

    «Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей», — отмечается в документе.

    Однако из текста документа неясно, об арендаторах какой недвижимости идет речь. В пояснительной записке к документу говорится о муниципальной и государственной недвижимости.

    «Поправки нарушают базовые принципы делового оборота»

    Обеспокоенность готовящимися поправками выразила директор департамента торговой недвижимости Accent Capital (под управлением компании находятся объекты коммерческой недвижимости) Олеся Никитенко. «Мы обеспокоены ст. 5 законопроекта, которая разрешает арендатору недвижимости выходить из договора в одностороннем порядке и без штрафных санкций в случае потери более 50% выручки», — сказала она.

    Обычно арендатор недвижимости вносит обеспечительный платеж. В случае безосновательного досрочного расторжения договора этот депозит остается в качестве штрафа у арендодателя либо арендатор может заранее уведомить собственника (обычно это предусматривают условия контракта) и расторгнуть договор. К примеру, если речь идет о небольшом помещении, то арендатор должен уведомить собственника за один — три месяца. Для якорных операторов, которые занимают большие площади, срок может доходить до года. В такой ситуации сохраняется паритет — все стороны уравновешены, риски минимизированы, пояснила эксперт.

    Кроме того, много вопросов вызывают учет и достоверность выручки арендаторов, рассказала Никитенко. Например, арендатор может занимать помещение в торговом центре и работать как онлайн-магазин, не отражая выручку от электронной торговли.

    «Данные поправки нарушают базовые принципы делового оборота, дают преференцию только одной из сторон. В таких условиях институт долгосрочных арендных отношений исчезает, нарушается стабильность делового оборота в отрасли», — отметила Олеся Никитенко.

    Юридическим языком

    Мария Спиридонова, управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:

    — Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020.

    Законопроектом № 953580-7 предусматривается дополнить ст. 19 частями 4–8, расширив меры поддержки арендаторам недвижимого имущества.

    Так, добросовестный арендатор сможет отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, связанных исключительно с досрочным расторжением договора, при условии снижения его ежемесячных доходов более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации путем направления арендодателю уведомления об отказе от договора.

    При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.

    В соответствии с пояснительной запиской к законопроекту вводимые положения предлагается сделать обязательными для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности без привязки к отраслям российской экономики, признанным в наибольшей степени пострадавшими в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

    Полагаем, что предусмотренные положения законопроекта в настоящей редакции позволяют реализовать эту меру поддержки и арендаторам недвижимости, находящейся в частной собственности.

    Торговые центры против поправок и грозят дефолтом

    Российский совет торговых центров (РСТЦ) в свою очередь направил письмо председателю Комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову с просьбой не принимать данные поправки и поддержать отрасль. Документ есть в распоряжении редакции «РБК-Недвижимость».

    В настоящее время торговые центры полностью лишены дохода. Сами ТЦ не попали в список пострадавших отраслей, к ним не применяются никакие меры государственной поддержки. По оценкам РСТЦ, средняя собираемость аренды за апрель-май составляет 10-15% от условий договора. Восстановление помесячных выручек до результатов прошлого года займет по умеренно оптимистичному сценарию 9-15 месяцев после открытия.

    В РСТЦ считают, что принятие поправок повлечет необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления, а также «переоценку объектов недвижимости, которая грозит банкам 2 трлн руб. дефолтных долгов, 350 млрд прямых процентных потерь, и как результат коллапс всей отрасли торговых центров». Сами торговые центры перейдут к банкам и государству, которые не смогут восстановить их экономическую и социальную ценность даже в среднесрочной перспективе. За счет сокращений зарплат и увольнений сотрудников, вовлеченных в отрасль торговых центров, в случае коллапса за чертой бедности окажутся 6,3 млн человек.

    В связи с этим российские торговые центры просят не принимать данные поправки и включить торговые центры в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии. Среди мер поддержки, о которых говорят ТЦ, — отмена налогов на имущество, земельного налога и аренду за землю на время пандемии плюс один квартал и субсидирование кредитов.

    Запрашиваемые меры поддержки вернутся троекратными налоговыми поступлениями для государства в течение года после восстановления и помогут пережить торговым центрам пандемию с наименьшими потерями, уверены в РСТЦ.

    Ранее правительство предложило пролонгировать аренду госземель из-за карантина. Речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пролонгировать договор можно сроком до трех лет по заявлению арендатора. Дополнительные детали данного механизма в настоящее время прорабатываются.

    Особый порядок: в Госдуму внесен законопроект о договорах аренды

    Правительство внесло в Госдуму законопроект, согласно которому предлагается ввести особый порядок продления и расторжения договоров аренды недвижимости.

    Как сообщает РИА «Новости», кабмин предлагает продление договора до одного года на прежних условиях арендаторам недвижимости, которая находится в государственной и муниципальной собственности.

    Предполагается, что это коснется добросовестных арендаторов, которые заключили договора до введения режима повышенной готовности.

    Продление будет проходить без торгов и оценки рыночной стоимости объекта. Аналогичные меры планируется ввести для арендаторов земельных участков в государственной или муниципальной собственности. Предлагается разрешить пролонгацию на срок до трех лет, не учитывая оснований его заключения и возможной задолженности по арендной плате.

    В законопроекте также говорится, что организации и ИП получат право на расторжение договоров без штрафов, если их доходы упали более чем в два раза с момента введения режима ЧС или повышенной готовности.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: