Узаконивание перепланировки нежилого помещения: Нюансы согласования и оформления

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения обычно проводится для изменения его функционального назначения и приспособления под новый вид деятельности. 

По действующему законодательству, перепланировку нежилого помещения до начала строительно-демонтажных работ необходимо согласовать. В данной статье мы расскажем об особенностях оформления перепланировки нежилых помещений в Москве. 

Что является перепланировкой нежилого помещения

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимо получить соответствующее разрешение.

Жилищное законодательство определяет перепланировку в многоквартирном доме, как работы, изменяющие конфигурацию помещений.

Эти же нормы по перепланировке относятся к нежилым помещениям, расположенным в отдельно стоящих нежилых зданиях. 

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Для переустройства и перепланировки нежилого помещения важным является его расположение, от которого зависит, какая организация будет проводить согласование:

  • Для объектов, расположенных в жилых домах, согласование проводится Мосжилинспекцией;
  • Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро технической инвентаризации.

Назначение нежилых помещений после проведения перепланировки также определяет состав согласующих организаций и содержание проектной документации. 

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.

Основополагающим законодательным актом, регламентирующим процесс согласования и допустимые мероприятия при перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, является постановление городского Правительства №508-ПП.

В настоящее время согласовать перепланировку нежилого помещения в Москве можно не только до ее проведения, но и по факту, что предусматривает два варианта состава проектной документации.

Для планируемой перепланировки разрабатывается комплект документации, включающий проект и техническое заключение, определяющее возможность проведения намеченных проектом работ.

Для узаконивания сделанной перепланировки, помимо проекта, нужна разработка технического заключения о допустимости и безопасности работ, которые уже выполнены.

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения потребует, помимо проектной документации, положительных заключений различных органов, в том числе Роспотребнадзора. Какие документы нужны в конкретном случае зависит от того, как будет использоваться помещение после перепланировки, и от состава ремонтных работ.

Часто согласовать перепланировку нежилого помещения возможно только при согласии 73% всех собственников дома. Это необходимо в тех случаях, когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность. Например, при устройстве отдельного входа в нежилое помещение.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Согласование в БТИ перепланировки нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, предполагает предоставление проектной документации в составе:

  • Проекта перепланировки.
  • Для предстоящей перепланировки – технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ. 
  • Для выполненной перепланировки – технического заключения о допустимости и безопасности сделанных работ.

Комплект документов предоставляется в БТИ, которое в данном случае и выступает согласующим перепланировку органом.

Пример проектной документации для согласования перепланировки в нежилом здании:

Что нужно для перепланировки нежилого помещения

Как было сказано выше, при перепланировке нежилого помещения, помимо проекта и техзаключения, может понадобиться согласие большинства собственников дома, добиться чего очень не просто.

В случае любых изменений, касающихся фасада здания, в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Чаще всего это необходимо для таких работ как:

  • Устройство витрин.
  • Монтаж внешних тамбуров и козырьков.
  • Устройство пандусов и дебаркадеров.
  • Размещение дымоходов и вентиляции.
  • Пристройка крылец и лестниц, а также многого другого.

Проектная документация, содержащая мероприятия, вносящие изменения в архитектурный облик здания, на сегодня согласуется непосредственно Мосжилинспекцией или направляется (по усмотрению надзорного органа) для согласования в архитектурное управление города Москвы.

Вопрос по перепланировке нежилых помещений, расположенных в исторических здания и иных объектах культурного наследия, наиболее сложен. Помимо того, что большинство этих зданий имеют деревянные перекрытия и значительный износ конструкций, важно знать в каждом конкретном случае, что является предметом охраны.

Подробнее о перепланировке в доме-памятнике написано здесь.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проектирование перепланировки нежилых помещений, независимо от их расположения, должна осуществлять организация с допуском СРО. 

Состав проекта перепланировки нежилого помещения может существенно отличаться в каждом случае, что определяется будущим функциональным назначением помещения.

В случае, когда после перепланировки в помещении запланировано размещение предприятия общественного питания, аптеки, детских и медицинских учреждений, проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается объект (уровень освещенности, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ технологии.

В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и в итоге, цену проекта перепланировки нежилого помещения.

Проект перепланировки нежилого помещения, образец:

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения

Нормы, регламенты и законы о перепланировке нежилых помещений требуют участия в разработке проектной документации различных организаций в зависимости от сложности выполняемых работ. 

Так, для мероприятий, связанных с изменением несущих конструкций дома, нужно техническое заключение, разработанное автором проекта здания или замещающей его организацией.

Во всех остальных случаях, когда работы не связаны с изменением несущих конструкций многоквартирного дома с ж/б перекрытиями, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности ее проведения, а для выполненной – о допустимости и безопасности произведенных работ.

Стоимость перепланировки нежилого помещения, если нет необходимости в изменениях несущих конструкций дома, будет заметно ниже. 

Последовательность узаконивания перепланировки нежилого помещения

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве также определена постановлением правительства города №508.

Установленный порядок действий предполагает предварительную подачу в один из офисов Мосжилинспекции следующих документов:

  • Правоустанавливающих документов (свидетельства о собственности/договора аренды).
  • Документов, подтверждающих полномочия заявителя (приказ о назначении и т. п.).
  • Устава организации.
  • Поэтажного плана с экспликацией (технического паспорта нежилого помещения). 
  • Выписки из технического паспорта по форме 1А. 
  • Справки БТИ о состоянии здания (по форме 5). 
  • Технического заключения и проекта перепланировки.
  • Заявления в установленной форме.

По окончании работ комиссия ГЖИ принимает объект, проверяя его на соответствие согласованному проекту. При отсутствии замечаний комиссия предоставляет акт о завершении перепланировки нежилого помещения, после чего могут быть внесены изменения в документацию БТИ.

Как было сказано выше, узаконить перепланировку нежилого помещения после ремонта в Москве также возможно.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, определяется местными регламентами. Состав необходимой для согласования документации в каждом городе может существенно отличаться.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения после ее выполнения предполагает обязательную выплату штрафа. На сегодня для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей на каждого из собственников. 

Если собственником является юридическое лицо или оно имеет право распоряжения арендуемым помещением, сумма штрафа будет иной – от 300 тысяч рублей.

Кроме того, согласовать перепланировку нежилого помещения в том виде, в каком она сделана, зачастую не удается – частично или полностью выполненные работы могут не соответствовать действующим строительно-санитарным нормам. В этих случаях для оформления перепланировки предварительно необходимо выполнить восстановительный ремонт. 

В большинстве случаев определиться с необходимыми восстановительными мероприятиями удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок. Такую консультацию вы можете получить бесплатно в нашей организации.

Комплект документов для согласования выполненного ремонта в основном будет точно таким же, как и для предстоящей перепланировки. Основные отличия в составе документов – вместо заявления о согласовании перепланировки подается  заявление на получение акта о ее завершении и посещении объекта приемочной комиссией, вместо техзаключения о  возможности перепланировки подается техническое заключение о допустимости и безопасности работ. 

Узаконить перепланировку нежилого помещения- цена

Как мы уже сказали, несогласованная перепланировка предполагает административную ответственность в виде выплаты штрафа.

Также в стоимости оформления перепланировки по факту необходимо учесть расходы на восстановительный ремонт.

Итоговая стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения, если она уже проведена, как правило, существенно выше – в большинстве случаев без восстановительного ремонта не удается обойтись.

В отдельных случаях, чтобы оформить перепланировку нежилого помещения по факту, нужно учесть проведение строительной экспертизы.

Услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения

Наша организация обладает многолетним опытом в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок нежилых помещений.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок в Москве и Московской области.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве под ключ напрямую зависит от площади нежилого помещения и сложности перепланировки. Чтобы определиться, сколько стоит перепланировка нежилого помещения в Вашем случае, направьте к нам на электронную почту план нежилого помещения до перепланировки и эскиз намеченных/выполненных изменений или свяжитесь с нашими специалистами по телефону.

Консультации проводятся квалифицированными специалистами бесплатно. Мы ждем Ваших обращений.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения: Нюансы согласования и оформления

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Любая перепланировка должна быть согласована, так как изменение конфигурации помещения может нарушить безопасность всего здания. Согласовывать работы нужно до их начала. После выполнения кадастровый инженер подготовит новые техдокументы. Они будут основой для того, чтобы внести изменения в ЕГРН. Пока изменения не зафиксированы в реестре, с помещением нельзя проводить никакие сделки.

Несогласованная перепланировка – незаконна. Тоже касается и ситуаций, когда проект был согласован, но во время работ от него отошли. Ответственность за незаконные работы:

  • Помещение нужно привести в исходное состояние за свой счет.
  • Штраф.
  • Отказ в продлении лицензии (если деятельность, которую вы ведете, требует обязательного лицензирования).
  • Требование о прекращении действия договора аренды (если перепланировку сделал арендатор).

При этом уплата штрафа не отменяет того, что вам придется возвращать помещение в прежнее состояние.

В чем отличие от обычного ремонта

Согласовывать нужно в тех случаях, когда ремонт подразумевает:

  • Изменение площади и высоты.
  • Заделка или устройство окон и дверей.
  • Обустройство отдельного входа.
  • Объединение нескольких помещений в одно.
  • Перенос перегородок.

Узаконивание перепланировки в помещениях, расположенных в нежилых ОКСах и МКД отличается. Узнайте, как пройти процедуру, на консультации у специалиста «Геомер групп».

Что делать, если сделана незаконная перепланировка

Когда перепланировка была сделана самовольно, ее нужно узаконивать. Всегда есть риск получить отказ от согласующих органов. Особенно, если объект находится в жилом МКД. Чаще всего в административном порядке сделать это невозможно. Придется обращаться в суд. В узаконивании есть и другие нюансы:

  • Нужно получить техническое заключение. Оно подтверждает, что несущие конструкции не нарушены, помещение безопасно для людей. Все нарушения эксперт отразит в заключении. Если вы знаете, что работы были выполнены с нарушением строительных норм, лучше заранее устранить недостатки.
  • Еще одно частое явление – старая перепланировка, которая так и не была узаконена. Такие ситуации встречаются со старыми зданиями, в которых изменения делали еще до изменений в законодательстве. О том, что когда-то в помещении была другая конфигурация, свидетельствуют красные линии на поэтажном плане. Это несложные ситуации, с узакониванием обычно не бывает проблем. Нужно получить техплан помещения. Заказать техплан нежилого помещения можно в компании «Геомер групп». Наш кадастровый инженер приедет на объект, сделает все необходимые промеры и подготовит техплан. С этим техпланом вы обращаетесь в Росреестр, чтобы внести изменения. Мы можем пройти процедуру регистрации, представляя ваши интересы в Росреестре.
  • С проектом, техническим заключением и техпланом можно обратиться в контролирующие органы. Небольшую перепланировку муниципальные власти, как правило, согласовывают.
  • Если муниципальные органы отказали, значит нужно собирать документы в суд. Заключение эксперта и техплан будут подтверждать вашу правоту. Если суд вынесет решение в вашу пользу, вы можете обратиться в Росреестр и внести изменения в ЕГРН. Основанием для этого будет судебное решение.
  • Подавать заявление в Росреестр может только собственник помещения. В то же время, перепланировку нежилых помещений чаще делают арендаторы, которые им пользуются. Поэтому прежде чем начинать любые работы, сначала нужно получить согласие собственника. Когда помещение находится в долевой собственности, согласие нужно получать от всех правообладателей.

Особенности узаконивания перепланировки с изменениями в несущих конструкциях

Такие ситуации являются самыми сложными. В большинстве случаев придется обращаться в суд. Это связано с тем, что вмешательство в несущие конструкции может сказаться на безопасности всего здания. Обязательно потребуется получить техническое заключение, что вмешательство в конструкции не нарушило их несущие функции. В этом случае эксперт дает заключение, что изменения не нарушают требования к безопасности.

Даже при наличии положительного заключения экспертов узаконить такую перепланировку через муниципалитет получается не всегда. Чаще подобные вопросы решаются через суд. Вам потребуется доказать, что изменения не угрожают безопасности. Если доказать не получится, придется восстанавливать несущие функции измененной конструкции за свой счет.

В сложных случаях обращение в суд – это единственный способ узаконить изменения. Но нужно понимать, что судебное разбирательство не является гарантией того, что суд встанет на вашу сторону. По судебной практике суды часто встают на сторону администрации и отказывают в узаконивании перепланировки.

Особенности узаконивания перепланировки без изменения в несущих конструкциях

Согласовать такой вариант намного проще. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Подготовка проектной документации. Заказывать проект нужно в организации, которая имеет допуск СРО.
  2. Подготовка техплана. В компании «Геомер групп» можно заказать подготовку технического плана нежилого помещения.
  3. Подача заявления в согласующие органы. С проектом и техпланом нужно обратиться в согласующие органы. Если изменения не значительные, решение может быть принято на основании предоставленных документов. В некоторых случаях на объект выезжает комиссия.
  4. Заявление в Росреестр на внесение изменений. К нему нужно приложить техплан и акт, полученный в муниципалитете. Документы можно подать самостоятельно, через МФЦ. Также можно доверить эту работу нашим специалистам. Кадастровый инженер подаст все документы в Росреестр. По окончании процедуры вы получите на руки выписку из ЕГРН. После этого перепланировка будет законной.

Сроки узаконивания

Сроки, необходимые для прохождения процедуры узаконивания, могут сильно отличаться в каждом конкретно взятом случае. Приходите на консультацию к нашему эксперту. Он оценит вашу ситуацию и расскажет о возможных вариантах развития событий.

В среднем, срок согласования, если не были затронуты несущие стены, составляет до полугода. Чтобы узаконить изменения затрагивающие несущие конструкции административным путем, требуется около года. При обращении в суд процесс узаконивания может длиться до двух лет.

Где узаконить перепланировку

Это зависит от того, где находится помещение:

  • Помещение в нежилом здании – заявление нужно подавать в территориальное БТИ.
  • Помещения в МКД – сначала работы нужно согласовать с жилинспекцией.

Также могут потребоваться дополнительные согласования:

  • Москомархитектура. Согласовывать нужно в том случае, если проектом предусмотрено изменение внешнего вида здания. Например, обустройство отдельного входа.
  • Мосгаз. Если планируется устанавливать газовое оборудование.
  • Москомнаследие. В том случае, если помещение находится в здании, признанном объектом культурного наследия.
  • Роспотребнадзор. Согласовывать нужно перепланировку помещений, расположенных в жилых домах.

Также согласование может потребоваться в Мосэнерго, ГПН, санитарных службах и т.д. Чем сложнее выполненные работы, тем больше согласований нужно получить. Чтобы узнать, где нужно согласовывать перепланировку в вашем случае, приходите на консультацию в компанию «Геомер групп». Мы поможем вам подготовить документы и согласовать выполненные работы в контролирующих органах.

Документы

Для узаконивания потребуется большой пакет документов:

  • Учредительные документы.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Согласие всех собственников.
  • Согласие жильцов дома, если помещение находится в МКД.
  • Поэтажный план и экспликация.
  • Проект.
  • Схема размещения электрооборудования, сертификаты на него.
  • Техзаключение о том, что эти работы допустимы и не нарушают безопасность здания.
  • Техплан на помещение после выполненных работ.

Основная сложность этапа сбора документов заключается в том, что для их подготовки потребуется обращаться в разные организации. Подготовку поэтажного плана и экспликации можно заказать в нашей компании. При необходимости наши специалисты помогут согласовать перепланировку с собственниками, жильцами, контролирующими органами.

Когда не получится узаконить

  • Работы нарушают прочность и безопасность здания.
  • Ухудшился внешний вид фасада.
  • Нарушена нормальная работоспособность вентиляции, пожарного оборудования.
  • Затруднен или отсутствует доступ к инженерным коммуникациям.
  • Затронуты места общего пользования.

Невозможно узаконить перепланировку также в тех зданиях, которые предназначены к сносу. Единственное исключение из этого правила – изменение конфигурации было сделано для того, чтобы обеспечить безопасность эксплуатации ветхого здания.

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonivanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomesheniya.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: