Тонкости перепланировки нежилых помещений

Все можно изменить! Как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме?

Часто бывает так, что купленное или арендованное помещение не подходит для того бизнеса, который в нём будет вестись. В этом случае объект нужно перепланировать, а затем узаконить внесённые изменения. Но как конкретно это делается?

Понятие такой перепланировки

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

  • Инженерные сети и коммуникации (системы водо- и теплоснабжения и т. п.).
  • Электрические кабели и стационарное оборудование.

От прочих видов ремонта перепланировка отличается тем, что меняются технические характеристики объекта.

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций.

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

  • изменение коммуникаций – это переустройство;
  • если же затрагиваются перегородки, дверные и оконные проёмы – это перепланировка.

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2020 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу. Узнать о важных правовых нюансах при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме можно здесь.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

  1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
  2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
  3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.

Перепланировкой в случае работы с коммуникациями будет считаться изменение места их прокладки.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

  • Меняется объём помещения или его площадь.
  • Меняется количество его частей (например, с помощью установки перегородок).
  • Замена либо восстановление несущих конструкций (кроме тех случаев, когда они меняются на полностью аналогичные).

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 2020 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

  • Возведение настроек, встроек или пристроек, а также демонтаж уже существующих.
  • Повышение уровня инженерного оборудование.
  • Изменение фасада дома с целью улучшения архитектурной выразительности здания.

Правила и ограничения

Затевая перепланировку, надо помнить: она обязательно должна быть согласована с надзорным органом, а на каждое действие должно быть получено разрешение. Если этого не сделать, виновного в лучшем случае будет ждать штраф. В худшем же ему придётся за свой счёт устранять последствия своей «самодеятельности» и приводить помещение в изначальное состояние, зафиксированное в актах о приёмке здания в эксплуатацию (как сделать согласование перепланировки нежилого помещения?).

Вне зависимости от целей перепланировки, назначение объекта меняться не должно.

Поэтому, например, если арендован или куплен склад либо административное здание, в нём нельзя открывать пекарню или литейный цех. Либо, как минимум, придётся заказывать экспертизу и доказывать, что эксплуатация помещений в новом режиме будет безопасна как для сотрудников, так и для соседей и клиентов, а само здание не рухнет внезапно на голову из-за переделок.

Правила и ограничения для переделок в помещении регулируются СНиПами, касающимися норм:

  • Строительной безопасности.
  • Электробезопасности.
  • Правильной эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций и т. д.

Чем серьёзнее перепланировка, тем больше норм нужно учитывать, чтобы её узаконить. А вот, можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Правовое регулирование

Проводя перепланировку, пользователь помещения должен руководствоваться следующими нормативными актами:

  • ЖК РФ. Хотя он и касается в первую очередь жилых зданий, но именно там описываются случаи, когда в перепланировке может быть отказано (ст. 27), и когда за самовольные действия будет наступать ответственность (ст. 29).
  • ГрК РФ. Он устанавливает нормы эксплуатации зданий и сооружений, а также разграничивает полномочия федеральных, региональных и муниципальных органов власти в области планирования, проектирования и другой аналогичной деятельности.
  • СНиПы. Строительные Нормы и Правила (именно так расшифровывается эта аббревиатура) подробно описывают особенности эксплуатации отдельных видов помещений и технические требования, предъявляемые при этом.
  • Акты БТИ. Они утверждают конкретные проекты перепланировки.
  • Региональное законодательство. Несмотря на то, что на федеральном уровне требования не закреплены, на региональном они вполне могут фиксироваться.

Как получить разрешение?

Разрешение является тем документом, который позволяет начать процесс перепланировки, не нарушая требования закона.

Чтобы его получить, пользователю помещения необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Подготовить комплект документов. Он включает в себя проект перепланировки, документы, на основании которых у заявителя имеется право пользования помещением (обычно это выписка из ЕГРН о праве собственности), технический паспорт помещения и разрешение, полученное от собственника здания.
  2. Обратиться для согласования в надзирающий орган. Для нежилых зданий это обычно БТИ. При обращении подаётся заявление, к которому прилагается ранее подготовленная документация.
  3. В том случае, если перепланировка подразумевает и изменение целевого назначения помещения, может потребоваться разрешение от других надзорных органов. Например, если на месте офиса организуется кафе, нужно заключение от Роспотребнадзора по поводу его санитарной безопасности.
  4. После того, как получено разрешение, производятся сами работы.
  5. По окончании перепланировки сотрудники БТИ проверяют результат и подписывают акт приёмки.
  6. По результатам приёмки составляется новая техническая документация на объект.

Если поступил отказ

В том случае, если в согласовании перепланировки отказано, заявителю нужно действовать так:

  • Внимательно изучить ответ, чтобы понять причины отказа.
  • Если отказ вызван формальными причинами (например, отсутствует какой-то необходимый документ), ошибки надо исправить, после чего повторно подать заявление. К нему, помимо пакета документации, надо будет приложить акт об отказе, чтобы в надзорной службе могли убедиться, что недостатки исправлены.
  • Отказ может быть ошибочным. Например, в ответе указано, что нет согласования с газовой службой, хотя разрешение там получено – но специалист, проверяющий документы, проглядел его. В этом случае нужно просто подать заявление ещё раз, указав в сопроводительном письме, что все документы в наличии.
  • Наконец, если отказ явно необоснован, можно его обжаловать.

Обжалование может производиться двумя способами:

  1. Жалобой на имя начальника службы, отказавшей в согласовании перепланировки.
  2. В судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Последний способ наиболее эффективен, но требует больше времени.

Что делать после завершения?

Когда реконструкция нежилого помещения закончена, следует оформить её результаты официально:

  • Собирается комиссия. В неё входят представители надзирающего органа, владельцы здания и помещения в нём, а также иные заинтересованные лица (например, представители строительно-ремонтной организации, проводившие работы).
  • Составляется акт с перечислением выполненных работ.
  • Представители БТИ готовят новый технический паспорт на переделанное помещение.
  • Данные о переделках вносятся в ЕГРН.

Оформление акта

Оформление акта перепланировки производится в соответствии с региональным законодательством (например, в Москве действует Постановление Правительства Москвы №508).

В акте указывается:

  • Состав комиссии.
  • Адрес помещения, где проводились работы.
  • Реквизиты разрешения на переделку объекта, проекта перепланировки и договора с ремонтно-строительной компанией, проводившей работы.
  • Выводы комиссии об окончании работ.
  • Подписи участников.

К акту могут прикладываться:

  1. Журнал работ и акты на скрытые работы.
  2. Копия договора с ремонтниками.
  3. Копия допуска фирмы, проводившей работы. Этот документ подтверждает квалификацию и право на проведение именно этого вида переустройства. Форма допуска зависит от вида работ.

Также могут потребоваться и другие документы.

После того как акт подписан, работы считаются завершёнными, а помещение – принятым. Лишь после этого можно вызывать техника из БТИ, составлять новую техническую документацию на помещение и вносить данные в ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения может быть необходимым этапом для эффективного использования объекта. Однако если она проведена неправильно, это создаст больше проблем, чем выгоды. Поэтому крайне важно перепланировать помещения в строгом соответствии как с юридическими, так и с техническими нормами, касающимися нежилых помещений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Перепланировка нежилого помещения

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач. 

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами. 

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: