Судебная практика по спорам о реестровых ошибках в границах земельных участков

Помощь в исправлении реестровой ошибки, наложение границ земельного участка

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы Вам расскажем о наиболее часто встречающихся проблемах, возникающих  у собственников участков земли при учете их   в Едином госреестре недвижимости, в частности обсудим такой проблемный и наболевший вопрос, как наложение границ земельного участка при межевании.  В рамках данной публикации мы постараемся указать способы решения возникших проблем исходя из практики решения аналогичных проблем нашими специалистами.

Мы постараемся ответить на такие популярные вопросы

  • как исправить наложение границ земельного участка в СНТ?
  • как выявить и устранить реестровую ошибку?
  • какие методы исправления реестровых ошибок наиболее эффективны?
  • приведем практические примеры из личного опыта по исправлению ошибок, допущенных сотрудниками кадастровых компаний и сотрудниками регистрирующих органов.

Начнем с такого понятия как реестровая ошибка, понятие для законодательства в сфере учета недвижимости новое, поскольку большинство землепользователей уже успело привыкнуть  к такому понятию, как кадастровая ошибка. А выявление в землеустроительных документах  Кадастровой ошибки и ее дальнейшее устранение  зачастую не совсем верно ассоциировалась исключительно с устранением наложений границ земельного участка. Однако такое понятие, как кадастровая ошибка , как  и сам государственный кадастр недвижимости ушли в прошлое. Напомню, что в 2020 году Единый госреестр прав (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости были объедены в единый реестр – ЕГРН (единый госреестр недвижимости).

образец схемы по захвату границ

Итак  реестровая ошибка — это та же   кадастровая ошибка  ( в соответствии с  действовавшим до 2020 года законодательством)   в данных на объект  какой-либо недвижимости, которая была совершена  по вине или недосмотру помощника кадастрового инженера или самого кадастрового инженера.

Кстати!! Именно реестровая ошибка зачастую порождает спор с соседями о границах земельного участка.

Как правило такая ошибка допускается при изготовлении  межевого плана (для участков земли) или технического плана (для зданий, строений, сооружений) объекта недвижимости. Исправляется такая ошибка либо по решению регистрационного органа, либо, если в результате исправления могут быть затронуты права третьих лиц, то по согласию    таких  лиц, либо по решению уполномоченного судебного органа.

Реестровая ошибка может содержаться, как в сведениях о помещении, здании, сооружении так и в сведениях о выделенном участке земли.

Рассмотрим вариант, когда реестровая ошибка содержится в сведениях об уже выделенном  участке земли. Приведем наиболее простой вариант реестровой ошибки.

В соответствии с документами (межевым планом) в сведения ЕГРН были ошибочно внесены данные об причислении земельного участка к особой категории земель сельскохозяйственного назначения, в то время как он уже располагался   в  территориальных границах городского поселения и относился соответственно к категории земель населенных пунктов. Такая внесенная в реестр ошибка может быть устранена  на основании оформленного по необходимым требованиям  заявления собственника земли    с приложением  подтверждающих документов о  том,  что  земельный участок в установленном действующими нормативными актами  порядке был отнесен  к соответствующей категории земель.

Наложение границ что делать

Рассмотрим более сложный случай, когда реестровая ошибка представляет собой пересечение границ.    Отвечаем на вопрос что делать при наложении границ земельных участков.

В этом случае в обязательном порядке готовится межевой план, который представляется собой документ на исправление реестровой ошибки, в состав такого межевого плана включается акт согласования. Акт согласования должен быть собственноручно или по доверенности подписан смежным землепользователем.

Далее возможно два вариант развития событий.

  1. Вы обращаетесь к смежнику (смежному землепользователю), границы участка земли которого пересекли   Ваш участок  с просьбой подписать акт согласования границ в связи с внесением  исправлений  и исправлений ошибки реестра. Он добровольно подписывает акт, и вы вносите изменения в сведения ЕГРН, получаете выписку на участок в исправленном варианте.

2. Во втором случае , когда имеют место споры о наложении границ земельного участка, возможен вариант, когда   смежник участка, в результате межевания, которого допущено наложение границ отказывает и не подписывает акт согласования.

Иск о наложении границ земельного участка

Если в добровольном порядке акт согласования не утверждается смежником, то придется обращаться в суд и исправлять ошибку в судебном порядке. Исковое заявление об исправлении кадастровой (реестровой) ошибки  и наложении границ сможет составить только грамотный земельный юрист с многолетним опытом работы.

 В суде необходимо будет провести землеустроительную независимую экспертизу, в ходе которой кадастровый инженер подтвердит наличие ошибки. Вопросы для землеустроительной экспертизы при наложении границ поможет сформулировать земельный юрист.

полевые работы по исправлению реестровой ошибки

Досудебный порядок исправления реестровой ошибки

Ниже приведен пример реестровой ошибки и ее исправления в досудебном порядке из нашей практики.

Садово-дачный участок , принадлежащий гражданину  Иванову И.Д. законным образом был поставлен на учет в Единый государственный реестр земель ( сейчас это ЕГРН)  в  2004 году в соответствии с требованиями   Федерального закона от 2 января 2020 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Законность постановки участка земли  в Единый государственный реестр земель  подтверждали   следующие официальные документы:

  • Свидетельство о проведении установленной государством процедуры по регистрации права на участок земли, выданное управлением Федеральной регистрационной службы
  • Описание земельных участков с узловыми точками границ, полученное от Федеральной службы  государственной регистрации и картографии в государственной системе координат СК -1963
  • Архивная выписка из Единого госреестра земель, полученная в Госфонде данных Росреестра
  • Выписка из Единого госреестра недвижимости на земельный участок
  • Акт утверждения (согласования) границ спорного участка земли с соседними землепользователями
  • Землеустроительное дело на спорный участок земли
  • Кадастровый план спорного участка земли, утвержденный Комитетом по земельным ресурсам соответствующего муниципального района

В соответствии с ч.4, статьи 6    вступившего в 2020 году нового закона о регистрации ( 218 ФЗ) для ведения реестра недвижимости принимаются  установленные  в границах  кадастровых округов местные координатные системы  с приведенными   для них данными (переменными)  для  перехода к единой Российской  государственной системе координат.

Кстати!!!

Решение  об исправлении  реестровой ошибки земельный участок регистратором без решения суда принимается достаточно редко и только в том случае, если рядом нет смежных участков с наложением границ.

В целях приведения сведений о границах земельного участка в соответствие  к требованиям ч.4, статьи 6    указанного Федерального закона  были выполнены следующие действия

  • В управлении Росреестра запрошены необходимые координаты , определяющие границы спорного участка земли
  • Выполнена кадастровая съемка участка
  • Осуществлен перерасчет координат узловых  точек  границ участка    в районную (местную)  систему координат
  • Сформирован межевой план

По результату пересчета      в местную систему координат кадастровым инженером было установлено, что координаты характерных точек  границ участка соответствуют межевым знакам, определяющим границы земельного участка на местности.

При формировании  указанного межевого плана кадастровым инженером  в сведениях о границах смежного земельного участка   принадлежащего юридическому лицу Сельскохозяйственному кооперативу     была выявлена реестровая ошибка.  А именно было выявлено,   что границы земельного участка     Иванова  И.Д. и Кооператива пересекаются.

Для устранения указанной ошибки необходимо было подготовить межевой план на исправление реестровой ошибки и согласовать его в Кооперативе.

Специалистами нашей компании решение данного вопроса было взято на юридическое сопровождение, нами было подготовлена досудебная претензия в рамках которой было разъяснена необходимость подписания акта согласования для исправления реестровой ошибки, а также были внесены необходимые изменения в межевой план.

полевые работы по исправлению реестровой ошибки

По результату переговоров с должностными лицами Кооператива был подписан межевой план на уточнение спорных  границ  устранение реестровой ошибки. Впоследствии  данный документ был передан в управление Росрестра для внесения уточнений в сведения ЕГРН и исправления реестровой ошибки.

Техническая ошибка в сведениях на земельный участок

Техническая ошибка в сведениях о земельном участке, это уже ошибка, которая допущена по вине регистрирующего органа- Росреестра.

Рассмотрим   стандартный случай  технической ошибки   в котором при переводе всех земельных участков муниципального района в другую систему координат, часть из этих участков просто теряется. В результате мы видим надпись в Выписке ЕГРН «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Исходя из нашей практики есть два варианта исправления такой ошибки:

  • Заключение договора на выполнение кадастровых работ и проведение межевания

Требование исправить техническую ошибку от органов Росреестра. Как правило, это требование удовлетворяется в добровольном порядке, если только это не привело к наложению границ.

Наложение границ земельных участков судебная практика

Рассмотрим по какому пути идут судебные органы в случае, когда ни один из соседей не признает за собой наложение границ и приходится осуществлять  исправление реестровой ошибки в судебном порядке.

Очевидно, что в этом случае необходимо обратиться к адвокату по земельным спорам, для составления мотивированного иска в суд.

Юрист по земельным спорам в целях подготовки дела к судебном разбирательству поможет Вам собрать необходимые документы, на основании которых можно будет установить где изначально проходила граница (межа) между спорными земельными участками.

С этой целью необходимо запросить первичные документы по формированию земельного участка, такими документами при межевании до 2020 года будет землеустроительное дела, а соответственно после уже межевой план. Если вы планируете внести изменения в границы соседних участков, то также необходимо подготовить межевой плана на исправление реестровой ошибки. Также очень важным документом для исправления реестровой ошибки в судебном порядке по земельным участкам, расположенным в СНТ будет проект организации застройки садоводства или проект планировки и проект межевания территории садоводства.  Следует учесть, судья не является специалистом в области кадастровых отношений и землеустройства, поэтому для установления местоположения границы по указанным выше документам в ходе судебного процесса может понадобиться землеустроительная экспертиза.

На рассмотрение экспертизы представляется межевой план или землеустроительное дело, которыми были определены границы первоначальных участков и выявляется в каком именно из них была допущена ошибка.

В целом, если имеет место  наложение границ с соседями , то спор между такими соседями разрешается в пользу того, у кого более правильно сформированы  первичные документы на участок.

Исправление реестровой ошибки в определении местоположения

Ошибка в местоположении земельного участка может возникнуть в том случае, если кадастровый инженер или геодезист, проводивший первичные работы по установлению межевых границ на местности допустил ошибку в расчетах. То есть участок законного владельца по своим координатам в реестре недвижимости  может оказаться совсем в другой локации нежили его границы определены на местности посредством забора. Если никаких смежников-соседей у этого участка нет, то можно такую реестровую ошибку исправить через подготовку межевого плана на уточнение границ с согласованием данных изменений в районной администрации.

Исправление реестровой ошибки и установление границ рекомендуется проводить одновременно, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо претензий по самозахвату со стороны надзорных органов.

 Если же есть смежники, то скорее всего будет иметь место  наложение границ смежных земельных участков и земельный спор  , который придется решать в судебном порядке.

Порядок исправления реестровой ошибки в егрн через суд или досудебное урегулирования был описан выше.

В целом можно отметить, что   проблемы исправления реестровых ошибок в Московской области, Ленинградской области и по России в целом сводятся к тому, что заявители пытаются их исправить в административном порядке через Росреестр, не обращаясь при этом в суд. В то же время метод судебной и досудебной защиты при наличии реестровой ошибки является достаточно эффективным, что подтверждается в том числе практическим опытом наших юристов. Сам по себе Межевой план на исправление реестровой ошибки поданный в Росреестр без   сопровождения юриста в регистрирующих органах может в конечно итоге отрицательно  сказаться на ожидаемом результате работ  по устранению ошибки.

Куда «поехали» участки, или споры о реестровых ошибках

Когда границы твоего земельного участка по документам оказались на чужой территории

Дмитрий Кандинский / vtomske.ru

Судебный спор — ситуация неприятная, в которой большинству не хотелось бы оказаться. Бывает, что без суда не обойтись. Но в ряде случаев его можно избежать или хотя бы свести к минимуму судебные расходы: иногда многое зависит от желания людей договориться. Как, например, в спорах о границах земельных участков, которые по документам оказались вдруг не на своем месте.

***

— Я живу в Тимирязевском более 25 лет и никаких конфликтов с соседями по поводу границ у меня не было, — рассказывает Ирина Преданникова. — А весной этого года ко мне обратились соседи по одному из смежных участков: оказалось, у них при межевании было выявлено, что мой участок «зашел» на их территорию. Я очень удивилась: как это может быть, если соседи приобрели его на 10 лет позже, чем мы? Более того, в 2020 году я проводила межевание, и эти соседи согласовали фактические границы нашего с ними смежного участка.

Со слов ее соседей, сложившаяся ситуация явилась следствием ошибки, допущенной кадастровым инженером при первичном межевании. Теперь Ирине Анатольевне нужно снова провести межевание своего участка, иначе из-за наложения границ ее участка (по сведениям Единого государственного реестра недвижимости; ЕГРН) на фактические границы участка соседей они не смогут поставить свой участок на кадастровый учет.

— Я категорически отказалась проводить повторное межевание, хотя соседи предлагали оплатить его, — говорит Ирина Анатольевна. — Мне было известно, что по данным кадастрового учета в Тимирязевском земельные участки сплошь и рядом сдвинуты относительно их фактического расположения и наложены друг на друга. Не думала, что это коснется и меня. Считаю, что это не ошибка кадастрового инженера, а системная ошибка, произошедшая в результате перенесения данных кадастрового учета ранее учтенных участков на карту в соответствии с новой системой координат. Я полагала, что ее должен исправлять тот, кто ее совершил, то есть государственный орган, занимающийся кадастровым учетом, за счет бюджетных средств, а не я, путем проведения нового межевания.

Поскольку женщина отказалась проводить повторное межевание, соседи обратились в суд с иском о признании недействительными результатов межевания ее земельного участка и исключении сведений о его координатах из реестра.

— Участие в процессе в качестве ответчика стало для меня неожиданностью. Тогда я не предполагала, что разрешить данную ситуацию можно только через проведение нового межевания, что мне впоследствии разъяснил судья. Законодательство не предусматривает исправление такого рода ошибок за счет бюджета — только за счет граждан, оказавшихся в такой ситуации. Мне дали понять, что если я не соглашусь с иском, то будет назначена экспертиза, которая все равно признает результаты прежнего межевания недействительными, и мне придется оплатить расходы на ее проведение. Мне пришлось признать иск соседей, хотя я с ним до сих пор не согласна.

Судебным решением результаты межевания земельного участка Ирины Анатольевны признаны недействительными. Теперь ей нужно заново провести и оплатить межевые работы и внести новые сведения о границах в ЕГРН вместо тех, которые «убрали» по решению суда.

— Потенциальных судебных споров о реестровых ошибках очень много, — рассказывает адвокат Игорь Арсентьев. — У нас в пригородах (Тимирязевское, Корнилово и так далее) участки по документам часто «стоят» друг на друге. Дело и в том, что раньше во время проведения кадастровых работ с использованием старого оборудования могли быть погрешности в измерениях; и в том, что изменилась система координат. В 2020 году в результате перехода на систему координат МСК70 участки «поехали» в разные стороны. Сейчас оборудование инженеров погрешности практически не дает. У меня самого дача в СНТ; когда оно создавалось, все было ровно отмежевано, а сейчас некоторые соседние участки оказались на разных улицах. И сегодня нет другого способа урегулировать этот вопрос, кроме как заново провести межевые работы и уточнить границы участков.

Учитывая, что по закону ЕГРН ведет Росреестр, редакция обратилась в его территориальный орган. В ответе на запрос региональное управление Росреестра разъяснило, что на территории Томской области ведение ЕГРН осуществляется с использованием формализованной местной системы координат МСК70, на которую перешли в 2020 году в рамках реализации федеральной целевой программы, утвержденной приказом Росреестра. Если границы земельного участка установлены не в системе МСК70, то они считаются установленными с ненормативной точностью; и в случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в определении местоположения границ, их нужно уточнить.

Как поясняет управление, реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка в межевом плане (техническом плане, акте обследования), которая возникла в результате ошибки, допущенной лицом, проводившим кадастровые работы, либо ошибка в документах, представленных в орган регистрации прав другими лицами. Она может быть исправлена органом регистрации прав при получении соответствующих документов, свидетельствующих о ее наличии в ЕГРН и содержащих необходимые для ее исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении.

Кроме того, реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка можно исправить в порядке государственного кадастрового учета изменений. Для этого нужно обратиться лично в орган регистрации прав с заявлением и необходимыми документами в установленном законом порядке. При этом внесение изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка, в том числе исключение таких сведений из реестра, не влечет за собой прекращение, переход либо ограничение права собственности владельца такого участка.

— С точки зрения права и предмета доказывания, судебные споры об исправлении реестровых ошибок не настолько сложные ситуации, — поясняет Игорь Арсентьев. — Если люди не спорят о реальных границах и никто не претендует на землю соседа, то спор формальный и фактически не влияет на права сторон. Здесь никто не заставляет сносить строения или переделывать забор. Хотя и тут бывают свои нюансы, к примеру, различный подход в разрешении споров. Обычно судьи ставят ответчика перед выбором между признанием иска и назначением судебной экспертизы. Но бывает, что спор разрешается и иным способом. Если в одном и том же регионе подход различен — это говорит о том, что практика пока находится в стадии формирования.

По его словам, в спорах о реестровых ошибках участки не всегда бывают смежными, а ответчик «виноват» лишь в том, что является собственником своей земли. Ведь он сам не определяет координаты границ — это делает специалист, то есть кадастровый инженер (как и вывод о реестровой ошибке). Поэтому здесь человек всегда чувствует свою правоту и определенную долю несправедливости: как же так, я-то здесь при чем, почему я ответчик? Но, в соответствии с базовыми принципами Гражданского кодекса РФ, собственник имущества несет бремя его содержания. Имущество — это не только благо, но и ответственность, и определенные обременения и риски.

— В Томском районе ближайшие территории находятся в состоянии такого перманентного земельного спора и неопределенности, — говорит адвокат. — Имеется информация, что с целью приведения в соответствие границ земельных участков в селе Корнилово планировалось выделение субсидии, и работы по комплексному межеванию будут проводиться за счет бюджетных средств.

Как сообщили редакции из администрации Томского района, в 2020 году в бюджете Томской области предусмотрено финансирование на подготовку документации по планировке и межеванию всей территории населенного пункта Корнилово в размере 1,5 миллиона рублей (о проблеме в Корнилово редакция ранее писала тут). А в бюджете Томского района заложено софинансирование в размере 78,9 тысячи рублей. Данную документацию подготовит до конца 2020 года ООО «Джи Динамика» (Санкт-Петербург), в соответствии с заключенным муниципальным контрактом.

Мероприятия по уточнению местоположения границ земельных участков в Корнилово, имеющих реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, являются составной частью комплексных кадастровых работ.

По словам адвоката, надеясь на такие комплексные работы, люди уповают на то, что государство урегулирует все вопросы за свой счет, нужно только дождаться этого. Но такая позиция часто нарушает права соседа, которому срочно надо, к примеру, продать земельный участок или начать строительство. Он не может ждать, пока государство выделит деньги на комплексное межевание, и возникает столкновение интересов, конфликт, когда одному человеку это не нужно, а второму — срочно необходимо. И это одна из причин судебных споров.

— То, что государство перекладывает на граждан исправление ошибок, возникших в результате государственной же деятельности по урегулированию специфических земельных отношений, по сути своей неправильно, — считает юрист. — Но сегодня другого пути нет, о чем судьи совершенно уверенно и справедливо говорят в большинстве случаев. Поэтому людям, которые обращаются ко мне, всегда советую: прежде всего, разговаривайте с соседями, разъясняйте, что ситуация требует их участия не потому, что они в чем-то виноваты. Просто законодательство устроено таким образом, что без участия соседей и взаимодействия с ними спор может быть разрешен только в суде. Даже в случае конфликта рекомендую направить письменное уведомление потенциальному ответчику и подробно разъяснить, что спор в любом случае будет решен именно так — просто потому, что границы по сведениям ЕГРН заходят на другой земельный участок.

По мнению Игоря Арсентьева, основной задачей для обеих сторон такого земельного конфликта является оптимизация ситуации: минимум времени на разрешение спора, минимум финансовых затрат и минимум фактических действий.

— Если граждане начинают проецировать на ситуацию свои представления о справедливости, спорят и доказывают, что они тут ни при чем, это приводит лишь к увеличению издержек, — поясняет он. — Издержки — это, прежде всего, расходы на представителя, которые могут быть предъявлены ответчику и взысканы судом даже в случае признания ответчиком иска, после вынесения решения. Поэтому в судах сторонам лучше заключать соглашения о распределении судебных расходов до вынесения судом решения. Могут возникнуть и расходы на экспертизу: если ответчик возражает против иска или вообще не приходит в суд, без экспертизы принять решение суду практически невозможно. Также на ответчика будет отнесена еще и госпошлина, уплаченная истцом.

Как уточняет адвокат, можно вообще не доводить дело до суда, если потенциальный ответчик не против провести межевание своего участка. В этом случае расходы на кадастровые работы будут единственными его расходами. А если участки не смежные, то даже согласовывать границы не нужно. В таком случае ни расходов на юриста, ни расходов на судебную экспертизу точно не возникнет.

— Иногда коллеги не спешат сообщать обратившимся гражданам о возможности внесудебного разрешения ситуации, то есть о том, что при отсутствии спора о границах и доброй воли соседей обращение в суд не обязательно. Но это уже вопрос профессиональной этики, — отмечает юрист. — Гражданам следует знать об этом и стараться договориться между собой, а если спор будет все же разрешаться в суде, составить соглашение о распределении судебных расходов. Конечно, все сказанное — лишь обобщение, в деталях каждого конкретного случая всегда нужно внимательно разбираться, в этом и состоит работа юриста. Практика исправления реестровых ошибок еще складывается, но если она и будет корректироваться, то, учитывая наши реалии, вряд ли в пользу граждан. Иначе государство должно будет признать свои ошибки и взять на себя ответственность и расходы, но это вряд ли произойдет. А задача представителя — помочь гражданам с минимальными издержками выйти из судебного спора.

ВС рассказал, когда суд исправит реестровую ошибку

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Реестровые ошибки появляются, если кадастровый инженер сделал что-то неправильно или были неточности в документах, которые подавались на регистрацию. В результате могут пострадать права собственника участка. Но защитить их через суд бывает непросто.

Василий Адямов* из-за реестровой ошибки не смог получить разрешение на реконструкцию дома. Оказалось, что сведения о границах участков не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому положению дел. Расхождение в поворотных точках составило 1–2 м, а это больше допустимой погрешности.

Поскольку границы задевали соседние участки, ошибку нужно было исправлять через суд. Адямов подал иск, а в качестве ответчиков указал двух соседей. Они не признали требования. А суд назначил землеустроительную экспертизу, которая подтвердила наличие реестровой ошибки. Как указал эксперт, ее можно исправить с помощью межевого плана, который нужно передать в Росреестр.

Но две инстанции решили, что этого недостаточно. По их мнению, Адямов не представил достаточно доказательств в обоснование своих требований. Суды указали на заключение эксперта: он указал, что надо сделать межевой план и передать в Росреестр.

Подготовиться и исправить

Иного мнения оказалась гражданская коллегия ВС. Она напомнила, что иногда исправить ошибку можно только через суд. Например, если есть основания полагать, что это нарушит законные интересы владельцев других участков. При этом межевой план – это не единственное доказательство в подобных делах, отмечается в определении № 18-КГ19-156.

Сюжеты Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

В деле Адямова реестровую ошибку подтвердила судебная экспертиза. Нижестоящие инстанции решили, что этого доказательства недостаточно. Они отказали в иске, хотя никак не опровергли выводы эксперта. Получается, что дело фактически не разрешено, решил Верховный суд. Он напомнил, что в некоторых случаях – включая дело Адямова – исправить реестровую ошибку может только суд, поэтому отправил спор на новое рассмотрение.

Фабула дела обычная, но решение нижестоящих инстанций нетипичное, комментирует ведущий юрист Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании Марина Строкань. По ее мнению, нижестоящие инстанции неправомерно указали на необходимость устранить ошибку путем обращения в Росреестр. Так ее не получится разрешить, ведь спор должен урегулировать разногласия между собственниками соседних участков. Следовательно, сделать это может только суд, подчеркивает Строкань.

Эксперты дали советы, о чем нужно помнить при исправлении ошибки.

  • Истцу необходимо документально подтвердить ошибку: провести досудебное исследование, собрать максимум документов для суда, рекомендует Строкань. По ее словам, в 80% споров о реестровых ошибках главный инструмент доказывания – это экспертиза.
  • Истцу нужно правильно выбрать способ защиты нарушенного права, советует Иоанна Щербакова из юрфирмы Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании . Исправление реестровой ошибки обозначает, что границы корректируются только на бумаге в пределах кадастровых номеров, разъясняет юрист. Если же соседи спорят о реальных границах, то речь идет о переносе заборов и даже построек. Проблему нельзя разрешить в рамках спора об исправлении реестровой ошибки, рассказывает Щербакова.
  • Ответчику, который не соглашается с требованиями, Строкань советует собрать доказательства того, что граница проходит правильно, подтвердить, что его участок поставлен на учет правомерно и корректно.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

  • Верховный суд РФ

Реестровая ошибка. Защита в суде по иску об исправлении реестровой ошибки.

Меня пригласили для участия в судебном процессе по иску об исправлении кадастровой ошибки на стороне ответчика практически за день до него.

Ознакомившись с исковыми требованиями для себя отметил, что есть шанс отстоять интересы своей доверительницы.

Первым, что меня удивило было то обстоятельство, что исковые требования содержали ссылки на закон утративший силу с 01 января 2020 года, в то время как иск был подан в начале мая 2020 года.

Согласно межевому плану приложенному к иску ответчику предлагалось расстаться с частью своего земельного участка.

Понимая, что в одной части земельного участка действительно имелась реестровая ошибка и это не оспаривалось, а в других частях был спор по границам, нашей стороной было предложено заключение мирового соглашения, от которого противоположная сторона отказалась.

Всегда к своим коллегам и противоположной стороне я отношусь с уважением. При разрешении спора ставлю задачу не только на положительный результат для своего доверителя, но и стараюсь примирить стороны между собой, чтобы после принятого решения они не оставались врагами. Известно, что любое решение не может удовлетворить обе стороны, так как какая-нибудь сторона останется не довольной и на этой почве конфликт усиливается. Иногда не порядочные представители, проиграв дело, начинают «сгущать краски» и говорить, что судью и эксперта подкупил представитель противоположной стороны, что надо идти дальше, что решение не законное и т.п.

Так получилось и в этот раз после отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Перед рассмотрением апелляции встретились вновь и нами было предложено заключить мировое, но представитель истца возражал в категоричной форме. Грозил, что в апелляции всё отменят. Но чуда не случилось. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Краткие обоснования.

В силу п. 3 ст. 6 ЗК РФельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

К уникальным характеристикам земельного участка, согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», относятся: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ земельного участка; площадь земельного участка, то есть сведения, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. 

Согласно п.7 ст. 69 ЗК РФельного Кодекса РФ, порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 70 ЗК РФельного кодекса РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества являются действия уполномоченного органа по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч.7 ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункта 9 статьи 22 закона № 218-ФЗ площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Согласно пункта 8 указанной статьи местоположение земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с пункта 3 ст. 61 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» ошибками в государственном реестре недвижимости являются:

1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в сведениях);

2) воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (реестровая ошибка).

Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Обстоятельство имеющее значение для дела.

Исправление реестровой ошибки может быть только тогда, когда между собственниками земельных участков отсутствует спор о фактическом местоположении границы, а имеет место недостоверность внесенных в государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ земельных участков.

Участок за границей

Верховный суд рассмотрел очень любопытное дело — из-за ошибки кадастрового инженера человек едва не потерял права на свой участок.

Ошибка инженера заключалась в том, что границы участков соседей наложились друг на друга. Те, кто сталкивался с такими вещами, знает — это одна из весьма распространенных ошибок. Судебная статистика споров о земле утверждает, что наложение границ земельных участков — проблема больная и распространенная. Может ли она стать причиной прекращение права собственности?

В ситуации, которой занимался Верховный суд, хозяйка земельного участка едва его не потеряла из-за некомпетентности кадастрового инженера, допустившего ошибку в межевом плане. Итак — две собственницы дачных участков в Хакасии жили рядом. Когда одна из них ставила свой участок на кадастровый учет обнаружилось, что границы ее земли заходят на участок соседки, которая, узнав про это, пошла в суд.

В районном суде были озвучены следующие детали. Первая гражданка получила свой участок в собственность для ведения «фермерского хозяйства» из земель запаса. Вторая стала собственницей участка после того, как ей его подарили. Таких подарков — договоров дарения, было два.

В суде «фермерша» уверяла, что ее соседка незаконно соединила земельные участки у себя в один, поэтому просила суд признать право собственности на землю липой, а данные на участок в Государственном кадастре, то есть границы участка — кадастровой ошибкой.

Итог — райсуд Хакасии удовлетворил требования «фермерши». Верховный суд республики с таким решением согласился. По мнению местных судов, при постановке участков на кадастровый учет произошла часто встречающаяся кадастровая ошибка, и участки одной дамы наложились на участки другой. И межевой план ответчицы был сделан с нарушениями. Вывод суда — у соседки «фермерши» нет права собственности на ее землю. По мнению местных судов, кадастровая ошибка в сведениях о границах участков — основание для прекращения права собственности на них.Проигравшей пришлось дойти до Верховного суда, где с выводом не согласились.

Судебная статистика утверждает, что наложение границ земельных участков — проблема распространенная

По мнению Верховного суда, по закону наличие кадастровой ошибки не может считаться основанием для прекращения права собственности на землю. Если кадастровая ошибка есть, то ее надо исправить, но право собственности гражданина на землю — сохранить. А еще Верховный суд обратил внимание вот на какой важный момент: райсуд, рассмотревший спор, не назвал способ исправления кадастровой ошибки. Почему-то апелляция этого не заметила и коллег не поправила. По мнению Верховного суда, районный суд, увидев, что межевой план сделан с нарушениями, обязан был поставить вопрос об ответственности кадастрового инженера. Ведь именно этот человек формировал и ставил земельные наделы соседки-ответчицы на кадастровый учет. Но райсуд этого делать не стал. Мимо внимания райсуда прошло и другое обстоятельство. Женщина, чьи права на землю признали незаконными, получила землю в собственность по актам дарения. В суде договора дарения не признаны недействительными. И Верховный суд вполне справедливо заявил — пока договоры дарения не признаны недействительными, земля, по ним полученная, принадлежит тому, кому они подарены. Право на записанные в законных договорах участки не может быть отсутствующим.

Спор соседок будет пересмотрен с учетом заявлений Верховного суда.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: