Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

ЗК РФ Статья 39.8: аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, дает возможность гражданам и юридическим лицам разные способы получения земли той или иной категории в пользование. Весь процесс сделки регулируется законом, где предусмотрены важные особенности оформления надела.

Категории муниципальных земель в аренду

К основным категориям участков, которые передаются в аренду, относятся сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов. Наделы первой категории обычно находятся вне поселений и передаются объектам земельных отношений в целях ведения:

  • Огородничества.
  • Садоводства.
  • Выгула скота.
  • Кошения сена.
  • Производства сельскохозяйственной продукции.
  • Организации хозяйств подсобного, крестьянского или опытного учебного типа.

В отношении земельных наделов населенных пунктов аренда осуществляется в следующих целях:

  • Строительства индивидуальных домов и МКД.
  • Ведения ЛПХ.
  • Возведения зданий общественного и промышленного назначения.
  • Создания дорог и транспортного сообщения.
  • Строительства и обслуживания коммуникаций для жизнедеятельности соответствующего населенного пункта.

В отдельных случаях и при соблюдении необходимых условий аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может осуществляться в отношении особо охраняемых территорий. То же самое может относиться и к водному фонду.

Период пользования участками

В пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса содержится информация о том, что соответствующий договор аренды имеет разные сроки действия, в частности:

  • Если участок предоставляется под ведение ЛПХ или ИЖС, то период действия может достигать 20 лет.
  • Юридические лица, которые желают получить в пользование земельные наделы с целью дачного хозяйства или для их освоения в комплексе, вправе подписать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности на срок от 3 до 5 лет.
  • При определенных условиях на период до 3 лет могут передаваться земельные наделы с объектами неоконченного строительства, для того чтобы завершить работы.
  • На временной промежуток от 3 до 10 лет возможна аренда территорий, на которых планируется реконструкция и возведение сооружений.
  • Земли под коммуникации и линейные объекты предоставляются на период до 49 лет.
  • На временной промежуток, не превышающий 3 года, передается территория для выпаса домашних животных, а также огородничества и кошения сена.
  • Собственникам зданий, которые расположены на соответствующей территории, аренда предоставляется до 49 лет.

Все условия и особенности пользования наделов земли указаны в статье 39.8 Земельного кодекса.

Законодательная база

  • В соответствии с гл. 34 и ст. 606 Гражданского кодекса, аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности может предоставляться гражданам, а также юридическим лицам за плату, указанную в договоре.
  • В п. 3 и п. 4 закона «О ЛПХ» ФЗ № 112 указано то, что соответствующие территории, принадлежащие местным властям, могут передаваться в личное пользование с целью организации ЛПХ.
  • Лицам определенных профессий, которые являются востребованными на селе, для ведения приусадебного хозяйства могут выдаваться земли на основании статьи 39.5 Земельного кодекса.
  • Вопросы о выделении наделов решаются, согласно статье 39.14 кодекса.
  • Ст. 39.16 кодекса способствует разъяснению возможных отказов и объясняет причины вынесенного решения местными властями.
  • В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
  • 44 ФЗ применяется в отношении наделов земли, на которых расположены здания хозяйственного ведения или оперативного управления, собственником которых является заказчик.
  • Также на уровне регионов могут приниматься различные законодательные акты, которые учитывают местные условия для передачи территорий.

Способы аренды

По закону возможны разные варианты аренды земли у муниципальных властей, а именно, путем:

  • Аукционов.
  • Торгов по инициативе гражданина.
  • Применения льгот.
  • По упрощенной схеме.

Муниципальные власти могут сами определять наделы земли, которые предоставляются в аренду, но выкупить их будет невозможно. Информация об этом может предоставляться в местных газетах и на городском сайте. На торгах выигрывает тот, кто предоставляет максимальную сумму арендной платы.

Если гражданин выбрал определенное место, где бы хотел вести подсобное хозяйство, ему стоит ознакомиться с перечнем свободных муниципальных участков, выбрать подходящий (с использованием кадастровой карты) и подать заявление о торгах.

Существует категория лиц, которым без аукциона предоставляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. ЗК РФ предусматривает возможность получения земли под ИЖС. А региональным актом соответствующая льгота может быть адресована, например, многодетной семье.

По упрощенной схеме землю в основном получают для ИЖС. Для этого нужно найти свободный участок, подать заявление в муниципалитет. Торги не будут проводиться только в том случае, если существует предварительное согласование.

Условия предоставления муниципального надела

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставляется в случае проживания гражданином не менее 5 лет на соответствующей территории. Если же намечается строительство дома, то у будущего арендатора не должно быть собственной жилплощади.

Если земля выдается под ИЖС, то обязательным условием является строительство жилого объекта. В договоре с властями предусматриваются конкретные условия и сроки его возведения.

При принятии решения о предоставлении земельного надела муниципальные власти обращают внимание на материальные возможности граждан, их профессию и работу, а также на льготы, если таковые предусмотрены.

Оформление

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного вблизи городской черты, осуществляется путем подачи заявления в местную администрацию и в отделение региональной земельной регистрации. Данная процедура не является сложной, но предусматривает определенные особенности, которые установлены местными законодательными актами.

Поэтапный процесс того, как заключается аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, выглядит следующим образом:

  1. Будущий арендатор подготавливает пакет документов для подачи в администрацию.
  2. Власти проверяют документы и рассматривают вопрос в течение месяца.
  3. После принятия соответствующего решения субъекту направляется постановление о выделении земельного участка в письменной форме. Если решение – отрицательное, то субъект может попытаться отстоять свои права через судебный орган.
  4. При положительном исходе дела заявитель должен обратиться в местное кадастровое отделение, чтобы поставить на учет земельный участок. В течение месяца будут готовиться чертежи и схемы участка. По истечении этого срока заявителю выдаются документы.
  5. Для завершения процесса оформления нужно обратиться в администрацию и заключить договор об аренде земли.

Кадастровые услуги предоставляются не на бесплатной основе. Как правило, за это придется заплатить госпошлину, размер которой составляет 6-7 тыс. руб.

Документы

Для оформления земельного надела потребуется собрать следующие документы:

  • Удостоверение личности, ИНН.
  • Документ, подтверждающий вступление в брак и рождение детей.
  • Документ, подтверждающий число членов семьи.
  • Документ о том, есть ли у лица жилая площадь в собственности или нет.
  • Выписка из домовой книги.
  • Документ, подтверждающий отсутствие собственного участка земли.
  • Справки о льготах (если таковые имеются).

Основными разделами, которые содержатся в договоре, заключаемом с местной администрацией, являются следующие:

  • Дата заключения.
  • Название сторон договора.
  • Наименование предмета.
  • Страхование имущества.
  • Стороны.
  • Цель пользования наделом.
  • Особые условия.
  • Особые ограничения.
  • Срок предоставления в аренду.
  • Ответственность.
  • Непредвиденные ситуации.
  • Реквизиты сторон договора.

Документ оформляется в трех экземплярах. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документ является вступившим в юридическую силу с момента подписания его сторонами. В разных регионах могут предусматриваться свои особенности аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Они могут зависеть от природных и географических условий, а также актов, принятых администрацией района.

Отличия предоставления земли для юрлиц и физлиц

В одном и другом случае процедура имеет схожий характер. Юридическим лицам дополнительно нужно подготовить некоторые бумаги, которые подтверждают ведение бизнеса на законных основаниях. Кроме того, размер государственной пошлины, которую оплачивают юридические лица, выше, если сравнить с госпошлиной, выплачиваемой гражданами.

Физическое лицо без оформления в Росреестре до 1 года может получить в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Закон не разрешает в то же время даже на короткие сроки владеть землей (без соответствующего оформления) юридическому лицу.

НДС при предоставлении земли в аренду

Земля предоставляется в пользование на платной основе в виде налога на землю и аренды. Об этом сказано в статье 65 ЗК РФ. Когда осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, закон освобождает арендатора от уплаты НДС. Об этом сказано в п. 2(17) ст. 149 НК РФ.

НДС начисляется только тогда, когда земля предоставляется в субаренду, при которой в роли субарендатора выступает не государство, а частное лицо.

Юридические лица также освобождаются от уплаты НДС. Но им потребуется делать счет-фактуру, помечать ее «без налога», регистрировать в специальной книге и своевременно сдавать декларацию об НДС с седьмым разделом (где предусматривается заполнение операций, которые не облагаются НДС).

Стоимость оформления

Бесплатно не сдается в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. НДС хоть платить и не нужно, а налог на землю и за аренду вносить придется. Но и во время оформления также придется потратиться. Должна быть выплачена госпошлина в следующем размере:

  • Для физлиц – 2 тыс. руб.
  • Для юрлиц – 22 тыс. руб.

Кроме того, при составлении документации в кадастровой службе нужно заплатить 6-7 тысяч рублей. Конкретная сумма зависит от размера участка, а также уровня сложности схематического отображения.

Чтобы чувствовать себя более уверенным арендатором, перед заключением договора рекомендуется обратиться в юридическую консультацию и прояснить все моменты, указанные в документе.

Составляющие цены на аренду

Плата за аренду является очень важной составляющей договора. Она включает в себя базовые ставки, которые устанавливаются каждый год. При этом имеет значение категория, к которой относится земля, арендатор, расположение участка и экономическое развитие региона, в котором осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Учет периода указывается в заключаемом договоре. Это может быть квартал или месяц, в течение которых необходимо вносить арендную плату.

Заключение

Тем, кто собирается вести личное хозяйство, заниматься фермерством и реализацией продукции, будет очень выгодна аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. ИЖС (индивидуальным жилищным строительством) кто собирается заняться — тоже могут оформить эту выгодную сделку. Но перед тем как решаться на такой ответственный шаг, нужно все взвесить и разобраться в особенностях процесса до мелочей. Нужно учитывать, что законодательство часто меняется и те нормы, которые действуют сегодня, завтра могут измениться.

Пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (сроки предоставления земельных участков)

Здравствуйте, ситуация в следующем:
1) объект незавершенного строительством в собственности по решению суда (по 218 ГК)
2) Земельный участок предоставили без торгов, но сроком на три года для завершения строительства.
3) решили обжаловать пункт постановления города о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды. (Тут само постановление и договор аренды — Пост: http://forumyuristov.ru/showthread.php?p=272208)

В суде столкнулись с таким, что представитель администрации города ссылается на пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой:

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

Вопрос в том, как читать данный пункт:
а) только так:
на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства

или

б) так: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта …… если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; (то есть буквально читать весь пункт)

Ни объект недвижимости ни земельный участок приобретались (предоставлялись) не на торгах.

Правильно ли я мыслю, что в данном случае не возможно применить данный пункт?

Еще оформляется разрешение на строительство жилого дома сроком на 10 лет.

Мы ссылаемся на ст. 39.20. ЗК, согласно которой : ч. 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
А также на то, что ни объект, ни зем участок не приобретены на торгах.
Спасибо.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Библиографическое описание:

Баязитов, З. Д. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности / З. Д. Баязитов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 47 (285). — С. 263-265. — URL: https://moluch.ru/archive/285/64181/ (дата обращения: 03.07.2021).



Земельные ресурсы являются важнейшей составляющей любой деятельности человека и государства в целом. Земля всегда есть и будет основой любой хозяйственной деятельности, будь то индивидуальным жилищным строительством или сельскохозяйственной и промышленной. На сегодняшний день в России преобладающая часть земельных участков находятся в государственной или муниципальной собственности (около 91,9 % от общей площади земель), в частной собственности всего 8,1 %. Следовательно, земель государственной и муниципальной собственности значительно больше, соответственно их динамическое развитие, предоставление и правовое регулирование остается актуальным по сей день.

Согласно ст. 39.1 Земельного Кодекса Российской Федерации основаниями возникновения прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются: постановления уполномоченных органов государственной власти или органов МСУ касаемо предоставления земельного участка в аренду, в собственность на безвозмездной основе, постоянное (бессрочное) пользование; предоставление земельного участка в собственность за определенную плату посредством оформления договора купли-продажи; предоставление земельного участка в безвозмездное пользование [1]. Механизм предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности гражданами или юридическим лицами для реализации всевозможных видов хозяйственной деятельности можно представить в следующем виде:

  1. Платно: в собственность (на торгах) и без проведения торгов; в аренду (на торгах) и без проведения торгов.
  2. Бесплатно: отдельным категориям граждан.

В соответствии со ст. 39.5, 39.6 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на платной и бесплатной основе. Продажа земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности осуществляется на торгах, проводимые в форме публичных аукционов, либо без проведения торгов [2].

Для проведения аукциона по инициативе заинтересованного лица которыми могут выступать и физические, и юридические лица, необходимо подготовить следующие документы: схему земельного участка на кадастровом плане территории (далее схема ЗУ на КПТ), заявление об утверждении схемы ЗУ на КПТ, утверждение или отказ уполномоченным органом схемы ЗУ на КПТ в течение месяца со дня обращения в уполномоченный орган; межевание земельного участка; заявление на проведение аукциона, процедуры получения технических условий на подключение к сетям энергопотребления, газоснабжения и пр., постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на данный земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, принятия решения о проведении аукциона в срок не более 2 месяцев с момента подачи первичного заявления [3]. После оформления необходимых документов заинтересованное лицо подает заявку на участие в торгах. Результаты аукциона протоколируются организатором аукциона. Стоимость земельного участка устанавливается в результате проведения торгов. Необходимо отметить, что в случае не выигрыша инициатора аукциона, расходы, понесенные в результате оформления схемы ЗУ на КПТ и проведения кадастровых работ, не возмещаются.

За исключением случаев передачи земельного участка физическим лицам или фермерским хозяйствам для ИЖС; осуществления фермерской деятельности; ведения ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства аукцион проводиться в электронной форме [4]. Земельный участок предоставляется единственному подавшему заявку на проведение аукциона, если он был признан единственным участником данного аукциона.

Предусмотренная ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков без проведения торгов реализуется в следующих случаях: земельные участки, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций; ведения сельскохозяйственного производства физическому или юридическому лицу после трех лет аренды; передачи земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах МО, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства; земельных участков для ведения крестьянско-фермерского хозяйства или сельскохозяйственной организации; при предоставлении в аренду для комплексного освоения территории; земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной физическими лицами для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства членам такой организации (за исключением принадлежащих имуществу общего пользования участков); предоставления садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (за исключением участков общего назначения); предоставления земельного участка собственникам зданий, или помещений в них, сооружений, расположенным на данном участке [5]. Цена земельного участка не может быть больше кадастровой стоимости при заключении договора купли-продажи.

Безусловно, продажа государственных и муниципальных земель в частную собственность увеличивает объем инвестиций, а ставка только на аренду земли сужает круг поиска эффективных землепользователей. Однако передача в аренду земельных участков позволяет достичь баланса между интересами государства как арендодателя, и граждан или юридических лиц как арендаторов. Следственно, договору аренды отводится значительная роль в регулировании земельных правоотношений. Аренда оформляется в виде договора, который необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Арендатор обязан использовать земельный участок только по целевому назначению, оплачивать ежегодно арендную плату согласно установленному графику.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного Кодекса договор аренды земельного участка может заключаться без проведения торгов: «в случае предоставления земельных участков, образованных в границах застроенной территории, юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного назначения, для реализации инвестиционных проектов, для комплексного освоения территории, для ведения сельскохозяйственного производства, некоммерческой организации в целях индивидуального жилищного строительства, гражданам претендующих на первоочередное или внеочередное приобретение участков, организациям для проведения работ по пользованию недрами», а также в иных случаях передачи земельных участков, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ.

При предоставлении земельного участка в аренду для строительства или освоения территории в обязательном порядке проводятся публичные торги. Размер платы исчисляется исходя из итогов аукциона, за основу берется та цена, которую заявил победитель торгов. Если была подана одна заявка, арендный взнос исчисляется в размере начальной цены [6].

В зависимости от категорий граждан, которым возможно предоставить земельного участка в собственность бесплатно, можно условно разделить на четыре группы: многодетные семьи; отдельные категории граждан, в соответствии с федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ которым предусмотрено предоставление земельного участка бесплатно; любой гражданин, у которого находился в безвозмездном пользовании земельный участок; специалист в бюджетной сфере, который соответствует предусмотренным законам требованиям, и у которого иметься в безвозмездном пользовании земельный участок;

В разных субъектах Российской Федерации льготниками могут являться различные категории граждан. Следовательно, положения о бесплатном выделении земельных участков отдельным категориям граждан, как и многие другие условия предоставления земли, такие как: список муниципальных образований, список специальностей, которым предоставляется приоритет, различные условия для получения земельного участка многодетными семьями, устанавливаются местными законами на уровне субъектов РФ.

Повышение эффективности организационно-правовых механизмов способствуют реализации прав граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. И в зависимости от того насколько рационально используются земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, зависят темпы ускорения или замедления развития экономики.

Литература:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 02.08.2021)// «Российская газета», № 211–212, 30.10.2001.
  2. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: учеб. пособие / Н. В. Гагаринова, К. А.Белокур, А. В. Матвеева. — Краснодар: КубГАУ, 2018.
  3. Земельное право. Практикум: учеб, пособие для вузов / Анисимов А. П., Мельников Н. Н. — М.: Юрайт, 2016.
  4. Некоторые аспекты эффективного управления земельных ресурсов. / Гагаринова Н. В., Проскурня Н. В., Полякова О. А. // COLLOQUIUM- JOURNAL. — 2021 г.
  5. Земельное право / О. И. Крассов. — М.: ЮРИСТЪ, 2017.
  6. Сделки по аренде земель сельскохозяйственного назначения. / Бакуменко Н. С., Гагаринова Н. В. //Инновационное развитие науки и образования. — 2021 г.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, муниципальная собственность, участок, проведение торгов, отдельная категория граждан, безвозмездное пользование, Российская Федерация, хозяйственная деятельность, частная собственность, аренда.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: