Разработка проекта и согласование перепланировки

Проектная документация на перепланировку в квартире (проект перепланировки на квартиру)

Для узаконивания любой перепланировки в квартире, обязательно необходим проект перепланировки жилого помещения, подготовленный и составленный проектной организацией, имеющей действующее членство в СРО проектировщиков. Проект является основанием для выдачи акта о произведенной перепланировке жилищной инспекцией (в Москве это Мосжилинспекция).

В проекте перепланировки квартиры отражаются все изменения относительно старой планировки с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. Во многих случаях проект перепланировки разрабатывается вместе с техническим заключением о возможности перепланировки, особенно, если планируется затрагивать несущие
конструкции
. На территории РФ общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508​, контроль за исполнением которого закреплен за Мосжилинспекцией. Все проекты перепланировок квартир в жилых домах г. Москвы в обязательном порядке проходят согласование (узаконивание) в Мосжилинспекции, в населенных пунктах Московской области согласование проходит в районных и городских администрациях.
Если перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции дома — в
обязательном порядке потребуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «ГРАД» составляет 10-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет
порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно составления самого проекта перепланировки.

Состав проекта перепланировки квартиры (в уменьшенном виде):

1. Титульный лист:

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проектной документации.

2. Лист общих данных:

Включает в себя:

  • Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97.
  • Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Прилагаемые документы — это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования, и так далее, в зависимости от вида перепланировки.
  • Ссылочные документы — это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
  • В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

3. Пояснительная записка:

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проектной документации, архитетурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия, и в зависимости от характера перепланировки, иные сведения.

4. План квартиры до перепланировки

План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать. При разработке простых проектов, зачастую планировка не отчерчивается «с нуля», а просто в проект подкладывается сам план БТИ. План «до» всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номера, назначения и площади.
В большинстве случаев архитектурно-строительные чертежи выполняются по форме 2 ГОСТ 21.501-93, хотя возможно и отклонения от нее.

4а. Демонтажно-монтажный план квартиры

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом ДО перепланировки) и планом «после» нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и
так далее
. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.

5. План квартиры после перепланировки

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за
исключением встроенной), стиральные и посудомоечные машины, отдельные
электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не
указываются.
На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Так же присутствует надпись о том, что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные впоследствии прописываются
в техническую документацию БТИ и Росреестра.

План квартиры после перепланировки стоит делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищных инспекций. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше возможностей для придирок чиновников, но с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

6. Экспликация полов и план полов

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов по форме 4 ГОСТ 21.501-93, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции.
В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть выполнена гидроизоляция
. Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ.

​В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую).
7. Схема гидроизоляции

При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении «мокрого помещения» на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции.

8. Водоснабжение и канализация

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом «Водоснабжение и канализация» (сокращенно ВК).
Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

9. Аксонометрическая схема

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного
оборудования.
10. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки
включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ.

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением о возможности перепланировки. Данное ТЗ должен выполнять автор проекта дома. При отсутствии автора проекта дома, его следует заказывать в ГУП МосжилНИИпроект.

11. Допуск от саморегулируемой организации

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации.

12.Проект отопления и вентиляции
Если планируется сложные вентиляционные решения то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

13. Проект электроснабжения помещения
Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую
управляющие компании при проведении ремонта в новостройках его требуют.

14. Фотомонтажи.
Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с Архитектурно-планировочным управлением. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.
Следует отметить что в Москве с 1 декабря 2020 года, такие виды работ по
изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка
кондиционеров не требуют согласования.

15. Теплотехнический расчет.
При проведении работ затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает что, теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении.

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «Град» составляет 12-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно изготовления самого проекта перепланировки.

УСЛУГА СРОК СТОИМОСТЬ
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (до 100 кв.м.) 5 раб. дней 10 тыс. руб.
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (свыше 100 кв.м.) 5 раб. дней от 12 тыс. руб.

Согласование перепланировки по проекту

Согласование перепланировки по проекту. Cогласование проекта перепланировки квартиры и помещения

Итак, Вы пришли к мнению, что необходимо улучшить Ваши жилищные условия, и решили сделать в своей квартире перепланировку.

С чего начать?

Сначала нужно понять, является ли то, что Вы задумали именно перепланировкой. Для этого необходимо различать несколько понятий.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 25)

  • переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
  • перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей строящихся или ремонтируемых объектов (количества и качества квартир, строительного объёма и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объёма услуг.

Реконструктивные работы – это изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в том числе путем изменения материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров; остекления балконов, лоджий; установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Выполняется в целях улучшения эксплуатационных качеств помещений.

Итак, у вас перепланировка. Что делать?

В данной ситуации Вы можете выбрать один из трех вариантов развития событий:

Вариант 1. Просто сделать задуманные ремонтные работы по перепланировке, ничего не узаконивая, ничего не согласовывая. Это наименее затратный вариант, но и наиболее рискованный. Чтобы воспользоваться данным вариантом, необходимо знать возможные последствия:

Что грозит за незаконную перепланировку?

  • штраф: Если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о вашем несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ).
  • обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого вы должны будете оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют. (Сумма повторного штрафа: от 80000 рублей).
  • в случае невыполнения предписания Мосжилинспекции, безответственного владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же Мосжилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Впоследствии, вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.

Основание:

  • Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ
  • Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ
  • Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.10.1994г. № 51-ФЗ.
  • Закон г. Москвы от 20.12.1995г. № 26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда»

ПОДУМАЙТЕ!

Вариант 2. Вы можете действовать в рамках закона и начать согласовывать свою перепланировку САМОСТОЯТЕЛЬНО. Это более затратный вариант, но менее рискованный.

В данном случае Вы должны учитывать фактор времени на согласование Вашей перепланировки. Если Вы никуда не торопитесь, тогда это то, что Вам нужно.

Вот примерный перечень Ваших действий, если Вы идете по этому пути:

  1. Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
  2. Изготовление Технического заключения и всех необходимых разделов проекта перепланировки квартиры в специализированной организации, имеющей лицензию на данные виды проектирования.
  3. Согласование проекта перепланировки квартиры в Роспотребнадзоре (СЭС).
  4. Согласование проекта перепланировки квартиры в УГПС (пожарные).
  5. Согласование проекта перепланировки квартиры в АПУ (Архитектурно-планировочное управление).
  6. Согласование проекта перепланировки квартиры в ДЕЗе (ТСЖ).
  7. Получение единого платежного документа.
  8. Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
  9. Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
  10. Ремонтные работы.
  11. Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
  12. Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке в Управе района;
  13. Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке авторами проекта;

  14. Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировкестроителями, производившими ремонтные работы;

  15. Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке Управляющей организацией (ДЕЗ, ТСЖ и т.д.)

  16. Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
  17. Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
  18. Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
  19. Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).

ГЛАВНОЕ! Вам все равно придется искать проектный институт (организацию), которая будет изготавливать проектную документацию.

ПОДУМАЙТЕ!

Вариант 3. Вы решили действовать в рамках закона и сэкономить свое драгоценное время, тогда Вам лучше воспользоваться вариантом 3.

Вы можете обратиться к профессионалам. Специалисты нашей компании имеют большой опыт в сфере проектирования и согласования перепланировок и могут решить  все юридические вопросы, связанные с перепланировкой квартир.

Накопленный опыт, связи и доскональное знание всей нормативной базы позволяют существенно сократить расходы заказчика и минимизировать время согласования проектной документации в государственных инстанциях.

САМОЕ ГЛАВНОЕ! И проектную документацию, и ее согласование Вы можете заказать у нас.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: