Преимущественное право выкупа земельного участка: что необходимо помнить при его оформлении?

Земельные вопросы

Желающим приобрести в упрощенном порядке земельный участок, находящийся в частной, государственной или муниципальной собственности, полезно знать актуальную на 2020 год информацию о преимущественном праве выкупа таких земель.

Преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка

Об аренде

Особенности аренды земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) (ст. 22) [2], Гражданским кодексом (ГК РФ) (ст. 606-625) [1] и другими законами в земельной сфере. В соответствии с ЗК РФ, арендаторами могут выступать любые юридические или физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства.

Изменения в законодательстве

С 1 марта 2020 г. в Земельный кодекс законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. [6] были внесены существенные изменения, которые касаются преимущественного права заключения нового договора аренды и преимущественного права выкупа арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пункты 3 и 8 ст. 22 ЗК РФ об аренде земельных участков потеряли, таким образом, свою силу. Однако, данные положения сохранились в Гражданском Кодексе.

В п. 3 ст. 22 ЗК РФ значилось, что «по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.

П. 8 ст. 22 ЗК РФ устанавливал, что «арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право его покупки в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу». Исключение составляли случаи, когда на участке были здания или строения, принадлежащие другому лицу.

 Статья 621 Гражданского Кодекса РФ устанавливает преимущественное право арендатора заключать договор аренды на новый срок. При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества: переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.

В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства

Особенности приватизации/отчуждения из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, регулируются законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. [4]. Согласно данному закону, арендуемое имущество планируется выставлять на продажу по рыночной цене, определяемой независимым оценщиком.

Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?

В соответствии со ст. 4 закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. [5], к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся хозяйственные общества, партнерства, производственные и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, которые отвечают следующим условиям:

  • для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;
  • среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых и 250 человек для средних предприятий;
  • суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.

Преимущественным правом выкупа предложенного к приватизации имущества не могут обладать следующие субъекты малого и среднего предпринимательства:

  • кредитные организации;
  • страховые общества (за исключением потребительских кооперативов);
  • инвестиционные фонды;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • профессиональные участники рынка ценных бумаг;
  • ломбарды;
  • организации, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;
  • организации, занимающиеся игорным бизнесом;
  • организации нерезиденты (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами РФ);
  • организации, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Условия реализации преимущественного права

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:

  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2020 года находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права

Порядок реализации преимущественного права арендаторов (субъектов малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества, утвержденный статьей 4 закона № 159-ФЗ, действует до 1 июля 2020 года. Уполномоченные на осуществление приватизации органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления должны направить арендатору предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства желает использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, согласен с ценой договора, а также погашает всю задолженность, то в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если в уполномоченный орган поступает заявление об отказе в использовании права выкупа, в течение 30 дней не обжалуется положение, не подписывается проект договора купли-продажи, то субъект утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.

Преимущественное право выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс: приобретение сельхозучастка без торгов

В соответствии с абзацем 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, по преимущественному праву выкупа без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду гражданину или юридическому лицу, которые используют их   надлежащим образом не менее трех лет. Надлежащее использование должно быть подтверждено документально, согласно перечню документов, установленных Министерством сельского хозяйства РФ. В данный момент перечень таких документов не установлен.

Чтобы не утратить свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности без торгов, заявление о намерении заключить договор купли-продажи такого земельного участка необходимо подать до дня истечения срока договора аренды.

А что в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

Некоторые положения о преимущественном праве выкупа сельскохозяйственного земельного участка приведены в законе № 101-ФЗ от 27.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3]:

  1. Арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  1. Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
  1. Сельскохозяйственные организации и КФХ могут получить земельный участок в собственность или аренду без торгов по сниженной цене (не более 15% кадастровой стоимости) или сниженной арендной плате (не более 0,3% кадастровой стоимости в год), в случае фактического использования земли, находящейся в муниципальной собственности и выделенной в счет земельных долей.

При этом подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в орган местного самоуправления необходимо в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Орган местного самоуправления в течение 2 недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации и разместить на официальном сайте информацию о возможности приобретения земельного участка.

  1. Преимущественное право приобретения земельных участков сельхозназначения имеют также сельскохозяйственные организации и КФХ, которые пользуются такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. При этом цена приобретения участков в собственность не может превышать 15% кадастровой стоимости. Субъекты РФ могут устанавливать случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
  1. Земельные участки сельхозназначения, продаваемые частными лицами, имеют преимущественное право выкупа субъектами РФ или муниципальными образованиями. Продавец такого участка обязан в письменной форме известить высший исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продажи с указанием цены, размера и местоположения участка, а также срока (в пределах 90 дней), до истечения которого необходимо провести взаимный расчет.

При этом, если орган государственной власти откажется приобретать участок по предложенной продавцом цене, то продавец вправе в течение 1 года продать землю по данной цене третьему лицу. Продажа по более низкой цене допускается только после повторной подачи в орган госвласти предложения о продаже земли.

Преимущественное право покупки доли земельного участка

Преимущественное право покупки земельной доли установлено ст. 250 ГК РФ. Если собственник намерен продать долю в праве общей собственности (в том числе на земельный участок) постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, по которой она продается. Преимущественное право покупки сособственников исчезает в случае 1) продажи имущества на публичных торгах,  2) если на земельном участке расположено здание. В последнем случае преимущественное право покупки земельной доли принадлежит собственнику здания.

Проведение торгов по продаже доли в праве общей собственности может проводиться по согласию всех участников долевой собственности или без их согласия, если участники отказываются выкупить у собственника его долю. При продаже доли одному из участников долевой собственности уведомлять остальных участников не обязательно.

Особенности продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

При продаже доли (пая) в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не предусмотрено возможности продажи ее стороннему лицу (ст. 12 закона № 101-ФЗ [3]). В случае выделения доли в натуре, действует преимущественное право на приобретение участка органом государственной власти субъекта РФ или муниципалитетом. Только в случае их отказа от приобретения участка по предложенной цене, землю можно продать любому лицу.

Преимущественное право выкупа земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения

Выкуп участка, на котором расположено здание, из государственной или муниципальной собственности

 В связи с принятием закона № 171-ФЗ с 1 марта 2020 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ, регулирующая право на приобретение земельных участков государственной или муниципальной собственности с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями. Данный вопрос теперь рассматривается в  главе V.1 ЗК РФ. В ст. 39.3 ЗК РФ п. 2 указано, что земельные участки, на которых расположены здания и сооружения, продаются собственникам таких зданий и сооружений либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически по преимущественному праву выкупа.

В статье 39.20 ЗК РФ обозначено, что собственники зданий и сооружений (граждане, юридические лица) имеют даже не преимущественное, а исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. Если на участке находится несколько зданий, или одно здание принадлежит нескольким собственникам, то земельный участок может быть приобретен в общую долевую собственность.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания (сооружения) или помещений в нем должны совместно обратиться в уполномоченный орган. В случае приобретения участка в общую долевую собственность несколькими правообладателями здания, размеры долей должны быть соразмерны долям в праве на здание (сооружение) или помещениям в них. Отступление от этого правила возможно при согласии всех правообладателей здания либо по решению суда.

Преимущественное право выкупа участка, на котором расположено здание, из частной собственности

В статье 35 ЗК РФ указано, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, земля может быть продана любому стороннему лицу, причем, по установленной цене, иначе собственник здания может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя через суд в течение 3 месяцев.

Преимущественное право покупки земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют даже иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники таких зданий, сооружений. Перечень видов зданий, на которые данное правило не распространяется, может установить только Президент.

Список использованных источников:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.
  2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  3. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/ .
  4. О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации / Федеральный закон № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52144/.
  5. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.

6. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78582/

Преимущественное право при покупке земельного участка в собственность

Слова закона

Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.

Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».

Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.

Кроме того, право преимущественного приобретения земельного надела (в случае, если речь идет о землях сельхозназначения) регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.

Кто обладает таким правом?

Объявление о продаже земельного участка дает преимущество для его покупки следующим категориям граждан:

  1. Лица, которые на протяжении определенного периода снимали участок в аренду, при этом исправно платили его владельцу и выполняли перед ним все свои обязательства. Однако одного желания при этом не достаточно, необходимо документально подтвердить свою платежеспособность.
  2. Арендаторы государственных или муниципальных территорий в лице представителей малого и среднего бизнеса. Они приобретают такое право в случае, если участок оказывается выставленным на продажу.
  3. Граждане, которым положены государственные льготы. Данное право приобретают только те лица, которые не получили земельный участок от государства безвозмездно.
  4. Многодетные семьи обладают преимуществом только при условии того, что заранее заявили себя в качестве претендентов на выкуп земли.
  5. В случае с участком, находящимся в долевой собственности, преимущественное право принадлежит совладельцам данной территории. Преимущество возникает с момента, когда одна из долей недвижимости выставляется на продажу.

Порядок действий: покупка земли у собственника

Вначале проводится поиск и выбор подходящей земли. Перед заключением сделки территория предварительно осматривается. Для оформления собственности на землю следует пройти следующие этапы:

  1. Заключение предварительного договора, в котором заранее прописываются обязанности сторон;
  2. Установление необходимых сроков для подготовки и сбора документов покупателем и продавцом;
  3. Составление договора купли-продажи;
  4. Условия оплаты (одним из надежных способов при этом является использование банковской ячейки);
  5. Официальная регистрация в Росреестре.

Договор подписывают обе стороны, участвующие в сделке. Его необходимо оформить в трех экземплярах. Один из них остается у владельца, другой выдается покупателю, а третий отсылается в отделение Росеестра. Документы предоставляются без предварительного заверения нотариусом. Договор обязательно должен содержать данные о местонахождении участка, способ его использования, а также кадастровый номер. Здесь указываются дата регистрации участка собственником в ЕГРП и остальные сведения.

Правила оформления

Думая с чего начать, для оформления участков в собственность, нужно определить, какие основания для возникновения прав на него, у вас имеются в наличии. Вполне вероятно, что правообладатели, которые находятся в почтенном возрасте, утратили за давностью лет документы, предоставленные при выделении земель. Если произошёл подобный казус – не огорчайтесь, все документы на землю подлежат восстановлению. Для этого нужно разыскать источник возникновения обладания правом, отталкиваясь от него восстановить документы. Ограничений во временных рамках, нет никаких – восстанавливаются даже старые документы советского периода.

Основными правилами оформления земельного участка являются:

  1. Постулирование права собственности на участок, который находится в постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде у муниципалитета. Без затребования со стороны обладателя, оформление его в собственность производиться не будет.
  2. Предоставление правоустанавливающих документов, на основании чего происходит владение участком на данный момент.
  3. Приведение участка в соответствие с записями кадастрового учёта или, напротив – приведение учётных записей, в соответствие с качеством участка. Для этого необходимо провести процесс межевания и зарегистрировать новые сведения об участке.
  4. Получение разрешения на оформление собственности.
  5. Регистрация собственности и получение документов, удостоверяющих право собственности на землю.

Главные пункты

Главным этапом в совершении сделки по купле-продаже земельного участка является составление договора. Объектом договора будет выступать сам участок, сторонами физическое лицо покупатель и продавец-собственник.

Что указано в законе

Любые сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Оформление купли-продажи движимого и недвижимого имущества регулируется главой 30.

Вопросы о переходе права собственности на земельные участки рассматриваются в Земельном кодексе. Эти два нормативных акта являются ключевыми в процессе оформления сделки купли-продажи.

Кроме того, существует дополнительный документ, который прописывает правило регистрации права на определенный объект. Это Федеральный Закон № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Заверение документа нотариусом обязательно необходимо, если собственником выступает юридическое лицо. Обязательно заверяются все сделки, которые касаются продажи определенной доли участка. При этом не берется в расчет, для каких целей представляется участок: для строительства или сельскохозяйственных работ.

Нотариус принимает участие в проведении сделки купли-продажи, в которой участвует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Важно знать и проверить

Граждане приобретают земельные участки для определенных целей. Чаще всего участок покупается для возведения дома. Перед оформлением сделки необходимо обращать внимание на определенные нюансы.

При покупке участка под строительство жилого дома нужно обращать внимание на категорию земель. Не на каждом участке разрешено строительство. Разрешение можно будет получить только на участках, которые относятся к категории поселений.

Во время оформления сделки важно проверять закономерность лица, выступать в качество продавца. Если продажа производится через риелтора, необходимо проверить наличие у него лицензии.

Если в качестве продавца выступает третье лицо по доверенности, нужно обратить внимание, не истек ли срок доверенности. Кроме того, необходимо внимательно читать текст доверенности. В ней должна быть прописано конкретно то недвижимое имущество, которое доверили продавать.

Где искать объявления

Любой выбор недвижимости начинается с поиска объявлений.

Их можно найти через:

  • печатные издания;
  • сайты с объявлениями в интернете;
  • на телевидении или по радио.

Для того, чтобы найти участок в определенном месте, можно вбить в поисковик информацию о то, где купить участок там-то. В интернете выйдут ссылки на разные сайты.

Необходимые документы

Прежде чем приступить к оформлению договора купли-продажи, необходимо проверить наличие и достоверность всех документов у продавца.

У собственника должны быть:

  • Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок. Ели оно не оформлено, такая сделка не будет признана. В такой ситуации заявитель не имеет право его продавать. Скачать бланк государственного акта на право собственности на землю
  • Если продавцом является юридическое лицо, у него должны быть уставные документы. Кроме того, необходимо проверить информацию о нем на сайте Налоговой службы.
  • На участок должен быть оформлен кадастровый и межевой планы. Скачать форму межевого плана
  • Необходимо сверить кадастровый номер во всех документах.
  • У продавца должна быть выписка из ЕГРП. В ней можно увидеть, находится ли участок под обременением, кто является собственником объекта. Важно помнить, что выписка из ЕГРП годна всего 10 дней. Скачать образец выписки из государственного кадастра недвижимости
  • Сделка не состоится в том случае, если продавец в браке и у него нет нотариального согласия супруга или супруги на продажу.
  • Продавец должен предоставить справку об отсутствии задолженности по налогам. Если она имеется, регистрацию приостановят на две-три недели.
  • Желательно замерить перед сделкой участок самостоятельно и сверить, чтобы все данные в документах совпадали. Встречаются случаи, когда свидетельство получали давно, а затем незаконно разделили землю между соседями.

Все документы должны быть предоставлены в оригиналах. Только после полного изучения документации можно приступать к оформлению сделки купли-продажи.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Принцип составления договора

Купля продажа земельного участка оформляется в письменном виде в форме соглашения. Можно составить его самостоятельно, а можно обратиться к помощи юристов. Не для всех сделок обязательно сопровождение нотариуса, но это рекомендуется всем, кто составляет договор самостоятельно.

В договоре купли-продажи должны быть следующие пункты:

  • место и дата заключения;
  • паспортные данные и все сведения о сторонах сделки;
  • технические данные на объект: кадастровый номер, площадь, назначение, схема расположения.
  • сумма за объект и порядок перевода денег;
  • порядок передачи земельного участка, который должен в дальнейшем быть зафиксирован актом приема-передачи.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Каждый пункт договора должен быть подтвержден ксерокопиями документов. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что важно знать

Выкуп каких-либо земельных участков предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача права собственности от текущего владельца тому гражданину, которым оформляется заявление.

Выкуп земли, которая ранее была предоставлена в использование на условиях аренды, предусматривает достаточно большое количество особенностей.

В частности, в связи с корректировками, которые были внесены в действующее законодательство в 2020 году, появилось достаточно большое количество аспектов, предусматривающих соблюдение определенных требований, в соответствии с которыми осуществляется оформление и последующая государственная регистрация перехода права собственности на те или иные территории.

Образец договора аренды земли:

Как реализуется преимущественное право покупки земельного участка?

В зависимости от ситуации преимущественное право покупки земельного участка реализуется по-разному. Разберемся в статье, что это такое, кто может рассчитывать на первоочередное предложение и как отстоять это право.

В общем понимании преимущественное право покупки – это возможность приобрести объект недвижимости первым. Перед реализацией продавец обязан уведомить обладателя преимущественного права о предстоящей сделке. Он, в свою очередь, может купить объект или отказаться от покупки. Без направления уведомления продать недвижимость третьему лицу нельзя.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

В 2020 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

  • инвестиционные фонды;
  • страховые компании;
  • финансово-кредитные фирмы;
  • ломбарды;
  • представители игорного бизнеса;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • участники рынка ценных бумаг;
  • иностранные организации;
  • компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
  • участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения

Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.

Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.

Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.

Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования. В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.

Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации. Срок не может превышать 90 дней.

В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.

Покупка доли земельного участка

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Выкуп участка с расположенными на нем строениями

Земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, на которых располагаются постройки, могут быть проданы собственнику этих построек без проведения торгов. Это предусмотрено в ст. 39.3 ЗК РФ.

Если собственников несколько, надел приобретается ими в общую долевую собственность. При этом размеры долей на землю будут равнозначными долям на строение. Иной порядок может быть установлен только по решению суда или соглашению совладельцев.

Для оформления земли потребуется обратиться в уполномоченный орган и написать соответствующее заявление. К нему прилагаются документы на строение.

Если владельцем участка является частное лицо, то тут будут действовать нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При намерении продать землю владелец должен уведомить собственника здания. Только после его отказа от покупки допускается продажа надела третьему лицу.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Преимущественное право покупки земельного участка может быть по-разному реализовано в зависимости от конкретной ситуации. В случае ущемления ваших прав и законных интересов обращайтесь в суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: