Перепланировка квартиры: сложно ли узаконить по факту

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, а переустройство – перенос и замена инженерного, сантехнического и газового оборудования, которые нужно отмечать в техническом паспорте. В целях безопасности всех жильцов многоквартирного дома столь значительные преобразования обязательно должны согласовываться с надзорными органами.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

Тем не менее требование закона часто игнорируется, и изменение текущей планировки выполняется без официального разрешения. При этом многие собственники опрометчиво думают, что выполнение любых ремонтных работ зависит только от их желания, раз они полноправные владельцы объекта недвижимости. И проведение самовольной перепланировки в квартире никак не обнаружится.

Однако на деле все оказывается совершенно по-другому. Рано или поздно о ремонте с перепланировкой становится известно Государственной жилищной инспекции – организации, уполномоченной осуществлять контроль за перепланировками в Москве, и тогда хозяевам таких помещений приходится нести ответственность за свои действия, вплоть до продолжительных судебных разбирательств из-за жалоб соседей.

Затраты, которые придется понести нарушителю, в некоторых случаях могут превысить те, с какими ему пришлось бы столкнуться при своевременном согласовании перепланировки. Так, каждому собственнику переустроенной квартиры придется заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Но это если квартира принадлежит физическим лицам. Юридических лиц ждут более суровые санкции – штраф в размере от 300 до 350 тысяч рублей и выше.

Помимо этого, владелец квартиры с неузаконенной перепланировкой получит предписание от жилинспекции, исходя из которого будет понятно, что именно ему придется сделать – возвратить квартире прежний вид или сохранить выполненные работы путем их узаконивания в установленном законодательством порядке.

Узаконить проведенную перепланировку квартиры возможно, но только в том случае, если в ходе ремонтных работ не были нарушены строительно-санитарные нормы.

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры

Если самовольно выполненные строительно-демонтажные мероприятия обнаружены Мосжилинспекцией, то собственнику, независимо от его желания, придется узаконить перепланировку жилого помещения или провести восстановительный ремонт.

Когда о самовольном переустройстве надзорному органу ничего неизвестно, собственник квартиры сам выбирает – оставлять ремонт несогласованным или узаконить перепланировку постфактум.

Чтобы в дальнейшем не иметь проблем с продажей квартиры и другими юридическими операциями с недвижимостью, мы рекомендуем в установленном законом порядке узаконить самовольно проведенную перепланировку.

Наша компания готова вас бесплатно проконсультировать по этому вопросу. Чтобы узнать, с чего начать и куда обращаться для узаконивания перепланировки, пришлите нам на эл. почту план квартиры БТИ и эскиз произведенных изменений, сделанный на копии плана, или, если есть, план БТИ с красными линиями. Либо свяжитесь с нами по телефону.

Мы проанализируем осуществленные изменения в планировке квартиры и подробно расскажем,  как правильно узаконить перепланировку квартиры в вашем случае.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Если при выполнении перепланировки проводились недопустимые с точки зрения жилищных норм мероприятия, придется переделывать ремонтные работы, доводя ремонт квартиры до согласуемого состояния. 

Неприемлемыми с позиции действующих нормативно-технических документов (СНиПов, СанПиНов, СП, ГОСТов и другой документации) являются следующие виды работ:

  • объединение балкона (лоджии) и комнаты (кухни) без витражного остекления, устанавливаемого между помещениями;
  • вынос радиаторов центрального водоснабжения (отопления) на балкон или лоджию;
  • оборудование кухни в жилом помещении, кроме квартир с электрической плитой на первых этажах;
  • перенос (расширение) санузла в зону, под которой у соседа в квартире этажом ниже расположена жилая комната или кухня;
  • объединение кухни с комнатой в газифицированной квартире;
  • снос несущих стен;
  • демонтаж общедомовой вентиляции;
  • расширение кухни на площадь санузла или ванной за исключением квартир последних этажей.

Полный перечень работ, которые невозможно узаконить ни до, ни после перепланировки, приведен на этой странице.

Если же самовольно выполненные ремонтные мероприятия соответствуют нормам строительства (такое случается не часто, но все-таки бывает), обязанностью собственника станет оформление документов по узакониванию перепланировки. Но для этого необходимо знать, как узаконить перепланировку после сделанного ремонта?

Как узаконить уже сделанную перепланировку в Москве

Узаконить перепланировку помещения возможно в несколько этапов. Далее мы представим пошаговую инструкцию согласовательного процесса и расскажем, где узаконить перепланировку квартиры в Москве и Подмосковье.

Чтобы сохранить новое планировочное решение квартиры, которое не противоречит своду строительных правил и санитарным нормам, нужно собрать пакет следующих документов:

  1. Заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры (образец возможно получить в МФЦ).
  2. Технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией помещений из БТИ со «старой» планировкой.
  3. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельство, подтверждающее право владения квартирой.
  4. Подготовленное проектной организацией с лицензией СРО техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.

Техническое заключение – это официальный проектный документ, который для Мосжилинспекции служит доказательством, что самовольная перепланировка квартиры выполнена по всем существующим нормам и стандартам, поэтому абсолютно безопасна для жителей многоквартирного дома.

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки:

В техническом заключении приводится описание конструкций здания, дается оценка их состояния и работоспособности. Кроме того, на страницах документа представлены:

  • план квартиры до перепланировки с экспликацией;
  • план квартиры после перепланировки с экспликацией;
  • план расстановки инженерного оборудования;
  • план расстановки сантехнического оборудования;
  • план послойной конструкции полов;
  • схема устройства гидро- и звукоизоляции полов с экспликацией;
  • аксонометрические схемы труб горячего и холодного водоснабжения и канализации;
  • схемы перегородок, сделанных из разных строительных материалов, и другие разделы в зависимости от сложности выполненных в квартире ремонтных работ;
  • заключение главного инженера проектной организации, разработавшей техзаключение, о том, что проведенная перепланировка безопасна.

Узаконить перепланировку самостоятельно

За разработкой технического заключения на перепланировку с затрагиванием только ненесущих конструкций возможно обратиться в любую саморегулируемую проектную организацию с действующим свидетельством СРО. Наша организация делает такие заключения в течение 3-5 рабочих дней.

Для более сложной перепланировки, когда в квартире видоизменены несущие конструкции – устроен или расширен дверной проем в стене, частично демонтировано перекрытие между этажами, – необходимо техническое заключение от проектного института, разработавшего проект дома. Разработают такое техническое заключение в течение 1,5 месяцев.

Например, автором домов серий П-44, II-49, II-57, П46 и многих других является проектный институт АО МНИИТЭП. При самовольной перепланировке квартиры с вмешательством в несущую стену или перекрытие жителям данных домов придется обращаться именно в АО МНИИТЭП. Если несущий конструктив дома любой серии и автора не изменялся, то техническое заключение может разработать любая проектная организация со статусом СРО.

Когда для составления технического заключения обязательно требуется участие автора дома, но сведений о нем нет, или перепланировка проводилась в старом доме (построенном до середины 50-х годов прошлого века), документ разрабатывает ГБУ «Экспертный центр».

Как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно? Собранный комплект документов передается в службу одного окна многофункционального центра. Из МФЦ документы поступят в Мосжилинспекцию, где они и будут рассматриваться. В течение 10 дней с заявителем свяжутся по телефону, чтобы обсудить день и время приемки работ. В назначенный срок квартиру посетит сотрудник жилинспекции, чтобы:

  • составить протокол об административном правонарушении;
  • выписать квитанцию на оплату штрафа за перепланировку без разрешения;
  • проверить, соответствует ли планировочное решение техническому заключению;
  • оформить акт о завершенной перепланировке, если ремонтные работы не содержат нарушений.

Завершит процесс узаконивания перепланировки сотрудник Бюро технической инвентаризации, который по заявлению владельца жилой площади обмерит квартиру и отразит обновленное планировочное решение в учетно-технических документах.

Акт о завершенной перепланировке:

Узаконить перепланировку в Москве с помощью посредников

Узаконить перепланировку квартиры в Москве можно самостоятельно или с помощью фирм, оказывающих посреднические услуги в данной сфере.

Что нужно, чтобы узаконить перепланировку с помощью посредников? Для этого потребуется оформить доверенность на сотрудников организации, специализирующейся на согласовании перепланировок, чтобы они на законных основаниях могли представлять интересы собственников квартиры во всех государственных инстанциях.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, мы еще скажем ниже. А пока отметим, что при простых перепланировках обращаться за помощью к специалистам по согласованию нет необходимости, потому что незначительные ремонтные мероприятия возможно согласовать самостоятельно.

Другое дело, когда в квартире выполнялась сложная перепланировка, например, с затрагиванием несущих конструкций. При самостоятельном узаконивании такой перепланировки у собственников не редко возникают сложности, поэтому мы рекомендуем доверять эту работу опытным специалистам.

Как узаконить перепланировку квартиры в Московской области

В Московской области органами местного самоуправления городов приняты свои регламенты согласования перепланировки. Действие постановления Правительства Москвы №508 с приложениями, которое позволяет узаконивать перепланировки с надзорным органом исполнительной власти города Москвы, на районы Подмосковья не распространяется. А собственными регламентами в регионе не предусмотрена такая возможность – в Московской области руководителями городов регламентирован только процесс согласования планируемой перепланировки. А утверждение ранее сделанной перепланировки производится, согласно ст. 29 ЖК РФ, только в судебном порядке.

Если у вас остались вопросы относительно того, как узаконить уже сделанную перепланировку, звоните нам по номеру, указанному на сайте – консультация бесплатна. У нас вы можете заказать проект перепланировки и техническое заключение для согласования будущей или уже совершенной перепланировки. По вашему желанию мы узаконим выполненную перепланировку под ключ.

Узаконить перепланировку- стоимость оформления документов

При необходимости узаконить перепланировку квартиры стоимость разработки технического заключения и услуг по согласованию будет зависеть от нескольких факторов, среди которых масштаб и сложность выполненных работ, тип жилого дома, площадь квартиры и прочее.

Более подробно о цене узаконивания перепланировки мы рассказали в этой статье. А тут вы можете ознакомиться с ориентировочной стоимостью наших услуг.

Для более точного понимания того, сколько стоит узаконить перепланировку именно вашей квартиры, свяжитесь с нашими специалистами по телефону. Мы оценим возможность узаконивания перепланировки у вас в квартире и поможем сэкономить ваш бюджет.

Узаконить перепланировку

Этот процесс почему-то считается бесполезной бумажной волокитой. Люди стараются сэкономить, делая сложный ремонт без разрешительной документации и руками неквалифицированных рабочих. Особенно это касается владельцев приватизированных квартир. Даже те, кто хочет узаконить перепланировку, с чего начать данную процедуру, не представляют. Как узаконить перепланировку помещения и квартиры в частности, мы расскажем в данном материале.

Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на «авось», либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.

Поэтажный план БТИ в красных линиях — логичный результат незаконной перепланировки! Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.

Выявленные незаконные изменения планировки квартиры

Неузаконенная планировка квартиры:

Неузаконенная планировка нежилого помещения:

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?

Однозначно — да! В конце 2021 года случился прецедент: впервые в судебной практике Мосжилинспекция отсудила квартиру за незаконный демонтаж несущей стены, который создавал угрозу безопасности проживания. Нагатинский районный суд удовлетворил иск Мосжилинспекции и лишил владельцев квартиры на Бирюлевской улице права собственности на занимаемую жилплощадь, и должен выставить ее на торги. Инспекторами еще в 2021 году было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид, но оно систематически игнорировалось, и дело передали в суд. 

В принципе, ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий в случае злостного неисполнения предписаний МЖИ. Однако ранее столь радикальных решений судами не принималось.

Годом ранее было принято другое прецедентное решение — о сотрудничестве жилищной инспекции Москвы и Федеральной службы судебных приставов. В рамках данного соглашения было решено ограничивать в выезде за границу тех, кто не исполняет предписаний об узаконении перепланировки. Отметим, что к середине лета 2021 года 18 собственникам в СВАО запретили выезжать за границу до восстановления незаконно переустроенных помещений. 

Подробнее о юридических последствиях неузаконенной перепланировки

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

С чего начать узаконивание перепланировки? Для начала мы разберем ситуацию, когда имеет смысл попробовать узаконить перепланировку квартиры, порядок действий для самостоятельного согласования. 
В соответствии с основным московским законом в данной сфере — Постановлением Правительства Москвы № 508 ПП в редакции № 840-ПП, существует ряд проектных решений, которые можно оформить в упрощенном порядке, что, в принципе, по силам собственнику, если у него достаточно свободного времени.

Это относится к тем мероприятиям, которые согласуются с надзорными органами без разработки проектной документации и оформления технического заключения, т.е. в заявительном порядке. Такой метод подходит тем, кто не собирается проводить в своей квартире сложных мероприятий, такие как затрагивание несущих стен, расширение санузла на площадь коридора, перенос кухни, изменение конструкции полов, демонтаж подоконного блока и т.д.

Поэтому набор изменений, узаконить которые можно в заявительном порядке, невелик. Это совсем простые работы — снос встроенной мебели, перестановка сантехприборов в габаритах существующих помещений, заделка проемов в ненесущих перегородках, установка легких перегородок, перемещение электрической плиты и мойки в пределах кухни.

Еще одна возможность воспользоваться упрощенной схемой — утвержденные городом типовые проекты перепланировок для домов, серии которых разработаны ОАО МНИИТЭП.  Каталог типовых проектных решений вы можете найти на сайте жилищной инспекции Москвы, либо на нашем сайте. Чтобы узаконить изменения квартиры по типовому проекту, нужно при обращении в жилищную инспекцию сослаться на соответствующий лист каталога типовых решений

Примеры типовых проектов:

Узаконить новую планировку по типовому проекту удается очень редко. Во-первых, типовые проекты разработаны только для будущих перепланировок, и по ним нельзя узаконить что-либо по факту, а во-вторых, крайне редко планировка конкретной квартиры полностью совпадает с типовым проектом. К тому же, типовые проекты обычно предусматривают крайне незначительные изменения, что устраивает далеко не всех.

Узаконить перепланировку квартиры по проекту

Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№ 508 в редакции 840:

  • перенос кухни
  • демонтаж подоконных блоков
  • монтаж и перестановка газовых плит с дополнительной подводкой. То есть, даже если вы хотите подвинуть газовую плиту на метр, это согласуется как перепланипровка по проекту, так как во-первых, изменится положение плиты относительно плана БТИ, а во-вторых, понадобится удлинение газового шланга. То же касается и замены газовой плиты на электрическую;
  • перенос туалета, ванной, или организация второго санузла;
  • проемы в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и «разгружающих» стенах;
  • изменение послойного «пирога» полов или устройство полов в новостройке «с нуля»;
  • монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).

Все перечисленное можно узаконить только с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО, или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания). Кроме того, такая документация может выполняться только на основе технического заключения о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. В случае когда несущие конструкции не затрагиваются данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО. В случае если несущие конструкции были затронуты, данное техническое заключение должен разработать автор-проекта дома.

При этом, реализация согласованного проекта требует составления актов на скрытые работы, авторского надзора со стороны организации-разработчика проекта и заполнения журнала производства работ.

Примеры проектов

          ГУП МНИИТЭП                 ЦНИИЭП                МосжилНИИпроект

             

Где узаконить перепланировку?

Окончательное решение о возможности проведения перепланировки, либо о том, можно ли узаконить все, что было выполнено без согласования, принимает жилищная инспекция соответствующего округа Москвы, которая выдает разрешения на перепланировку или предписания об узаконении самовольных изменений.

Чтобы согласовать проект в Мосжилинспекции, следует предоставить в службу «одного окна» ряд документов. Причем, если в вашем районе действует МФЦ (многофункциональный центр госуслуг), то все бумаги сдаются туда, а в жилищную инспекцию их передают сотрудники центра «Мои документы».

Полный перечень документов, позволяющих узаконить перепланировку квартиры в Москве, содержится в п 2.10 и 2.11 ППМ №508 в редакции 840.

Подробнее о документах на перепланировку читайте здесь

Как мы уже говорили выше, нередко бывает и так, что хозяин квартиры уже провел перепланировку. Поскольку это грозит санкциями со стороны Мосжилинспекции (какими именно, вы можете узнать по ссылке), то перед ним встает вопрос, можно ли ее теперь как-то узаконить? Давайте рассмотрим эту ситуацию более подробно.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам и не должны угрожать безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей.

Полный перечень запрещенных работ, приводится в п. 11 Приложения 1 Постановления 508 в редакции 840. Эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. В следующей главе мы рассмотрим этот вопрос несколько подробнее.

Итак, какие шаги должен предпринять собственник, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Согласно п. 18 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, он должен предоставить техническое заключение от автора проекта дома о допустимости и безопасности произведенных работ. Если найти такую организацию не представляется возможным, ТЗ заказывается в ГУП Мосжилниипроект. Лучше всего доверить этот процесс профессиональным согласователям, имеющим опыт работы с проектными институтами.

Несмотря на то, что согласно п.18, разработка проекта в этом случае не требуется, вас, тем не менее, обяжут его разработать. После этого квартиру посетит приемочная комиссия Мосжилинспекции, которая уполномочена подписать акт о завершенной перепланировке, если заявитель не нарушил законодательных норм и строительных нормативов.

Если неузаконенная перепланировка не включала в себя работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к вышеуказанному Постановлению, то ее можно будет согласовать в упрощенном порядке, с внесением изменений на копию поэтажного плана.

Что не удастся узаконить

Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство.

Согласно вышеупомянутому п. 11 Приложения 1 из 508-го ПП (в редакции 840), к таким работам относятся:

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Работы, приводящие к обрушению несущих конструкций.
  • Заделка или уменьшение вентшахт.
  • Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
  • Перенос радиаторов на лоджии и балконы.
  • Подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
  • Нарушение строительных, санитарных норм и правил и пожарной безопасности.
  • Объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери
  • Устройство лоджий и террас где-либо, кроме первого этажа.
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами.
  • Штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий (в многоквартирных домах типовых серий).

Избежать всех неприятностей можно только в том случае, если заранее побеспокоиться о получении разрешения до начала работ. А в случае сложных изменений, затрагивающих инженерные системы и несущие конструкции, лучше узаконить работы через посредников.

Опыт показывает, что согласование перепланировки профессионалами позволяет быстрее, а порой и с меньшими затратами, получить разрешение и приступить к работам.

Подробнее о запрещенных перепланировках

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Немаловажный вопрос при подготовке к ремонту и перепланировке связан с ценой узаконивания перепланировки. Она зависит в первую очередь от сложности работ и процедуры согласования.

Изменения без проекта обойдутся в 30-40 тысяч рублей.

Мероприятия по проекту без технического заключения, могут быть как простыми, так и достаточно сложными, и бюджет здесь также напрямую зависит от характера работ. Нижняя планка порядка составляет 30 тысяч рублей, верхняя может достигать 100 тысяч (например, при затрагивании несущих конструкций).

Согласование по проекту с заключением от автора дома, может стоить от 100 до 200 тысяч рублей. Если не затрагивались несущие конструкции, то обычно бюджет находится в районе 100 тысяч. Если затрагивались, то порядка 150-180 тыс.р.

Стоит отметить приведенные цены являются ориентировочными. Они включают в себя и стоимость услуг, и стоимость разработки проектной документации, и дополнительные расходы.
Результатом работы являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры, передаваемые заказчику.

Как узаконить перепланировку квартиры с помощью посредников

На стоимость и сроки согласования влияет также и то, будете ли вы самостоятельно заниматься подготовкой к работам, сбором документов, прохождением всех инстанций, или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов. Надо сказать, что далеко не во всех случаях пытаться узаконить перепланировку самостоятельно — лучший способ сэкономить.

Если вам предстоит большой объем работ и требуется разработка проекта перепланировки с оформлением технического заключения от автора дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат —  непредсказуемым.

Из-за незнания многих тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с согласованием, а также множества СНиПов и СаНПинов, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки получения разрешений, но и увеличит стоимость согласования.

Обойтись, без посредников, может быть выгодно лишь в случае незначительных преобразований.  В случае более серьезных изменений, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам-посредникам.

При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и получить техническое заключение, и разработать проект, который потом будет принят Мосжилинспекцией, а затем — сдать завершенную перепланировку приемочной комиссии и БТИ с оформлением актов скрытых работ, журнала и авторского надзора.

О том как выбрать фирму по согласованию перепланировок мы написали специальную статью. Ознакомиться с ней вы можете по ссылке

Узаконить перепланировку квартиры через суд

Иногда собственники могут быть не согласны с решением Мосжилинспекции, которая, к примеру, сочла уже выполненные работы недопустимыми. В этом случае можно попробовать обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

Однако принимать такое решение стоит только в том случае, когда вы 100% уверены в своей правоте, и не нарушили никаких постановлений, СНиПов, СанПиНов и ГОСТов. Помочь с тяжбой об узаконении перепланировки вам могут юристы или посредники-согласователи.

Узаконить ремонт через суд нелегко, это длительный и недешевый процесс, а результат его не всегда предсказуем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: