Осторожно ЖСК, ГСК! Мифы и реальность

Осторожно ЖСК, ГСК! Мифы и реальность

В своей адвокатской практике мне часто приходилось и приходится сталкиваться с вопросами, которые касаются деятельности жилищных и жилищно – строительных кооперативов (ЖК и ЖСК), гаражно — строительных кооперативов (ГСК) с правовым положением членов таких кооперативов и объемом их прав.

 В первую очередь, у граждан  возникают проблемы при наследовании, при вступлении в члены ЖСК (ГСК), а также при оформлении права собственности на квартиру в доме ЖСК, гараж в ГСК.
 Первое, куда при возникновении неясностей обращается гражданин, является Правление ЖСК (ГСК), которое он считает истиной в последней инстанции.

На самом же деле, в большинстве случаев, Правление состоит из Председателя пенсионного возраста и бухгалтера, как правило, его жены.

И, как правило, Председатель, не обремененный юридическими знаниями, живет в своих мыслях и представлениях во временах СССР и уверен, что ничего в ЖСК (ГСК) с тех пор не поменялась. И через эту призму консультирует обратившихся,  дает им советы и даже совершает, как ему кажется, юридически значимые действия. 

В конце 90-х в начале 2000-х эти вопросы и возникающие проблемы стояли очень остро. Так как система очень тяжело и очень неохотно расстается со старыми стереотипами и привычками.
Потом, эта тема как-то отошла на второй план, и как мне показалось неясностей в этих вопросах ни у кого не осталось.

Оказывается, нет. Проблема остается. Чему подтверждение, не прекращающиеся вопросы на различных юридических форумах о правах на квартиры ЖСК и, особенно, о правах на гаражи в ГСК.
Анализ этих вопросов и ответов на них специалистов, говорит о том, что воз и ныне там.

Граждане, а главное, и некоторые юристы, до сих пор полагают, что ВСЕ вопросы нужно и можно решать в правлении ЖСК (ГСК). В реальности это далеко не всегда так.

Проблемы возникают, как правило, из-за того, что Председатели ЖСК (ГСК), да, иногда и юристы,  плохо понимают разницу между понятиями «паенакопление», т.е. накопленная часть общей суммы пая, «паевой взнос»- очередной платеж, увеличивающий общую сумму паенакопления и «выплаченный пай» — общая сумма паенакопления равная «паю», т.е. стоимости квартиры (гаража). И при этом ошибочно полагают, что пай – это лишь доля участника в собственности кооператива.
Это и побудило меня написать эту заметку о ЖСК (ГСК).

Так что же такое ЖСК (ГСК) сегодня?

До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 2020 года) член ЖСК (ГСК), выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру (гараж),  а оставался лишь  пользователем, собственником был кооператив (ЖСК, ГСК). Право пользования гражданина основывалось на факте членства в ЖСК (ГСК) и факте предоставления квартиры (гаража) решением ЖСК (ГСК), принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива.

Положение изменилось, после того, как 6 марта 2020 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 2020 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (квартиру, гараж) после того, как пай был выплачен полностью.  

При этом, Закону 2020 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 2020 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 2020 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 2020 года (например, в 2020 году), то в силу Закона 2020 года член ЖСК (ГСК) приобретает право собственности на имущество. 

Уточнение об обратной силе Закона 2020 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ЖСК (ГСК), которые выплатили пай до 1 июля 2020 года, право собственности бы на имущество не приобретали. Отдельно Закон 2020 года оговорил, что после выплаты пая  гражданин получает право распоряжаться квартирой, гаражем (НЕ ПАЕМ!) по своему усмотрению. 

Кроме Закона СССР 2020 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят  Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 2020 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 2020 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13). 

Действие двух законов (Закона СССР и Закона РСФСР) по одному и тому же вопросу объясняется тем, что вопросы гражданского права находились в совместном ведении Союза ССР и РСФСР, как союзной республики. Хотя в Постановлением ВС РСФСР от 24 декабря 2020 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в п.3 было сказано: «С момента введения в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» положения Закона СССР «О собственности в СССР», за исключением статьи 25, на территории РСФСР не применяются».

На сегодня, право члена ЖСК (ГСК) на получение квартиры (гаража) в собственность в случае полной выплаты пая закреплено и Гражданским кодексом РФ. В связи с этим, имеет место ситуация, когда например, в многоквартирном доме ЖСК, все члены кооператива уже выплатили пай и стали собственниками квартир, однако юридически и фактически сам кооператив как юридическое лицо существует и функционирует.  Хотя смысла существования такого лица уже не имеется – паевые взносы не выплачиваются, строительство не ведется. Кроме того, для инвестирования строительства давно найдены и законодательно закреплены другие формы. 

С введением нового Жилищного кодекса РФ названный вопрос пытались решить, так  в ст.14 Вводного закона – жилищный кооператив до 1 января 2020 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья (ТСЖ),  не преобразованные кооперативы будут ликвидированы по решению суда. Но неудачно. Ст. 14 затем поспешно убрали из этого Закона…

Что же мы имеем на сегодня?

Если с жилыми помещениями все более менее нормализовалось и пришло в цивилизованное русло, то с гаражами (ГСК) не все так гладко. На практике и сегодня почти повсеместно, граждане – собственники гаражей, в силу своей юридической неграмотности, обращаются к  Председателю ГСК для решения вопроса о продаже гаража. При этом, не понимая, что ГСК по отношению к ним, уже давно лишь управляющая компания. В задачи которой, входит вовремя подметать двор ГСК и вкручивать перегоревшие лампочки на территории. 

Многие Председатели, в свою очередь, ощущая собственную значимость и важность, с готовностью берутся «оформлять» продажу гаража. При этом даже не подозревают, что к гаражу давным-давно не имеют никакого отношения (либо делают вид, что этого не знают).

Как же это делается?

Ошибочно полагая, что член ГСК является владельцем пая, и не понимая разницы между ПАЕМ и ПАЕНАКОПЛЕНИЕМ, о чем шла речь выше, либо понимая, но умышленно об этом умалчивая, Председатель разъясняет ему, что покупатель должен быть принят в члены ГСК по решению общего собрания членов ГСК, которое он любезно соглашается провести (как правило только на бумаге) и ему должен быть передан пай за гараж.

Что же происходит на самом деле, с точки зрения давно изменившегося законодательства? А ничего, «продавец», как был собственником гаража, так им и остается, а покупатель наивно полагая, что купил гараж, радуется глядя на членскую книжку ГСК.

В дальнейшем это чревато для него предъявлением прав на гараж наследниками «продавца», которые при надлежащей позиции получат гараж в свою собственность,так как юридически он из собственности «продавца» никогда не выбывал. Так как передать пай он не мог. По простой причине – у него его не было. У него, с момента выплаты пая, возникло право собственности на гараж, независимо от того зарегистрировано оно или нет. 

В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой статьи 131 ГК РФ, а с момента выплаты последнего паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. 
Поэтому, независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности, есть ли документ, подтверждающий такое право на гараж, гараж – собственность выплатившего пай. 

Совет (предостережение) всем, кто собирается купить гараж в ГСК:

Единственным законным способом приобретения гаража является гражданско-правовая сделка (договор купли–продажи, дарения, мены гаража (НЕ ПАЯ!). 

Все манипуляции с передачей пая, со вступлением в ГСК, получение членской книжки – это фикция.
Последствия такого «приобретения» могут быть очень печальными. У вас не будет ни гаража, ни денег, которые Вы за него отдали.

ГСК и Все-все-все

Имеется некий ГСК, в котором некоторые члены ГСК оформили свои боксы в собственность.
Часть боксов, из числа оформленных в собственность, была продана — то есть их новые владельцы не являются членами ГСК.
В связи с этим, требования Устава ГСК и требования правления ГСК на них не распространяются (в том числе в части взносов).

Вопрос:
1. При проведении общего собрания ГСК, голоса таких владельцев-не членов ГСК не учитываются? То есть теоретически есть вероятность того, что ГСК может состоять из одного председателя?
2
. При покупке бокса, новый владелец (не член ГСК) приобретает и долю в общедолевом имуществе ГСК — проезды, проходы и.т.п (места общего пользования)?
3
. Возникает ли у такого владельца обязанность содержать такое общедолевое имущество ГСК — места общего пользования?
4
. Имеет ли право ГСК отключить бокс не члена ГСК от электрической энергии? ГСК является ресурсоснабжающей организацией
5. Имеет ли право ГСК ограничить пользование для не членов ГСК общим имуществом ГСК (проезды, проходы) и требовать заключения договора сервитута (либо иного договора)?

Вопрос на самом деле далеко не праздный — ведь по сути необходимо разобраться, приобретает ли новый собственник только бокс, или он также приобретает и долю в общем имуществе дома -места общего пользования (аналогия с покупкой квартиры в Многоквартином доме), либо новый собственник приобретает только бокс, а общедолевое имущество принадлежит только членам ГСК.

Как ситуацию вижу я. раз ГСК создавался всеми его пайщиками-членами, то в том числе и на их взносы построены и места общего пользования, находящиеся в общедолевой собственности. НО, при выплате пая полностью, член ГСК приобретает в собственность только бокс. При выходе его из состава членов ГСК в связи с продажей бокса, места общего пользования остаются за ГСК и распределяются пропорционально оставшимся его членам.
Соответственно, новый владелец бокса — не член ГСК, может пользоваться местами общего пользования ГСК только с согласия ГСК.

суть вопроса упирается конечно же во взносы — хитропопые личности (не члены ГСК) их не платят, плюя на устав, и продолжают пользоваться общим имуществом ГСК. Вопрос в том, как на законном основании заставить их платить?

Гаражные кооперативы: законодательство 2020 года

Когда гражданин РФ становится владельцем гаража, он получает определённые имущественные права, которые определяют круг возможностей по управлению собственностью, а именно: способность завещать или дарить объект другому лицу и возможность продажи/обмена/сдачи в аренду. Также обладатель гаража обязан оплачивать соответствующие налоги. Обо всех аспектах законодательства, затрагивающих гаражные кооперативы по состоянию на 2020 год, расскажем ниже.

О законах, регулирующих гаражные кооперативы

В том, что касается гаражных кооперативов, законодательство не отличается глубиной проработки

Основной правоустанавливающий документ — Гражданский кодекс Российской Федерации. Отчасти может использоваться Закон «О кооперации в СССР» от 2020 года.

Однако из-за плохой проработки законодательства, касающегося гаражно-строительных кооперативов, возникает очень много неясностей при разборе спорных случаев, вследствие чего вердикты судей иногда носят субъективный характер.

Проблема заключается в том, что гаражно-строительный кооператив (ГСК) не является коммерческой организацией, а большинство действующих нормативных актов касаются преимущественно коммерческих структур.

Правовое положение гаражных кооперативов

Ввиду отсутствия адекватной правовой базы в юридической среде не существует единого мнения касаемо гаражных кооперативов

Поскольку на сегодняшний день не существует отдельного комплекса законов, регулирующего ГСК, то из-за этого нет чёткого мнения юристов по данному вопросу. Иногда неопытные адвокаты оперируют законодательными актами, которые нельзя применять для гаражных кооперативов. Например, 123.2, 123.3. ГК РФ, хотя в них же прямым текстом говорится о том, что данный закон не распространяется на специализированные кооперативы (гаражные, кредитные и прочие).

Также ГСК нельзя признать саморегулирующими организациями и использовать законы, разработанные для подобных структур (п. 3 ст. 1 «Закона о некоммерческих организациях»).

Таким образом, и статус, и вся деятельность кооперативов зависит исключительно от содержания его устава с той оговоркой, что не должно быть противоречий с законодательными нормативными актами России.

Определение понятия ГСК: гаражный кооператив – структура, созданная добровольно резидентами РФ, направленная на обеспечение определённых условий для хранения автотехники и управление общим имуществом ГСК.

Как происходит регулирование отношений в кооперативах

С 2020 года для легитимизации решения собрания ГСК на нём должно присутствовать не менее 50% членов

Основной инструмент регулирования отношений между членами ГСК – общее собрание. Его функции:

  • Разработка и принятие устава гаражного кооператива;
  • Назначение и переизбрание председателя, который обязан заниматься организационными вопросами;
  • Выборы членов правления ГСК (при необходимости);
  • Формирование ревизионной группы;
  • Решение текущих вопросов;
  • Принятие новых членов, исключение старых участников.

С 2020 года в ГК РФ были внесены изменения: появилась глава 9.1 «Решение собраний», определяющая, какова должна быть численность участников ГСК, которые смогут принимать какие-либо решения во время их сбора. Это – не менее 50% от общего числа кооператоров. Во время голосований результатом считается то решение, которое набрало большинство голосов.

Справка. Ревизионная группа должна создаваться, когда у членов кооператива есть подозрение о том, что председатель или члены правления допустили неправомерные действия. Это касается управления финансами, общим имуществом и т.д.

Пробелы в законодательстве, и как ими пользуются недобропорядочные управленцы

Проблема ГСК в том, что при регистрации учреждений в налоговой инспекции устав кооператива, как правило, не проверяется, чем пользуются недобросовестные председатели с целью извлечения личной выгоды.

Например, были случаи, когда исключённые члены кооперативов теряли возможность пользоваться личным гаражом, что было зафиксировано в одной из статей устава. Некоторые председатели вносят в текст устава пункт, который запрещает проводить аудиторские проверки их деятельности — это допускает проведение ими различных финансовых махинаций.

С точки зрения участников ГСК, проблемы могут начаться при попытке, например, приватизировать участок с гаражом. Ведь при этом придётся брать соответствующую справку у председателя кооператива.

В России фиксируется множество случаев, когда правление кооператива начинает под разными предлогами вымогать деньги с дольщиков, желающих получить справки или другие дополнительные услуги. Отмечены различные случаи конфликтов, при которых в пределах одного кооператива фигурировало два председателя и даже больше.

Пример мошенничества на видео

Изменения в законодательстве (2020 год)

Одно из последних новшеств, касающихся владельцев гаражей, — это набор изменений в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Если ранее собственник должен был доказывать свои права на владение имуществом в судебных инстанциях, то теперь процедура упростится, а обращение в суд не потребуется.

Планируемые улучшения:

  1. Упрощение процесса подводки различных коммуникаций;
  2. Гараж признаётся нежилым помещением, которое можно свободно приватизировать, продать или застраховать;
  3. Появится возможность оформления ипотеки;
  4. Оформление собственности с фиксированной ценой (15-20 тыс. руб.), но для ветеранов – бесплатно.

Этапы оформления гаража в собственность после окончательного принятия закона:

  • Будущий собственник должен собрать необходимый пакет бумаг: речь идёт о справках, подтверждающих его право на строение и участок;
  • Следующий шаг – проведение кадастровой оценки, создание технического плана гаража, формирование комплекса документов для передачи в налоговые органы;
  • Последний этап – оформление в отделении Росреестра. Также можно будет воспользоваться услугами МФЦ.

При отсутствии проблем с документами процесс должен занимать в среднем около двух недель. Размер госпошлины за оформление гаража в собственность составит 2020 рублей.

Специалисты по недвижимости предполагают, что после введения данных правок стоимость земли несколько увеличится, в результате собственники гаражей будут иметь возможность выгодно продавать свое имущество, а общее развитие гаражной инфраструктуры значительно ускорится.

Несмотря на путаницу с правовыми актами и отсутствие адекватной правовой базы, касающейся ГСК, есть шанс, что в ближайшее время ситуация изменится. В настоящий момент большинство спорных ситуаций приходится решать в судах, причём отсутствие актуальных законов в значительной степени осложняет ход рассмотрения дел и сильно удлиняет процессы.

В результате, к сожалению, многие решения судей выглядят отнюдь не бесспорными, а владельцы гаражей очень часто попадают в неприятные ситуации, когда путаница с законами лишает их достаточно ценного имущества.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: