Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2020 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2020 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2020 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул
. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2020 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2020, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2020. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2020 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Автор Фёдор На чтение 10 мин. Опубликовано 02.04.2018

Любая перепланировка жилого помещения подлежит согласованию с контролирующими органами для подтверждения безопасности действий и пригодности помещения к жизни людей. Если провести перепланировку без разрешения, то придется понести ответственность и испытать трудности с продажей имущества.

Что является незаконной перепланировкой

Под перепланировкой понимается переустройство жилого помещения с внесением изменений в конструктивные особенности. Не запрещено законом менять обстановку в квартире, если действия не затрагивают несущие конструкции дома.

К незаконной перепланировке относится:

  • внесение конструктивных изменений без получения разрешения;
  • внесение конструктивных изменений, запрещенных законом.

Например, если получить разрешение на обустройство балкона, то перепланировка считается законной. А самостоятельное изменение конструкции лоджии, что подразумевает изменение исходного материала или частичное разрушение стен здания, является незаконной перепланировкой.

Любые действия, за исключением проведения косметического ремонта, подлежат согласованию. Затрагивает это правило квартиры и частные дома.

Но есть ряд изменений, которые полностью запрещены законом:

  • изменение положений коммуникаций, снос и установка дверных проемов и стен, что подразумевает существенное изменение в использовании помещений;
  • снос стен между комнатами;
  • изменение границ расположения помещений, которые необходимы для безопасности жильцов (например, удаление дверей пожарного выхода);
  • изменение конструктивных особенностей здания, что привело к частичному разрушению фасада;
  • превышение установленной законодательством нормы нагрузки на несущие конструкции здания;
  • нарушения противопожарных и санитарных норм;
  • изменение нахождения электропроводки, что привело к нарушениям противопожарных правил;
  • строительство террасы в квартире выше второго этажа;
  • изменение конструктивных особенностей помещений хозяйственного назначения;
  • изменение конструкций, повлекшее неудобства для других жильцов дома.

Чтобы провести перепланировку, нужно сначала получить разрешение, что подразумевает проведение проверки экспертами, после чего приступать к работам.

Опасности незаконной перепланировки

В законодательстве установлены жесткие требования к перепланировке. Особенно внимательно следят за сохранением первоначальных конструктивных особенностей квартир многоэтажных домов. Связано это с опасностями, которые влечет за собой перепланировка, сделанная без предварительных проверок:

  • смена места положения канализации и водопровода приводит к преждевременному износу материалов стен и перекрытий в комнатах, где не предусмотрена высокая влажность. По этой причине ванные комнаты и туалеты расположены на одной стороне дома, где проходит водоснабжение и канализация;
  • даже частичный снос и повреждение несущих конструкций и перекрытий грозит разрушением здания. Многоэтажные дома выполняются по сложному архитекторскому проекту, где рассчитан каждый сантиметр. Этот план проходит несколько стадий проверок и утверждений. И только после того, как специалисты выдадут заключение о безопасности проекта, начинается строительство. И внесение изменений в общую конструкцию может стать причиной порчи всего дома;
  • изменение конструктивных особенностей здания ухудшает его внешний вид;
  • если в перепланировке задействованы помещения общего и хозяйственного назначения, то снижается комфортабельность других жильцов;
  • неучтенное расположение электропроводки при проведении ремонтных работ приводит к повреждению линии и короткому замыканию.

При перепланировке учитываются противопожарные и санитарные нормы. Если после переустройства не появились риски возгорания или причинения вреда имуществу, жизни и здоровью людей, то оно выполнено правильно.

Наказание за незаконную перепланировку

Многие полагают, что, сделав даже незначительные конструктивные изменения, можно избежать ответственности, поскольку никто не узнает о нарушении. На самом деле, скрыть незаконную перепланировку достаточно сложно, и факт внесения изменений выявляется:

  1. При продаже, обмене и дарении квартиры. Покупатель имущества может увидеть, что фактические данные не совпадают с информацией, указанной в техническом плане и кадастровом паспорте.
  2. При оформлении кредита под залог квартиры. Банк не примет в залог имущество, где сделана незарегистрированная перепланировка.
  3. При проверке. Работники жилищной инспекции или управляющей компании в процессе проверки, например, систем коммуникаций, могут обнаружить нарушения.
  4. О проведении перепланировки могут сообщить соседи. Ведь изменение конструкций здания им невыгодно – может произойти разрушение. И часто о незаконных действиях сообщают именно жильцы других квартир.

При выявлении нарушения штраф выписывается работником жилищной инспекции на месте. Он составляет:

  • от 2020 руб. до 2020 руб. для жильцов многоквартирных домов;
  • от 2020 руб. до 2020 руб. для жильцов частных домов.

Наказание распространяется как на собственников, так и на нанимателей муниципального жилья.

Помимо штрафа, нарушителя обяжут узаконить перепланировку. Важно учитывать, что на это выделяется 3-месячный срок. Если не выполнить это требование, то наказание становится более суровым. Более того, жилищная инспекция может обратиться в суд для признания жилья непригодным для проживания и его конфискации с последующей продажей.

Перепланировка не может быть узаконена

Указанное выше наказание распространяется на ситуации, когда перепланировка может быть узаконена и относится к действиям, разрешенным правилами эксплуатации жилых помещений. Если же проверяющими органами будет установлено, что сделанные изменения не соответствуют нормам, нарушаются противопожарные и санитарные правила, то ответственность нарушителя будет намного серьезней.

В первую очередь придется заплатить штраф по общим правилам. Но также придется заплатить за восстановление первоначальной конструкции. Для этого жилищная инспекция обращается в специальную организацию, которая занимается реконструкцией зданий. Услуги специалистов стоят достаточно дорого.

Если действия жильца по перепланировке квартиры повлекли причинение вреда имуществу, здоровью и жизни других людей, то ответственность придется понести по Уголовному кодексу. Еще жильцы могут обратиться в суд для взыскания компенсации.

При незаконной перепланировке и внесении изменений, запрещенных законом, расходы увеличиваются в разы. Более того, нарушитель рискует своей жизнью и жизнью других людей. Поэтому не стоит делать переустройство квартиры вразрез установленным нормам и правилам.

Что говорится в законе

В качестве подтверждения ответственности за незаконную перепланировку стоит рассмотреть действующее законодательство. О нарушении сказано в ст. 29 Жилищного кодекса:

  • собственник или наниматель жилого помещения должен вернуть помещению первоначальный вид в установленные сроки (часть 3);
  • перепланировка может быть зарегистрирована в суде и признана законной, то есть не требуется устранение внесенных изменений (часть 4);
  • если помещению не будет возвращен соответствующий вид, что предусмотрено ч. 3 данного нормативного акта, то суд может принять решение о выселении нанимателя из муниципального жилья или конфискации квартиры с последующей реализацией на торгах, если она находится в собственности (часть 5).

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Когда квартира приобретается в ипотеку, она становится залогом. В интересах банка сохранить первоначальный вид и стоимость имущества, чтобы реализовать его для погашения долга в случае просрочки. И любые изменения в конструкции жилья должны быть согласованы с кредитором.

Если самовольно переустроить жилье, то это повлечет за собой серьезные последствия:

  1. Представитель банка имеет право в любой момент посетить залоговую квартиру для оценки ее состояния. Если будет обнаружена незаконная перепланировка, то подается жалоба в жилищную инспекцию. Наказание уже назначается этим органом по указанным выше правилам.
  2. Банк имеет право расторгнуть кредитный договор при незаконном переустройстве. Согласно условиям сделки, при нарушении правил эксплуатации жилья кредитор может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае придется внести на счет банка всю оставшуюся сумму кредита. Если средства отсутствуют, то кредитор вправе обратиться в суд для принудительного взыскания денег или конфискации имущества в счет погашения долга.
  3. Ипотечное кредитование подразумевает ежегодное оформление страховки. Страховщик направляет специалиста для осмотра жилья. И, если будет выявлена незаконная перепланировка, то в оформлении полиса будет отказано. А это опять нарушение правил кредитования и расторжение договора.
  4. Испорченная репутация заемщика – еще один недостаток самовольного внесения изменений в конструкцию квартиры.

В идеале перепланировку в ипотечной квартире лучше не делать совсем. Если же менять технические особенности жилья, то только с разрешения проверяющих органов и банка. Обратите внимание, что если условиями договора предусмотрен запрет на перепланировку, то согласие у кредитора можно не спрашивать – в любом случае будет отказ.

Продажа квартиры с незаконной планировкой

Продать квартиру с незарегистрированной планировкой очень сложно. Потребуется найти покупателя, готового к покупке проблемного жилья. Что касается законности процедуры, то на нее нет запрета. Главное, чтобы покупатель дал согласие на приобретение такой недвижимости. Недостатком такой сделки является необходимость в снижении стоимости квартиры. Как правило, такое имущество продается со скидкой в 30% и более.

Если квартира продана, то ответственность за незаконную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Ему придется в дальнейшем самостоятельно зарегистрировать изменения и оплатить штраф.

Теоретически реализовать жилые квадратные метры, в которых сделано переустройство, можно и через риелторов. Многие предлагают посреднику деньги, чтобы тот умолчал о сделанной перепланировке.

При продаже такой квартиры продавец ничем не рискует. Он реализует недвижимость по старым документам, где переустройство отсутствует. Получается, что перепланировка сделана уже новым собственником.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Многие целенаправленно ищут квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку ее стоимость значительно ниже. Приобретение такого имущества позволяет сэкономить около 30% уже с учетом затрат на узаконивание перепланировки. Но следует учитывать важный нюанс – если сделанные изменения будут признаны не соответствующими нормам, то узаконить переустройство не получится. А это в разы увеличивает расходы и делает покупку невыгодной.

Планируя приобрести квартиру с незарегистрированными изменениями, первоначально следует узнать о возможности узаконивания переустройства. Если проблем не возникнет, то покупка станет действительно выгодной. В остальных случаях лучше отказаться от приобретения жилья.

Возможна и другая ситуация – квартира куплена, после чего выяснилось о наличии перепланировки. Многие собственники пытаются доказать свою правоту в суде. Но восстановить справедливость не получится. Доказать, что перепланировка была сделана до покупки квартиры и что новый собственник не согласился со сделанными изменениями, практически невозможно. Как уже было сказано, ответственность за незаконное переустройство ложится на плечи покупателя.

А что делать, если в приглянувшейся квартире сделана перепланировка, о которой продавец умалчивает? Можно поступить так:

  1. Отказаться от сделки и пожаловаться в жилищную инспекцию. Так поступить можно с продавцами, которые продают недвижимость с перепланировкой за полную стоимость и пытаются обмануть покупателя.
  2. Предложить продавцу снизить стоимость. Потребуется сопоставить расходы на узаконивание перепланировки и цену квартиры. Например, продавец предлагает жилье за 2 000 000 руб. Стоимость узаконивания перепланировки составляет 200 000 руб. Плюс к этой сумме прибавляем затраты времени и получаем, что минимум продавец должен скинуть 300 000 руб. или около 15%.

Соглашаясь на покупку квартиры с перепланировкой, первоначально уточните в жилищной инспекции, можно ли зарегистрировать сделанные изменения. Если по результатам проверки выяснится, что перепланировку узаконить нельзя, то покупать квартиру не стоит даже за половину стоимости.

Незаконную перепланировку сделали соседи

Если есть основания полагать, что сделанная соседями перепланировка угрожает вашей безопасности или привела к порче имущества, то стоит жаловаться в жилищную инспекцию. Для этого подается письменная претензия, где указываются следующие сведения:

  • адрес квартиры, где сделана перепланировка;
  • ФИО собственника, если известно;
  • суть претензии;
  • ФИО заявителя.

Но первоначально выясните, действительно ли перепланировка делается без разрешения органов. Если оно получено, то жалоба будет необъективной.

Выводы

  1. К незаконной перепланировке относится переустройство квартиры и частного дома без получения разрешения.
  2. За незаконную перепланировку грозит штраф в размере 1000–2500 руб.
  3. При сохранении нарушения после штрафа через суд квартира подлежит конфискации и продаже с торгов.
  4. Перепланировка муниципальной квартиры влечет выселение без предоставления альтернативного жилья.
  5. Продать квартиру с переустройством, не зарегистрированным согласно действующим правилам, очень сложно.
  6. Если перепланировка не может быть узаконена, то придется заплатить за возврат квартиры к первоначальному виду.

Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: