Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей

Настоящее методическое пособие подготовлено по решению выездного (г. Азов 30.06.04 г.) совместного заседания Совета по малому  предпринимательству при Администрации Ростовской области и областной межведомственной комиссии по устранению нормативно-правовых, административных и организационных барьеров на пути развития предпринимательства.

В подготовке пособия принимали участие: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Ростовской области (Шмаков Н.М.), Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость в Ростовской области (Галунов П.Б.), Ростовский областной суд (Ткачев В.Н.), Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ростовской области (Родин А.М.).

Пособие адресовано сотрудникам органов власти, специалистам сельских консультационных центров, практикующим юристам и всем участникам земельных отношений.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

От составителей                                                                        

Раздел 1. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, особенностям их аренды, ипотеки и доверительного управления.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.     

1.1.  Субъект права на выдел земельного участка в размере земельной доли и предписанная законом цель выдела.

1.2.  Документы, удостоверяющие право на земельную долю.

2.     Порядок выдела земельных участков в счет долей.  

2.1.  Согласование местоположения выделяемого в счет доли земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности.

2.2.  Проведение территориального землеустройства выделяемого в счет доли земельного участка.

2.3.  Постановка выделяемого в счет доли земельного участка на государственный кадастровый учет.

2.4.  Государственная регистрация права собственности на выделяемый в счет доли земельный участок.

3. Особенности аренды, ипотеки и доверительного управления земельных участков земель сельскохозяйственного назначения.

4. Приложения:

Приложение № 1. Форма извещения о намерении выдела   земельного участка.                                                    

Приложение № 2. Форма сообщения в СМИ о намерении  выдела земельного участка.                                      

Приложение № 3. Форма доверенности на представление интересов собственников земельных долей.   

Приложение № 4. Примерная форма письменного отказа от возражений по поводу местоположения земельного участка и размера компенсаций.        

Приложение № 5. Примерная  форма   протокола   общего собрания      участников  долевой собственности и сопутствующих документов.

Приложение № 6. Форма  соглашения  участников   долевой собственности с приложением. 

Приложение № 7. Перечень документов, предоставляемых в учреждение юстиции для регистрации права собственности.   

Приложение № 8.  Заявление   в   учреждение   юстиции    о регистрации права собственности (форма  1в физ. л.).    

Приложение № 9. Заявление в учреждение юстиции о государственной регистрации сделки (форма 5 физ. л.).

Приложение № 10. Перечень документов, предоставляемых в учреждение юстиции для регистрации  договоров аренды (субаренды).

Приложение № 11. Примерная форма Договора аренды земельного участка.

Приложение № 12. Примерная форма Договора ипотеки земельного участка.

Приложение № 13. Примерная форма Договора доверительного управления земельным участком.

Раздел II. Акты земельного законодательства.

1.   Конституция РФ (извлечения).

2.   Гражданский кодекс РФ (извлечения).

3.   Земельный кодекс РФ (извлечения)                                                 

4.   ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (извлечения) № 102-ФЗ от 16.07.98 г.

5.   ФЗ «О землеустройстве» (извлечения) от 18.06.01 г. № 78-ФЗ.

6.   ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 г. № 101-ФЗ. 

7.   Постановление Правительства РФ от    07.06.02 г.     № 396     «Об утверждении Положения  о проведении территориального    землеустройства».                                                                                  

8.   Постановление Правительства РФ от 11.07.02 г. № 514    «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении    землеустроительной документации,     создании  и     ведении    государственного фонда данных, полученных в результате    проведения землеустройства».                                                              

9. Закон РО «О регулировании земельных отношений в Ростовской     области от 22.07.03 г. № 19-ЗС.                                                                                                

10. Постановление Главы Администрации (Губернатора)                          Ростовской области от 11.12.03 г. №  572 «Об утверждении    Областного реестра средств массовой информации на 2004г.»

11. Методические рекомендации по проведению межевания      объектов землеустройства от 17.02.03 г. Росземкадастра.                

12. Методические рекомендации по проведению землеустройства      при образовании новых и упорядочении существующих  объектов землеустройства от 17.02.03 г.  Росземкадастра.            

13. Методические рекомендации по составлению проектов      территориального землеустройства в случае перераспределения      сельскохозяйственных угодий, используемых  сельскохозяйственными организациями или находящиеся в общей долевой собственности от 26.01.04 г. Росземкадастра.             

14. Письмо Росземкадастра от 28.02.03 г. «О применении     инструкции по межеванию земель».                                                    

15. Письмо Росземкадастра от 10.04.03 г. «О проведении  территориального землеустройства».                                                  

Раздел III.  Практические вопросы реализации ФЗ «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения».

1. Обобщение судебной практики   по Ростовской области.                   

2. Консультации  юридической службы Ростовской областной   АККОР.                                                                                                     

И снова о согласии арендатора на выдел земельной доли

«Судьи высших судебных инстанций исправляют ошибки других и увековечивают свои»(Неизвестный автор)

Продолжить тему о необходимости согласия арендатора на образование земельного участка посредством выдела земельных долей хотелось бы с вопроса: почему суды придерживаются позиции о необходимости получения согласия арендатора на образование такого земельного участка?

Все на удивление просто: суд принимает решение по каждому конкретному исковому требованию. Из этого следует, что как требования сформулированы, с какими доказательствами и аргументами вы зашли в суд с таким результатом оттуда и выйдете. Пока как Ипполит от Нади в фильме «С легким паром». И еще это усугубляется выводами, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.

Несмотря на то, что информационные письма и обзоры судебной практики представляют собой рекомендательные обобщения деятельности судов, суды, не раздумывая, применяют их. И правильно, потому как никто не озаботился убедить их в обратном.

Применительно к рассматриваемой теме, имеются два федеральных закона, которыми регулируются отношения по образованию земельных участков из земельного участка находящегося аренде. Это Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Оба регулируют вопрос образования земельных участков посредством выдела. Причем ни один этих федеральных законов не обладает по отношению к другому большей юридической силой (ст.76 Конституции РФ).

Почему не требуется согласие арендатора при образовании земельного участка посредством выделения земельных долей подробно описано в предыдущей статье. Для тех, кому это показалось неубедительным, предлагаю рассмотреть эту ситуацию, но уже с позиции здравого смысла.

Перед этим хочу показать грабли, на которые просто обязаны наступить сторонники необходимости получения согласия арендатора.

Ситуация первая

Участники общей долевой собственности на общем собрании принимают решение образовать в счет выделения земельных долей несколько земельных участков.

Возникают следующие вопросы:

— кто должен обратиться к арендатору за получением согласия? Очевидно, собственники. Какие собственники? Исходного земельного участка или земельных участков, которые образуются?

— чтобы получить согласие необходимо обратиться к арендатору с заявлением. Такое заявление не смогли или не захотели подписать отдельные собственники земельных долей, как быть?

— сколько согласий должен дать арендатор? Как быть, если получено согласие на одни образуемые земельные участки, а на другие нет?

— в какой момент должно появиться согласие арендатора: до принятия решения общим собранием об утверждении проекта межевания или после?

Ситуация вторая.

Земельный участок в аренде. Появляются обстоятельства, предусмотренные ст.5 Федерального закона № 101-ФЗ. Земельная доля должна быть отчуждена субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды выделенного в счет земельной доли земельного участка.

Арендатор исходного земельного участка таким правом не обладает, поэтому согласие от него не получите.

Как субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию образовать земельный участок, а лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, заключить договор аренды? Ведь отсутствие согласия арендатора не позволяет им реализовать права и обязанности, прямо закрепленные в законе.

Ситуация третья.

В арендованном земельном участке имеются невостребованные земельные доли. Арендатор отказался приобрести их в собственность – нет денег. У органа местного самоуправления возникает предусмотренная законом обязанность образовать земельный участок из этих земельных долей. Как исполнить эту обязанность, если не получено согласие арендатора?

Ситуация четвертая.

Арендатор отказывает в согласии на образование земельных участков в счет выделения земельных долей. И это понятно. Оно ему надо — отказал и продолжаешь жить спокойно.

Вопрос: как это соотносится безусловным правом участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли? (п.1 ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ).

Подведем итог

Он весьма печален и заключается в том, что долевые собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставив его в аренду, могут забыть о действиях по выделу земельных долей. С правами и обязанностями, которыми Федеральный закон № 101-ФЗ наделил субъект Российской Федерации и муниципальные образования, также следует распрощаться.

Общим для всех описанных ситуаций является то, что все субъекты – обладатели права собственности и властных полномочий – не могут реализовать свои права, которыми их наделил закон по одной причине: арендатор не хочет.

А что это за фигура такая – арендатор, которому позволительно вести себя как соловью-разбойнику среди собственников земельных долей?

Такой арендатор есть всего лишь результат толкования отдельного пункта Земельного кодекса. Наделить его правами давать согласие на образование земельных участков по Федеральному закону № 101-ФЗ означает разрушить все отношения регулируемых этим законом и Гражданским кодексом.

Поясню, что имеется ввиду.

Обратимся к содержанию ст.1 ГК РФ, в которой закреплены основные принципы гражданских правоотношений такие как:

— признание равенства участников отношений;

— необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;

— приобретение и осуществление гражданских прав своей волей и в своем интересе;

— свобода в установлении своих прав и обязанностей на основе договора;

— ограничение прав только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты законных интересов других лиц;

— запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Попробуйте не нарушить ни один из этих принципов, применяя согласие арендатора.

Но ведь права могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты законных интересов других лиц. Правильно. Могут.

Давайте разберемся, какой законный интерес арендатора может быть защищен «согласием»?

Законный интерес арендатора состоит в том, чтобы до окончания срока аренды он мог владеть и пользоваться всем земельным участком, а именно всей площадью земельного участка. И этот интерес при выделении земельной доли не нарушается, он уже защищен законом: измененный (первоначальный) и вновь образуемый земельный участок по-прежнему продолжают оставаться у него в аренде. Какие другие его интересы надо защищать согласием?

А вот арендатор, отказывая в согласии на образование земельного участка, все эти принципы нарушает. Или у вас другое мнение?

Еще есть три главных принципа права — разумность, справедливость и добросовестность. Именно на основании их понимания пишутся и применяются законы. Цель закона в том, чтобы дать человеку выгодный способ действий, запретив все, что приносит вред. Закон не может вносить сумятицу в отношения и создавать трудноразрешимые ситуации. Напротив, закон – это прописанный алгоритм действий, выполняя который человек всегда приходит к определенному одобряемому законодателем результату.

Применяя «согласие» мы не только не можем прийти к разумному и справедливому для всех участников результату, напротив делаем прописанные в законе ситуации неразрешимыми.

Вывод: согласие на выделение земельных долей не нужно ни арендатору, ни собственнику земельной доли. Эта идея оторвана от реальной жизни, здравого смысла и от самой цели закона.

А.И. Рыбицкий

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: