Кем и как устанавливается вид разрешенного использования земельного участка? Все юридические нюансы процесса

О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

Главная Статьи О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки  используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка.   Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка. Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?

Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о  ВРИ земельного участка. Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.

Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?   

Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления. Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.

Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.

Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.

Как изменить вид разрешенного использования?

Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях – построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Другими словами, на примере города Тулы,  это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки  Муниципального образования город Тула, утвержденные решением Тульской городской Думы от 25.03.2009 г. №65/1406 (далее ПЗЗ г. Тулы) разделяют всю территорию города Тулы на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений.

Пример: Вам принадлежит земельный участок в г. Туле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ —  зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий  ВРИ, например «Аптеки».

И последнее, что Вам необходимо сделать – обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на – «аптеки».

По истечении установленного срока Вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.

На что следует обратить внимание.

В Тульской области сложилась практика, что Вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны. В этом случае необходимо проводить работы по их  описанию  и внесению сведений в ГКН. При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны Вы всегда можете обратиться к нам! Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.

К сведению клиентов

Бумажное свидетельство о праве собственности с 2021 года заменено выпиской из единого реестра, согласно закону о регистрации недвижимости №218-ФЗ вступившему в законную силу с 01.01.2017 года.

Новшеством Закона №218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости.Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.

О сроках

Согласно Закону «О государственной регистрации недвижимости»  общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

При подаче документов в Росреестр он составит:

  • 5 рабочих дней — для кадастрового учета;
  • 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
  • 7 рабочих дней — для госрегистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Внимание собственников квартир!

С введением платных парковок на территории г. Тулы многие жители хотят огородить въезд на территорию своего многоквартирного жилого дома, установив шлагбаум.

О том, как законно установить шлагбаум, спрашивайте у наших специалистов – консультации бесплатно. Готовим все необходимые документы.

Сопровождение – бесплатно.

Изменения действующего земельного законодательства, вступившие в силу в 2021 году, позволяют узаконить излишки земли. О том, как это сделать, читайте в нашей статье или консультируйтесь у наших специалистов по любым вопросам.

Консультации – бесплатно!

Новости

Статьи

Правила установления вида разрешенного использования земельного участка

Одним из значительных ресурсов нашей страны по праву считается земля. Размеры территорий в регионах могут сильно разниться, но должны использоваться с пользой и по назначению.

Государственные и муниципальные власти распоряжаются землями запаса и участками, предназначенными для аренды и продажи. Многие граждане и юридические лица стали собственниками в результате покупки, дарения, обмена или вступления в наследство.

Присвоенные категории земель позволяют заниматься выращиванием сада и огорода, индивидуальным строительством, разведением скота и птицы, развитием сельскохозяйственного и фермерского хозяйства.

Только владелец или арендатор не смогут самовольно распоряжаться наделом в соответствии со своими желаниями, не обращая внимания на определенные ограничения. Существует порядок установления вида разрешенного использования земельного участка, прописанный в ряде законодательных актов.

Несмотря на некоторую размытость самого понятия, допустимое пользование затрагивает зонирование территорий и оказывается важным элементом, влияющим на правовой статус земельного надела.

Возникает некая гарантии, защищающая как права собственника, так землю от нецелевого назначения, что может нанести существенный урон ее характеристикам и экологии.

Формирование участка происходит после выдела, объединения, перераспределения или разделения земли. При этом соседние наделы могут попасть под разные категории, что может стать препятствием при том же перераспределении.

Потенциальный собственник должен четко представлять вид допустимого пользования с его запретами и ограничениями, чтобы в случае необходимости внести изменения в целевое назначение, согласно букве закона.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Определение понятий

Четкого определения понятия разрешенного пользования пока не существует. Основные определения содержатся в двух кодексах.

В Земельном прописан:

Следовательно, после установления границ, заработает регламент градостроения, опирающийся на соответствующий кодекс. Фактически разговор идет о трех видах допустимого пользования — основном, условно разрешенном и вспомогательном.

Участки предполагают землепользование и застройку, поэтому их можно рассмотреть на карте кадастра и генеральных планах. Наделы, также как недвижимость, должны находиться в пределах конкретной территории и не выходить за ее границы.

Вариант пользования присваивается в соответствии с классификатором, утвержденным три года назад приказом минэкономразвития (№ 540).

Из него можно узнать, что:

  • Участки для проведения сельхозработ или разведения скота и птицы позволят возводить сооружения, необходимые для хранения и переработки продукции. Жилое строение возвести не удастся.
  • Наделы в садовом или дачном товариществе не запрещают построить дом, гараж и хозяйственные постройки. Только капитальное строение не может быть многоквартирным и быть выше трех этажей. В огородном товариществе тоже налагается запрет на жилой дом.
  • Площадь участка для торгового и развлекательного центра должна быть не меньшее 2021 квадратов. Здесь создается новая инфраструктура с остановками и парковкой, размещением кафе и ресторанов, филиалов банков и страховых компаний.
  • Для магазинов и супермаркетов можно отвести менее 2021 квадратных метров.

Если категория земли и вид удовлетворяют собственным пожеланиям, то стоит подумать о приобретении, долгосрочной аренде или выделе нового надела.

Образец заявления на установление вида разрешенного использования земельного участка:

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка

Процесс перевода земли в другую категорию прописан в принятом законе (№ 172). Но основные правила больше определяет градостроительный регламент (ст.1, 6 Гр.К).

Выбор надела, без затрат времени на согласования, гарантирован сразу после разделения земли. В зоны включены наделы и сооружения капитального строительства.

Исключение составляет определенный круг земель, включающий запас, лесной фонд, природоохранные и водные участки. Список дополняют угодья, предназначенные для сельхозназначения и наделы в особых свободных зонах.

Так кто устанавливает вид разрешенного пользования земельного участка. Можно сразу дать четкий ответ. Главные полномочия были возложены на местные власти, которые могли довольно долгое время произвольно определять назначение для наделов.

С появлением классификатора удалось несколько изменить положение и придерживаться правового поля.

Сегодня работают три вида использования:

  • Основные устанавливаются для своего надела собственником без проведения процедуры согласований с местной администрацией. К примеру, в дачном и садовом товариществе разрешено построить дом, где можно впоследствии прописаться.
  • Условно разрешенные применяют после проведенной публичной процедуры и получения разрешения. Чтобы открыть магазин на площади до 500 квадратов придется подать заявку и согласовать вопрос.
  • Вспомогательные используют как дополнение к первым двум. Это позволит выстроить стоянку или гараж.

Ситуация осложнена тем, что многие наделы выдавались долгие годы даже без оформления свидетельства о праве собственности и постановки на кадастровый учет. Здесь приходится ссылаться на принятые ранее решения властей.

Когда существует проект планировки и генеральный план развития, в нем обязательно будут обозначены категории и виды.

До сих пор осталось немало наделов, на которые пока не распространяются правила, как их можно использовать и застраивать. Проблема возможно решить путем корректировки присвоенного вида, чтобы урегулировать спорный вопрос.

Его решение имеет большое значение для собственника. Ведь от этого зависит возможность строительства, минимальные и максимальные значения площади и кадастровая стоимость участка.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Куда обращаться

Сложившаяся практика говорит о том, что чуть ли не до половины наделов, собственниками которых являются частные и юридические лица, пока не имеют плана размежевания, акта об установлении границ и кадастрового паспорта. Именно в нем будет прописан вид допустимого пользования.

Обойтись без проведения кадастровых работ уже не удастся. Без этого невозможно получить свидетельство о праве собственности и полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду или в качестве залога.

Кроме того, налоговики должны начислить земельный сбор. Правда после постановки на учет они взыщут задолженность лишь за последние три года.

Правовой режим и возможность участвовать в обороте начнут действовать только после внесения записи в реестр.

Определением вида будет заниматься местная администрация, когда примет соответствующее распоряжение или постановление, исходя из планов развития и действующего классификатора. При продаже доли надела к ней переходит вид, установленный для основного участка.

Первым делом потенциальный собственник должен проверить наличие кадастрового паспорта. Его отсутствие говорит о том, что придется обратиться в специализированную компания для проведения работ на месте. После постановки на учет удастся получить точную информацию о присвоенной категории и допустимом пользовании земли, лишь затем предпринять действия для подготовки процедуры изменений.

Чтобы приобрести или арендовать новый надел, обращаются в органы муниципии с просьбой о выделении. Найти участок можно на карте, расположенной на официальном портале росреестра.

Подготавливается схема, заявление и документы, которые будут рассмотрены. Ответ выдается не позднее двух месяцев. Аренда связана с процедурой торгов, когда будет проведен аукцион и выиграет тот участник, кто предложит наивысшую арендную плату.

Надел может быть образован из земли, находящейся в государственной собственности. Сведения вносятся в ГКН после принятия решения органами самоуправления.

Образец оформленного нотариально согласия

Кто имеет полномочия для определения категории земли

Именно местные власти наделены большими полномочиями, поскольку они лучше знают ситуацию на местах и должны позаботиться в планах развития своего района.

При условно разрешенном варианте пользования обязательно собирается комиссия и проводится рассмотрение, причем публичное.

Нужно гарантировать права собственника, но одновременно учитывать традиции и историю края, чтобы не нанести вреда земле и интересам проживающих людей.

Муниципальные власти при определении категории земель придерживаются конституции, кодексов, государственных и региональных законов с учетом классификаторского кода.

Выходить за рамки своих полномочий и нарушать границы своего образования категорически запрещено. В кодексах можно найти перечень категорий, связанных с территориальным зонированием.

Они определяются как:

  • общественные и деловые;
  • производственные и специального назначения;
  • жилые, также расположенные в особых зонах;
  • предназначенные для сельхозназначения;
  • транспортные, задействованные для установки инженерных инфраструктур;
  • рекреационные и для размещения специальных объектов.

Разграничение еще не означает, что надел нужно использовать только по первоначальному назначению. Каждая категория подразделяется на отдельные подвиды и виды.

Права смены категории целиком зависит от желания собственника надела. Когда проведение деятельности входит в противоречие с видом, его лучше сменить.

Как изменить целевое назначение

К этому решению приведет целый ряд обстоятельств, позволяющий обойти существующие запреты.

К их числу относится возможность:

  • неплохо заработать не перепродаже (участки для проведения различных сельхозработ стоят дешевле чем расположенные рядом с населенными пунктами);
  • заняться собственным производством или продажей продукции на личном участке, особенно когда удалось перераспределить и объединить наделы;
  • выстроить многоквартирное жилье на наделе, отведенном для подсобного хозяйства;
  • использовать сельскохозяйственный надел для строительства жилых домов.

Список можно пополнить, но первым шагом станет узаконивание изменений, чтобы не оказаться привлеченным к административной ответственности.

Нужно исходить из трех видов пользования. Основной и вспомогательный дают возможность обойтись без согласований, но есть определенные ограничения. Объект не должен занимать место свыше 30 процентов от общей площади. Нужно учитывать предусмотренные отступы от границ, варьирующиеся в регионах от 8 до 15 метров.

Нельзя нарушать параметры, значение которых определены региональными и местными властями. В среднем минимум располагается в пределах от 0.02 до 0.06 га, максимум подскакивает от 15 до 25 гектаров, предназначенных для развития личного подсобного хозяйства и ИЖС. Фермерский надел достигает 40 гектаров, но это далеко не предел.

Муниципия и государство повлияют на порядок выбора между основным и вспомогательным вариантом, когда надел находится в публичной собственности. Работает определенный порядок, позволяющий уполномоченному органы принять решение и направить данные в территориальное отделение реестра, чтобы изменить запись в кадастровом учете.

Муниципальные и госпредприятия смогут осуществлять деятельность только в пределах видов, прописанных в учредительных бумагах.

Условно разрешенный вариант ограничивает право выбора. Собственник пройдет через согласования перед получением положительной резолюции, что оговорено в градостроительном кодексе (с.39).

Особенно часто такое происходит из-за проведения строительных работ. После подачи заявления состоится заседание и комиссия даст свое заключение, исходя из подготовленного проекта правил застройки. Нельзя исключить отказ или выставления ряда обязательных условий, чего не происходит при основном виде.

Следует придерживаться определенного порядка действий:

  1. Смена категории находится в компетенции местных властей. Обычно для этого создан земельный комитет, куда следует обращение. Более подробная информация всегда присутствует на официальном сайте администрации.
  2. Собирается список документов и подготавливается заявление. Условия и требования содержатся в утвержденных градостроительных регламентах.
  3. Бумаги подаются лично, отсылаются заказным письмом с перечнем и обратным уведомлением или предаются через человека, имеющего нотариальную доверенность.
  4. На рассмотрение вопроса отводится до 45 дней, но все может затянуться до 3 месяцев, особенно когда потребуется предоставить дополнительные документы.
  5. Глава администрации должен принять решение об отказе или изменении вида пользования, о чем обязательно сообщается в письменном уведомлении.

Отказ иногда бывает связан с недостатком приложений или выявленными неточностями. Можно вновь подготовить бумаги и подать на рассмотрение. Дело может быть рассмотрено в судебном порядке и положительный вердикт станет основанием для внесения изменений.

Чем тщательней будет проведен подготовительный этап, тем быстрее удастся узаконить предстоящие перемены.

К ходатайству прикладываются:

  • паспорт заявителя или его доверенного лица;
  • заявление с мотивами перевода, описанием уникальных характеристик и кадастрового номера;
  • кадастровый план, паспорт и акт установления границ, подписанный также владельцами соседних участков;
  • правоустанавливающие документы на землю вместе с свидетельством о праве собственности;
  • заключение экологической экспертизы, доказывающей что дальнейшие действия не нанесут вреда окружающей среде;
  • письменное согласие собственника, который хочет осуществить перевод в другую категорию.

Сам акт о переводе должен быть выдан не позднее двух месяцев после подачи бумаг, если было принято положительное решение.

Сама процедура не считается бесплатной и придется раскошелиться. Одни кадастровые работы обходится в среднем от 8 до 15 тысяч рублей. Наделы целевого назначения требуют проведения ряда экспертиз, консультаций с юристами и подготовки проектной документации (например, при рекультивации).

Оплачиваются услуги нотариуса и государственная пошлина, поскольку надо внести запись в реестре.

Окончательная сумма может сильно разниться, она очень зависит от региона и муниципальных властей. Расценки смогут сообщить в земельном комитете в процессе подготовки.

Несколько слов надо сказать об административной ответственности, которая обернется штрафными санкциями:

До 1 процента от суммы кадастра (от 10 тысяч рублей) За самовольное и нецелевое использование.
0.5 процента кадастровой стоимости (минимум 2021 рублей) За заброшенный и не обрабатываемый участок.
1,5 процента, но не меньше чем 20000 рублей За участок для ИЖС, где не проводятся работы.
От 1 до 2 процентов Выплачивают в том случае, когда не произошло размежевание, постановка на учет и отсутствует кадастровая стоимость.

Внесение изменений теперь становится достаточно прозрачной операцией. Нужно заранее решить, стоит ли вообще это делать, чтобы не затрачивать много времени и средств на проведение процедуры.

Действующая категория и вид допустимого пользования предоставляют достаточно широкие возможности для собственника, только надо ими воспользоваться.

Выбор вида разрешенного использования земельного участка

Для начала следует разобраться, что представляет собой вид разрешенного использования земельного участка.

Нормативного определения указанного понятия не существует. Однако анализ действующего законодательства позволяет сказать, что вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В настоящее время процесс зонирования территорий (образование территориальных зон) законодательно определен только в отношении земель населенных пунктов и регулируется Главой IV Градостроительного кодекса РФ. В отношении земель других категорий ст. 7 Земельного кодекса РФ предусматривает, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Однако до настоящего времени такой классификатор не утвержден.

В соответствии с п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градостроительный кодекс) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

Исходя из положений п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 4 ст. 37 Градостроительного кодекса также установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются соответствующим правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Между тем, в силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, абзаца второго части 4 статьи 17 Правил землепользования и застройки вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Таким образом, виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренные правилами землепользования и застройки, делятся на те, которые самостоятельно определяются землепользователем (основные и условно разрешенные), и те, которые могут определяться землепользователем только дополнительно к основным или условно разрешенным, наряду с ними вспомогательные виды разрешенного использования).

Следовательно, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен ни федеральными, ни местными нормативными актами. Из системного анализа положений статей 30, 36, 37 Градостроительного кодекса, статей 7, 85 Земельного кодекса, статей 16 и 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом. Включение в градостроительные регламенты видов разрешенного использования, совпадающих с уже осуществляемой к этому моменту деятельностью, предусмотрено требованиями пункта 2 статьи 36 Градостроительного кодекса об установлении градостроительных регламентов с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Поэтому для любого земельного участка вспомогательный вид разрешенного использования не может быть единственным, а при включении его (их) в кадастр недвижимости в качестве второго и последующих видов использования (что допускается) кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей (подпункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: