Как производится раздел жилого дома в натуре: особенности, порядок проведения, судебная практика

Раздел дома в натуре в судебном порядке: технические нормы и их пределы

В гражданских судах распространены дела, в которых рассматриваются споры о признании прав собственности на жилые дома и оформлении права собственности.

Для решения возникающих вопросов о возможности либо невозможности раздела дома в натуре между совладельцами спорного жилья чаще всего назначается строительно-техническая судебная экспертиза.

Общепринятых критериев, которые определяли бы единый подход к решению по оформлению права собственности, нет, поэтому дискуссий на эту тему великое множество. Не обошли споры и пределы применения СНиП (строительных нор и правил) и других социальных и технических норм при проведении исследований экспертов.

В 91-ом году прошедшего столетия попытались придать некоторую определенность сложившейся ситуации. Был разъяснен вопрос: «Какие технические нормы необходимо использовать при решении спорных вопросов раздела дома в натуре?», ответ, в котором объясняется, что при разработке различных вариантов раздела жилых домов требуется строго руководствоваться документами, которые регламентируют вопросы проектирования, реконструкции, строительства и перепланировки строений, используемых в качестве жилья. Также была оговорена норма жилой площади для одного человека, которая в соответствии со статьей 38 ЖК РСФСР, составила 12 квадратных метров. Кроме того перечислили список помещений, который следует предусматривать в отдельных квартирах, а это: жилые комнаты, ванная либо душевая, кухня, уборная, встроенные шкафы или кладовая.

Очевидна несостоятельность такого подхода, заключающаяся в необоснованном распространении действия норм, определенной сферы на сферы других отношений. Например, приведенную норму ЖК необходимо применять для решения вопросов, которые связаны с оформлением права собственности, а по СНиП, направлять на совершенствование и создание строительных объектов, изменение назначенных функции существующего строения.

Все это отношения к разделу жилых строений между совладельцами не имеет, т.к. в данном случае перепланировка строения образует в нем изолированные жилые помещения. При этом для оформления права собственности необходимо сохранить функциональное назначение этих помещений по отношению к дому в целом.   

В сельской местности появляются дополнительные нюансы, такие как: отсутствие ванных либо душевых комнат (в большинстве случаев). Не редкость и отсутствие у таких строений других благоустраивающих элементов.

Однако некоторые специалисты считают, что это не может быть причиной невозможности раздела дома в натуре, т.к. соответствие помещений техническим и санитарным требованиям, а не уровень благоустройства позволяет определить строение в категорию «жилые», а значит, является одним из условий, необходимых для возможности признания прав собственности.

Такая же ситуация и с минимальной площадью помещения, которое может подлежать выделу, в данном случае применение общепринятой нормы площади для жилья в соответствии со статьей 38 ЖК недопустимо.

Указывает на это Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении №5 от 26 декабря 2020 г. В нем говорится: «... одной из сторон в зависимости от приходящей на неё долю жилой площади можно выделить изолированное помещение, с учетом технических и санитарных требований, размером менее установленного статьей 38 ЖК РСФСР нормой жилой площади, суд отказать в удовлетворении иска не вправе, ссылаясь только на данное обстоятельство, т.к. закон не исключает возможность заключить договор найма жилья площадью менее 12-ти квадратных метров …».

Очевидно, что положение Постановления выражает реакцию на допущенные ошибки Верховного Суда в практике гражданских судов, суть которых — неправомерно использовать нормативные данные. 

Существует ли критерий решения вопроса насчет оформления права собственности? Специалисты хором утверждают: «Да!». СНиП, которые регламентируют порядок возведения, эксплуатации строений можно разделить на две категории.

При этом первая категория включает в себя определенные объективными законами природы, предметными свойствами материального мира нормативные положения, в основе которых лежит «объективное условие». Подобные нормы не изменятся со временем, их корректировка может быть осуществлена только в случаях, когда исследования выявят какие-либо неточности. Такие нормы универсальны, эксперт-строитель может использовать их.

К нормам второй категории относятся такие положения, которые содержат в своей основе «договорное условие». Выработаны они после компромисса, достигнутого специалистами в разных областях знаний и руководителями ведомств. Действие таких норм заканчивается со временем, т.к. с процессом обновления законодательства, выходом новых норм они утрачивают свою силу. Применение таких норм ограничено рамками отношений, регламентом которых они являются. Эти нормы не подлежат расширительному толкованию, что в свою очередь делает невозможным применение СНиП при решении определенных вопросов, которые связаны с разделом квартир и домов между совладельцами.  

Очевидно, что эксперт-строитель должен опираться на те нормы, которые имеют объективные начала.

Жилые помещения характеризуются наличием таких показателей: габариты, уровень инсоляции и освещения, скорость воздушного движения и др. Единственным условием, соответствовать которому должны названные показатели помещений, выделяемых собственнику — это параметры, которые дают возможность постоянно проживать в данном помещении без вреда здоровью человека.

Минимальная площадь помещения для жилья, которую допускают к выделу на человека, колеблется от 8,1 до 9 квадратных метров, т.к. 8 квадратных метров на человека — опасный предел. Снижение коэффициента света окон допустимо в соотношении до 1:10 при соблюдении других требований гигиены.

Такой подход к разделу дома в натуре можно обосновать с научной и практической значимостью, которая заключается в возможности сильно увеличить количество разрешаемых споров по признанию прав собственности.

При другом подходе к вопросу раздела дома в натуре, который предполагает использование более высоких и растущих нормативных требований весомая доля строений, существующих на данный момент, попадая под судебное разбирательство, не будет считаться подлежащим реальному разделу.

Эффективный механизм разрешения споров, относительно признания прав собственности, рассматривающихся в гражданских судах, в их отношении срабатывать не будет. Противоречия, сложившиеся между собственниками, послужившие причиной подачи иска в суд, не будут устранены определением порядка пользования жильем. Компенсационная выплата при невозможности разделения жилья носит насильственный характер по отношению к собственнику, которому необходимо заменить недвижимость её денежным эквивалентом, а это не отвечает принципам государства, которое носит статус правового.

Значительное негативное влияние на развитие практики производства экспертиз подобного рода дел могут оказать заблуждения по данному поводу, также возможна дезорганизация правоприменительной деятельности судов при рассмотрении гражданских споров о признании прав собственности.

Для раздела дома в натуре в судебном порядке необходимо заполнить заявление, к которому требуется приложить личный вариант раздела жилья. Для этого необходимо на копии плана из техпаспорта очертить границы раздела, который считается возможным. Выдел из общего имущества доли и раздел общего имущества отличаются тем, что при разделе общего имущества все жилье делится между участниками долевой собственности, а при выделе доли собственник выделяет свою часть строения, соразмерная его доле, в то время как остальная часть имущества остается в общей долевой собственности оставшихся участников доли.

Выдел доли применяется при условии, что участников собственности в доли более двух. При разделе дома в натуре собственнику передается часть жилых и не жилых построек, соразмерных его доле, при условии, что это возможно без несоразмерного ущерба строению. Это надо понимать, как значительное ухудшение технического состояния, превращение жилых построек в нежилые, предоставление на долю помещений, которые нельзя использовать как жилые ввиду малого размера либо неудобства пользования.

По всем вопросам связанным с разделом и/или определением порядка пользования домом и земельным участком

Свяжитесь с нами:

тел.355-380 (для жителей г.Сыктывкара)

тел. 8(912)865-53-80 (для жителей других районов РК и регионов РФ)

← или заполните форму обратной связи и мы свяжимся с Вами в течении 15 минут

c 08:00 до 22:00 без выходных

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС,  И МЫ ВАМ ПОМОЖЕМ!

КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО!!!

о разделе дома в натуре № 2-1362/2017 ~ М-322/2017

Дело № 2-1362/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2020 года город Новосибирск

    Ленинский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Ветошкиной Л.В.,

при секретаре судебного заседания Шевандроновой Б.Д,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Мэрии г. Новосибирска о разделе дома в натуре,

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений просил произвести раздел жилого дома по адресу: , в следующем порядке:

выделить в собственность ФИО1 в натуре часть жилого дома — квартиру 1, общей площадью 195,7 кв.м., жилой площадью 121,7 кв.м., литер: А, этажность: 2, состоящую из следующих помещений: 1-й этаж (помещения с 1 по 12): 2-й этаж (помещения с 23 по 28), указанных в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Новосибирский филиал по состоянию на 04.05.2008г.;

выделить в собственность ФИО2 в натуре часть жилого дома — квартиру 2, общей площадью 97,5 кв.м., жилой площадью 69,8 кв.м., литер: А, этажность: 2. состоящую из следующих помещений: 1-й этаж (помещения с 13 по 18); 2-й этаж (помещения с 19 по 22), указанных в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Новосибирский филиал по состоянию на 04.05.2008г.

Прекратить право общей долевой собственности сторон на индивидуальный жилой дом по адресу: .

    В обосновании своих требований указала, что на основании договора дарения от 09.10.2012г. ей, принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 293.2 кв.м., расположенный по адресу: и земельный участок, площадью 561,0 кв.м., предоставленный для эксплуатации указанного жилого дома. Ответчику. ФИО2, принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом и земельный участок соответственно.     Согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на 04.05.2008г. общая площадь жилого дома составляет 293.2 кв.м., жилая площадь — 191.5 кв.м.

    Фактически в пользовании истца ФИО1 находятся следующие помещения: 1-й этаж (помещения с 1 по 12, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.): 2 этаж (помещения с 23 по 28, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.), что соответствует доли жилого дома, принадлежащей истцу (из расчета 293,2*2/3=195,5 кв.м.).

    В пользовании ответчика ФИО2 находятся следующие помещения:

1-й этаж (помещения с 13 по 18, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.); 2-й этаж (помещения с 19 по 22, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.), что соответствует 1/3 доли жилого дома, принадлежащей ответчику (из расчета 293,2* 1/3=97,7кв.м.).

    Помещения, находящиеся в пользовании истца и ответчика изолированы друг от друга

Порядок пользования жилым домом и земельным участком между сторонами фактически сложился. Помещения имеют отдельные выходы на земельный участок.

    Истец в судебном заседании, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила уточненные требования удовлетворить, не поддержала требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии в связи с тем, что уже является сособственником жилого дома общей площадью 293.2 кв.м., сама не проводила реконструкцию, часть дома ей была подарена в том виде, в котором он сейчас и находится.

    Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск признала, доводы, изложенные истцом не оспаривала.

    Представитель ответчика Мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен, представил отзыв, в котором не согласился с заявленными требованиями.

    Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

    Истцу и ответчику ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 293.2 кв.м., расположенный по адресу: и земельный участок, площадью 561,0 кв.м., предоставленный для эксплуатации указанного жилого дома. Истцу принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество, ответчику ФИО2 принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество.

    Согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на 04.05.2008г. общая площадь жилого дома составляет 293.2 кв.м., жилая площадь — 191.5 кв.м.

    Фактически в пользовании истца ФИО1 находятся следующие помещения: 1-й этаж (помещения с 1 по 12, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.): 2 этаж (помещения с 23 по 28, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.), что соответствует доли жилого дома, принадлежащей истцу (из расчета 293,2*2/3=195,5 кв.м.).

    В пользовании ответчика ФИО2 находятся следующие помещения:

1-й этаж (помещения с 13 по 18, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.); 2-й этаж (помещения с 19 по 22, согласно технического паспорта от 04.05.2008г.), что соответствует 1/3 доли жилого дома, принадлежащей ответчику (из расчета 293,2* 1/3=97,7кв.м.).

    Помещения, находящиеся в пользовании истца и ответчика изолированы друг от друга

Порядок пользования жилым домом и земельным участком между сторонами фактически сложился. Помещения имеют отдельные выходы на земельный участок.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать, в отношении принадлежащего ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно п.7 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать собственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую размеру и стоимости ее доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

В силу статьи 219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.п.1,2 статьи 16 ЖК РФ жилой дом (индивидуальный жилой дом) является жилым помещением. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из материалов дела видно, что в составе жилого дома образованы жилые помещения общей площадью 195,7 кв.м. и 97,5 кв.м, расположенные в индивидуальном доме и имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

В соответствии с п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.     Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

    Исходя из вышеизложенного совокупность структурно-обособленных помещений, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, на котором расположен жилой дом признается многоквартирным домом. Фактически индивидуальный жилой дом состоит из двух отдельных квартиры с отдельными выходами, в связи с чем, он является многоквартирным.

При оценке данных обстоятельств суд исходит из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, согласно которому гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. При применении данной нормы необходимо учитывать, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, предполагает справедливое применение права, которое не ограничивается установлением формальных условий применения нормы, а соотносит ее применение с основополагающими принципами права и учитывает особенности конкретных жизненных ситуаций. Кроме того, правосудие должно основываться на универсальных принципах справедливости и юридического равенства; соблюдение конституционного принципа равенства, означает, помимо прочего, запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.

При указанном положении, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ

    Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Мэрии г. Новосибирска о разделе дома в натуре. удовлетворить.

    Произвести раздел жилого дома по адресу: , в следующем порядке:

выделить в собственность ФИО1 в натуре часть жилого дома — квартиру 1, общей площадью 195,7 кв.м., жилой площадью 121,7 кв.м., литер: А, этажность: 2, состоящую из следующих помещений: 1-й этаж (помещения с 1 по 12): 2-й этаж (помещения с 23 по 28), указанных в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Новосибирский филиал по состоянию на 04.05.2008г.;

выделить в собственность ФИО2 в натуре часть жилого дома -квартиру 2, общей площадью 97,5 кв.м., жилой площадью 69,8 кв.м., литер: А, этажность: 2. состоящую из следующих помещений: 1-й этаж (помещения с 13 по 18); 2-й этаж (помещения с 19 по 22), указанных в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Новосибирский филиал по состоянию на 04.05.2008г.

Прекратить право общей долевой собственности сторон на индивидуальный жилой дом по адресу: .

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 марта 2020 года.

Судья Л.В.Ветошкина

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1362/2017 Ленинского районного суда г. Новосибирска.

Раздел дома в натуре: судебная практика

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ.  На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости  недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд  и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам. Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

  • Скачать образец судебного решения по делу о разделе дома в натуре .docx

Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

42 080 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Порядок раздела дома в натуре

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

Раздел земельного участка под домом

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2020 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

  1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
  2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
  3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
  4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
  5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
  6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

  1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
  2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

В редакции по состоянию на 1 апреля 2020 г.

В моей практике довольно много дел по разделу и выделу долей жилых или садовых домов, поскольку эти дела тесно связаны с земельными спорами. Поделюсь своим опытом и расскажу, как разделить дом или выделить долю дома в судебном порядке.

Отмечу сразу один важный момент. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2020 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. В этой связи разделить дом или выделить долю дома во внесудебном порядке и зарегистрировать такой раздел или выдел в Росреестре у Вас, скорее всего, не получится.

В этом плане практика разрешения судами дел о разделе или выделе долей домов не изменилась, во всяком случае пока. В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2020 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 2020 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Согласно п. 7 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и тому подобное.

Чтобы выделить долю дома или разделить дом, если собственников всего двое, нужно подавать в суд иск о выделе в натуре доли дома. По содержанию такое исковое заявление весьма несложное. Обычно в нем указывается основание возникновения права собственности истца на долю дома, размер долей истца и остальных собственников, описывается сложившийся порядок пользования помещениями в доме и хозяйственными постройками, приводится ссылка на ст. 252 ГК РФ. В просительной части такого искового заявления содержится просьба выделить в натуре долю дома истца и, как правило, указываются испрашиваемые к выделу помещения дома и хозяйственные постройки.

На практике при разделе жилых домов суды часто забывают разделить коммуникации, имеющиеся в этих домах. Коммуникации дома являются его неотъемлемой частью и подлежат разделу одновременно с домом. Однако для этого не нужно заявлять отдельное исковое требование о разделе коммуникаций.

Так, в постановлении Президиума Московского областного суда от 2 сентября 2020 г. № 419 по делу о разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома разъяснено следующее: «При этом судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что требование о разделе коммуникаций сторонами по делу не заявлялось, а поскольку вопрос о коммуникациях требует специальных согласований, разработки проектов, то стороны не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о разделе коммуникаций.
Однако с названным выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального и процессуального права.
…Исходя из системного толкования действующего законодательства, раздел жилого дома предполагает выделение участникам долевой собственности изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций, а также хозяйственных построек в соответствии с долями таких участников в праве собственности
. Самостоятельный раздел коммуникаций домовладения противоречил бы заложенным законодателем принципам установления возможности реального раздела домовладения и условиям такого раздела.
Таким образом, выводы судов о том, что раздел коммуникаций жилого дома возможен только в случае заявления самостоятельных исковых требований, отсутствие таковых означает выход за пределы исковых требований, допускаемый в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ лишь в случаях, предусмотренных законом, не соответствуют нормам материального и процессуального права».

Из своего опыта знаю, что почти во всех случаях, когда граждане хотят разделить дом или выделить его долю, этот дом так или иначе перестраивался кем-то из собственников. В таком случае в иске нужно заявлять отдельное требование о признании права собственности на дом в реконструированном виде и требование о перераспределении долей сособственников с учетом произведенной реконструкции.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2020 г.), содержатся следующие разъяснения: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку».

Надо сказать, что на практике вместо искового требования о признании права собственности на дом в реконструированном виде распространение получило по сути аналогичное требование о сохранении дома в реконструированном виде.

По исковому требованию о признании права собственности на дом (сохранении дома) в реконструированном виде одним из ответчиков нужно привлекать местную администрацию, поскольку возникает спор о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2020 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Дела о разделе или выделе долей домов практически всегда разрешаются на основании судебной строительно-технической экспертизы. В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 2020 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Формально по процессуальному законодательству заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако в реальности заключение эксперта по результату судебной строительно-технической экспертизы является главным доказательством по делу.

В этой связи, чтобы разделить дом или выделить долю дома истец должен ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Приведу примерный перечень вопросов, которые можно просить суд поставить на разрешение экспертизы:

— допущены ли при реконструкции истцом жилого дома с кадастровым номером… по адресу:… существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан и возможно ли сохранение жилого дома в реконструированном виде?

— рассчитать размер долей сторон спора в праве общей долевой собственности на жилой дом в связи с произведенной реконструкцией;

— имеется ли техническая возможность реального выдела истцу части жилого дома в соответствии с идеальной долей в праве собственности на дом или с отступлением от идеальной доли?

— если возможность выдела имеется, разработать варианты выдела части жилого дома, в том числе вариант выдела, предложенный истцом;

— если выдел возможен только с отступлением от идеальной доли, то указать, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;

— каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорного жилого дома в соответствии с разработанными вариантами выдела?

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: