Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения?

Как продать квартиру с прописанным человеком выгодно и законно

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком — распространенный вопрос. При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей.

Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки.

Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, поможет принять взвешенное решение.

Законодательная база

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение.

Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.

Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами.

Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами.

В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире?

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают.

Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Несовершеннолетние

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе.

Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце.

Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене владельца объекта недвижимости.

Порядок выписки

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление.

Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Можно ли продать дом с прописанным человеком?

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.

На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Право собственности

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Завещательный отказ

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам.

По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Приватизация

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей.

Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Участие в жилищных кооперативах

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Рента

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Брачный договор

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Дети до 18 лет

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Порядок продажи

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком?

Как продать квартиру с прописанными людьми? Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
  • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
  • утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене.

Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Продажа по доверенности

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости. Он предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки.

Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу. 

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Как продать квартиру с прописанным человеком — оформление договора

Как продать дом с прописанным человеком?

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

Для квартиры с обременением

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Собственность

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Регистрация

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком?

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Риски покупателя

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

  • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
  • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке.

При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств. 

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают.

Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Риски продавца

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована.

Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

20 Фев 2017      kasjanenko         301      

Продажа квартиры с прописанным человеком

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком с его согласия? Законодательство отвечает утвердительно на этот вопрос, но неизвестно захочет ли новый собственник проживать в жилье с неснятыми с регистрационного учёта людьми. При продаже квартиры желательно договориться с прописанными в ней гражданами. В противном случае пребывание на учёте иных лиц может негативно отразиться на сумме сделки, так как потребует дополнительной документальной волокиты со стороны нового собственника.

Можно ли продавать недвижимость с прописанными в ней гражданами?

Продажа квартиры с прописанным человеком законом не запрещается, так как распоряжаться жильём вправе исключительно собственник квартиры. Другое дело, что не всегда покупателю хочет приобретать квартиру с обременением, ведь снять с учёта граждан можно не всегда. Существуют категории лиц, выписка которых утруднена.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Да, прописка не порождает правовых последствий, которые кардинально могут повлиять на судьбу недвижимости. Даже если квартира приватизирована на одного человека и в ней прописаны ещё трое – четверо родственников, их согласие не требуется. Выписаться с такого жилья обязан только собственник. Если недвижимость принадлежит нескольким гражданам, все её владельцы должны быть сняты с учёта.

Продать квартиру без согласия хотя бы одного из собственников нельзя, но состоящих на учёте людей, не являющихся владельцами, спрашивать разрешения необязательно.

Как продать квартиру с прописанным человеком? Так как жильё будет считаться обременённым, существуют некоторые нюансы при его отчуждении.

В случае заключения сделки с недвижимостью, где прописаны люди, обязательно требуется уведомление покупателя о факте зарегистрированных граждан. Утаивание информации не допускается, так как соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Кроме того, потребуется выписка из домовой книги в расширенном варианте, где должны быть указаны все прописанные люди.

Если покупатель отказывается от проживания в квартире с прописанными лицами, есть следующие варианты решения вопроса с выселением:

  1. Добавить в соглашение о купле-продаже пункт о полном освобождении квартиры собственником.
  2. Возложить обязанность по снятию с регистрации граждан на покупателя. При этом возможно уменьшение цены сделки.
  3. Предоставить срок гражданам для выписки из проданного жилья.

Вышеописанные варианты, к сожалению, не всегда можно воплотить в жизнь, так как не всех жильцов выйдет снять с регистрации даже через суд. Покупатель вправе получить информацию о том, кто проживает или числится по адресу.

Можно ли продать дом без согласия прописанных? Да, если они не являются его долевыми собственниками.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Законодательство не имеет на этот счёт никаких ограничений, тем более что разрешение у состоящих на учёте людей также можно не спрашивать. С жилья обязан выписаться лишь его собственник, а также другие долевые владельцы в случае, если квартира приватизирована на нескольких жильцов.

Рекомендуем ознакомиться:

Как владельцу выписаться с квартиры?

Собственники, на которых зарегистрирована квартира, должны сняться с учёта в обязательном порядке.

Для этого в орган регистрационного учёта нужно обратиться со следующим пакетом документации:

  • заявление;
  • паспорт или равнозначный документ.
  • письменное согласие от жильцов или собственников (с квартиры, куда человек планирует прописаться);
  • граждане, имеющие личное жильё, предоставляют подтверждение права собственности, куда они планируют вселиться (при этом документы, которые есть у органов власти, подавать не нужно, так как госорган имеет право их истребовать самостоятельно).

На сегодняшний день личное обращение не требуется. Все документы можно подать в электронной форме или письмом с описью вложений.

В случае когда прописаться пока некуда, можно просто сообщить адрес, по которому человек планирует съехать. Работник паспортного стола в течение месяца решает вопрос о снятии с учёта. Прописавшись по новому месту регистрации военнообязанным необходимо предупредить об изменениях военкомат.

Выписка с квартиры бывших собственников является обязательным условием при продаже недвижимости. Подобную процедуру выписки могут пройти и остальные жильцы по своему желанию.

 Принудительное выселение жильцов

Новый или старый владелец на правах законного собственника имеет право выписать жильцов, что были прописаны в недвижимости после её приватизации.

Существуют два способа решения вопроса со снятием с регистрации:

  1. Уговорить прописанного человека выписаться с приватизированной квартиры. Если гражданин согласен, он обращается в орган учёта, представив необходимые документы, и его снимают с регистрации.
  2. Принудительное лишение возможности проживания посредством жалобы в правоохранительную структуру.

Продать квартиру с прописанным в ней человеком несложно, но заставить выписаться жильца не всегда удаётся. С зарегистрированными лицами могут возникнуть проблемы.

Но суд всегда пойдёт навстречу, если удастся доказать следующие факты:

  • проживающий не делает коммунальные отчисления или не вносит квартплату более полугода;
  • если у человека нет права на жильё, к примеру, бывшая жена проживает в квартире мужа, приобретённой до оформления брачных отношений;
  • приведение жильцом помещения в непригодное состояние;
  • когда используется жильё не так, как требует того целевое назначение;
  • систематическое нарушение прав окружающих граждан;
  • когда человек находится в местах лишения свободы или не появляется по месту прописки длительное время.

Чтобы выписать человека без его согласия, владельцу недвижимости потребуется сделать следующее:

  1. Подать исковую жалобу, где изложить просьбу о выписке. Если человек ещё живёт в квартире, нужно предъявить требование о выселении его из жилья. К жалобе прилагаются документы о праве владения недвижимостью, о том, кто прописан в помещении.
  2. В суде потребуется предъявить доказательства того, что у выписываемого есть иное жильё, куда он сможет съехать и где он сможет прописаться. В противном случае суд может дать время, пока человек не пропишется по иному адресу.
  3. Если суд постановит решение в пользу истца, нужно взять исполнительный лист, после этого с помощью судебных приставов жильца выписывают.

В случае когда квартира приватизирована и в ней прописан человек, собственник имеет право потребовать его выселения через суд. Обычно государственный орган становится на сторону владельца и позволяет снять с регистрации жильца. Если прописываться человеку негде, ему могут предоставить срок, чтобы съехать с продаваемой недвижимости.

Кого выписывать нельзя?

Существует две категории прописанных лиц, не являющихся владельцами квартиры.

У них различный правовой статус и именно он влияет на возможность выселения жильцов:

  1. Временно зарегистрированные граждане. Это лица, которых можно выписать в принудительном порядке, описанном выше. Если прописан человек временно, у него не возникает никаких прав на жильё, за исключением возможности пользоваться им по назначению. Даже если этих лиц не выселит принудительно суд, по истечении термина регистрации они всё равно должны будут съехать.
  2. Постоянная прописка – даёт возможность человеку жить в квартире неопределённое время, порождая при этом постоянное право использования недвижимости по целевому назначению.

Со второй группой лиц могут возникнуть проблемы, так как вынудить съехать людей, проживающих постоянно в квартире, продавцу нельзя.

Рекомендуем ознакомиться:

Таким образом, покупатель, установив, что в недвижимости проживают или зарегистрированы граждане, имеющие постоянное право пользования квартирой, может отказаться от сделки.

В случае если сделка всё же планируется, в соглашение необходимо вписать список зарегистрированных лиц на момент заключения договора и их право жить там и пользоваться недвижимостью на постоянной основе.

Граждане, выписать которых не выйдет:

  • несовершеннолетние дети и недееспособные лица;
  • граждане, которые когда-то отказались от приватизации и получили постоянное право пользования помещением;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • лица, пользующиеся жильём на основании соглашения о пожизненной ренте;
  • граждане, получившие долю недвижимости в наследство.

Больше всего проблем возникает при продаже квартиры с малолетними детьми.

На практике могут возникнуть следующие ситуации:

  1. Ребёнок не прописан на жилплощади, но право постоянного или временного пользования недвижимостью имеет его родитель. Одной из законных гарантий реализации права на проживание является обеспечения детей жильём. Ребёнка родитель или опекун может вписать к себе без разрешения других жильцов. Таким образом, единственным вариантом избавления от зарегистрированных людей с детьми является выписка взрослого.
  2. Если ребёнок уже прописан в квартире, ситуация аналогична предыдущей. Его можно снять с регистрации, только прописав к законному опекуну или к родителю.
  3. Если несовершеннолетний обладает долей в квартире, решить вопрос можно путём обмена недвижимости. В этом случае к процедуре привлекаются попечительские органы, которые обязаны проверить, достанется ли равнозначная доля ребёнку в приобретаемой недвижимости.

Прописанные граждане делятся на две группы: временно проживающие и постоянно имеющие право пользования жильём. Первую группу лиц выписать не составит труда. Проблемы могут возникнуть с постоянными жильцами, которых вынудить сняться с регистрации нельзя.

Регистрация обременения в Росреестре

Если новый собственник желает приобрести квартиру, хотя в ней и прописаны другие граждане, заключается договор о продаже жилья с обременением.

Процедура оформления такой сделки аналогична заключению обычной сделки купли-продажи. Присутствие нотариуса при этом не требуется.

В соглашение должно входить положение о виде обременения. Нужно ли сообщать об этом специалисту, вносящему сведения в Росреестр?

Обращаться в регистрационную палату необходимо в любом случае, потому что необходимо внести изменения в реестр относительно владельца. В случае когда в квартире прописаны иные лица и составлен договор с обременением, об этом обязательно нужно сообщить регистратору.

Какие документы нужны для обращения в Росреестр?

Покупатель должен подать следующие документы для регистрации:

  • договор с оговоркой о том, что квартира обременена;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности;
  • оригинал и копию паспорта;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию;
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • свидетельство о праве продавца на владение недвижимостью.

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет.

Для этого нужно взять выписку из домовой книги как доказательство того, что жильцы выписались.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: