Как купить земельный участок под строительство дома

Как купить участок под строительство дома?

Чтобы возвести частный дом для постоянного проживания, необходимо приобрести участок земли. Основные трудности начинаются именно с оформления участка земли под ИЖС. Проверьте, есть ли обременения в отношении участка, все ли документы у продавца в наличии.

Знайте, что после подписания договора купли-продажи или аренды, намного сложнее доказать свою юридическую правоту, если выяснятся проблемные моменты, связанные с земельным наделом.

Особенности покупки земельного участка под ИЖС

Чтобы понять суть вопроса, запомните, что речь идет о процессе возведения на конкретном участке земли капитального строения для индивидуального проживания. Учтите, если территория, на которой ведется индивидуальное жилое строительство, относится к землям муниципалитета или поселения, располагается в пределах границ поселения, то после строительства и сдачи в эксплуатацию здания ему присваивается адрес.

Далее, если присвоен адрес помещению, то владелец собственности имеет право прописаться в этом помещении. ИЖС осуществляется чаще всего для возведения помещения по индивидуальным планам застройщика, чтобы учесть все пожелания владельца земельного участка или его семьи.

После осуществления строительства помещения, его регистрации в качестве объекта недвижимости и после регистрации гражданина в этом помещении можно получить разрешение муниципалитета на применение в личных целях всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда могут быть включены системы отопления, канализации, подведенное электричество, канализационная инфраструктура, трубопровод и иные.

На основании данных ГрК РФ изучите нормативные документы, регламентирующие нормы и правила осуществления застройки под ИЖС.

Обязательно учтите, что в возведенном доме после его сдачи в эксплуатацию можно прописать только одну семью. Учтите, что при этом высота всех основных конструкций здания не может быть выше трех этажей.

Особенно внимательно изучите вопрос сбора и проверки документации, чтобы не оказалось так, что участок приобретен или взят в долгосрочную аренду, а строить жилое помещение запрещено.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

  • В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
  • В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

  • Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья:
    • Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
    • Наличие заводов поблизости;
    • Наличие сточных или канализационных коллекторов;
    • Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
    • Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;
  • Старайтесь выбрать участок земли так, чтобы в радиусе 2 – 3 километров от участка располагались леса или водоем;
  • Убедитесь, что участок подведен к коммуникациям, существует вероятность подключения земельного надела к водоснабжению, к газовым линиям и к электричеству:
    • Должен быть хотя бы один электрический столб в радиусе 300 метров;
    • Основная труба водопровода должна располагаться не более чем в 200 метрах от участка;
    • А для подведения газа ГРП должен находиться в 100 метрах от участка, не дальше;
  • Землю выбирайте ближе к объектам городской или поселковой инфраструктуры, убедитесь, что рядом располагаются:
    • Магазин с продуктами первой необходимости;
    • Аптечный пункт;
    • Магазины с бытовыми и повседневными товарами;
    • Хозяйственные магазины;
    • Школа, если планируете жить постоянно в выбранной местности;
  • Изучите род деятельности и особенности проведения досуга соседей, познакомьтесь с ними, чтобы заранее знать, чего ждать от них;
  • Изучите качество и основные характеристики грунта на выбранном участке, заранее определите уровень грунтовых вод, особенности ветров в данной местности;
  • Выберите участок для приобретения полностью пустой, если есть желание воздвигнуть дом с нуля, можете приобрести землю с объектами незавершенного строительства, затем достроить и ввести в эксплуатацию тот объект, строительство которого начали прежние владельцы.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Основным предметом изучения участка для приобретения является возможность подключения его к коммуникациям и объектам жизнеобеспечения. Если характеристики участка устраивают будущего покупателя, но перспектив подключения водоснабжения, газа или электричества нет, то возводить объект ИЖС на таком участке не имеет смысла.

Если возможность подвести коммуникации есть, то изучите следующие моменты на основании кадастрового паспорта на земельный надел:

  • Существуют ли определенные кадастровым инженером границы участка земли;
  • Обязательно убедитесь в том, что в паспорт внесены данные о принадлежности территории к землям поселения;
  • Найдите данные о ВРЗ в отношении участка, допустимо применять под ИЖС территории, отведенные для ведения подсобного хозяйства или дачного строительства.

Чтобы выбрать земельный участок под ИЖС, изучите примерную стоимость квадратного метра на соседних участках земли. Если продавец выставляет участок по заниженной стоимости, есть повод задуматься и более детально изучить данные по участку.

Если земельный надел, выбранный для покупки под ИЖС, имеет вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, то стоит отказаться от сделки.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

  • Обременения по проведению газа;
  • Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
  • Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС

Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.

Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:

  • Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
  • При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
  • Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
  • При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
  • Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
  • После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
  • После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.

Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.

Документы для покупки земли под ИЖС у частного лица

Собственник участка должен представить следующие документы:

  • Правоустанавливающую документацию относительно законности приобретения участка земли;
  • Документ с официальной оценкой участка экспертом;
  • Письменное согласие всех сособственников на продажу доли продавца из состава земель общего пользования, если земля в коллективной собственности;
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то необходимо разрешение органов опеки на отчуждение земельного участка;
  • При наличии посредники, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • Удостоверение личности гражданина России;
  • Код идентификации.

Потенциальный покупатель должен предоставить паспорт и код идентификации.

Для ускорения процесса оформления сделки и подготовки бумаг, заранее подготовьте следующие данные:

  • Справку из реестра запретов отчуждения недвижимости;
  • Согласие второго супруга на продажу земли, которое должно быть оформлено в письменном виде и иметь подпись нотариуса;
  • Справку из реестра отягощений недвижимого имущества для того чтобы подтвердить отсутствие налогового залога или иных обременений. Учтите, что такая справка должна быть у каждого участника сделки со стороны продавца и покупателя земельного участка;
  • Выписка из земельного кадастра;
  • Оформленный и проверенный договор купли-продажи земельного объекта.

Учтите, что после осуществления сделки на руках у покупателя должны быть следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи земельного надела;
  • Оригинал акта о продаже земли с пометкой об осуществлении отчуждения участка земли;
  • Копия выписки из земельного кадастра об отягощениях в отношении участка;
  • Проследите, чтобы после завершения сделки нотариус внес изменения в реестр вещных прав.

Документы для покупки земли под ИЖС у государства

Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:

  • Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
  • Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
  • Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

К заявке на участие в торгах должны прикладываться следующие бумаги:

  • Копия паспорта;
  • Копия кадастрового паспорта;
  • Если земля приобретается в кредит, то необходимы данные о платежеспособности гражданина.

Также рекомендуют сделать дубликаты договора купли-продажи для каждого участника сделки и еще один дополнительный для предоставления его в Росреестр.

Приведены лишь основные документы, которые требуются в таких случаях, более детально разбираться с бумагами придется в каждом конкретном случае индивидуально.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

  • Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
  • Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
  • Определение стоимости сделки:
    • Определить валюту расчетов;
    • Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
    • Определить сумму залога, аванса иного взноса;
    • Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
    • Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
  • Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
  • Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
  • Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
  • Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Регистрация прав собственности на земельный участок после покупки

После приобретения участка земли необходимо поставить его на регистрационный учет в Росреестр. Все документы, требующиеся для проведения регистрации, необходимо нотариально заверить. Предоставлять нужно вместе с заявлением на получение свидетельства о регистрации собственности копии бумаг, а не оригиналы. Договор купли-продажи со всеми заверенными документами передается сотруднику Росреестра или МФЦ.

После подачи и проверки документов сотрудник Росреестра называет дату, когда необходимо приехать и забрать готовое свидетельство о регистрации собственности на земельный участок.

После получения на руки этого документа покупатель официально признается собственником приобретенного земельного надела.

Документы для регистрации прав собственности на земельный участок

Для регистрации своих прав собственника, покупатель должен составить заявление.

Учтите, что с собой необходимо взять следующие бумаги:

  • Паспорт каждого участника сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Свидетельство владельца участка на право распоряжаться этим участком;
  • Технический и кадастровый план, кадастровый паспорт, если такой есть в наличии;
  • Подтверждение уплаты пошлины;
  • Составленный акт приема-передачи объекта недвижимости.

Часто к основным бумагам требуется представить еще несколько типов документов, с которыми ознакомьтесь ниже:

  • При наличии у собственника супруга в официальном браке, надо получить от супруга письменное разрешение на сделку;
  • Если применяются услуги представителя, то нужно представить его документы, удостоверяющие личность в виде копии, и доверенность с нотариальным заверением;
  • Если приобретается участок земли с незавершенными объектами строительства, то нужно получить документы на каждый недостроенный объект. Если на участке размещены готовые строения или иные капитальные объекты, то необходимо получить документы на каждое строение;
  • В случае продажи участка в долевой собственности, необходимо получить разрешения всех собственников.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка под ИЖС

Чтобы разобраться в вопросах получения налогового вычета при приобретении земельного участка, необходимо понимать, что такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости. Допускается оформить вычет по налогам, если строительство дома на участке начато, но не завершено.

В любых других случаях рассчитывать на получение налогового вычета не стоит. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

Как купить землю у государства

Государственная и муниципальная земля продаётся на сайте torgi.gov.ru — это официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов.

Сверху расположено меню, нужно нажать на вкладку «Торги». В списке выбираем «Аренда и продажа земельных участков».

Теперь нужно нажать на кнопку «Расширенный поиск».

Появится форма с параметрами участка, которую нужно заполнить:

  • В строке «Вид договора» ставим — «Договор купли-продажи».
  • В строчке «Тип извещения» ставим — Извещение о проведении торгов.
  • Чтобы найти участок в своём городе или области, нужно заполнить строчки «Страна размещения» и «Местоположение».
  • В списке «Вид разрешенного использования» (ВРИ) выбираем значение, которое соответствует назначению участка.

Этот пункт нужно разобрать подробнее.

Если земля приобретается для строительства жилого дома, то вид использования нужно выбрать «Для индивидуального жилищного строительства».

Если на земле будет располагаться бизнес-объект, вид использования зависит от типа объекта. Земля под кафе и земля под автосервис — разные земли с разным ВРИ.

ВАЖНО! Виды разрешенного использования закреплены в Классификаторе, который утвердили соответствующим приказом №540 от 01.09.2014 в Министерстве экономического развития РФ. Там можно найти не только наименования видов, но и их краткую характеристику.

Земля под кафе

В списке ВРИ нет такого вида для использования участка под кафе. Нужно свериться с Классификатором.

  1. Нажимаем на картинку лупы, открывается поисковое окно по документу, в поле нужно ввести слово «Кафе».
  2. Нажимаем на «Previous», чтобы поисковик искал это слово. Он будет выделять его цветом.
  3. Видно, что кафе входит в ВРИ «Общественное питание». К нему также относятся столовые и рестораны.

Земля под автосервис

В списке ВРИ есть вид использования земли — «Автомобильный транспорт».

Но он не подходит, поскольку на земле такого вида делают автодороги, устанавливают объекты ДПС, стоянки и другие подобные объекты.

Найти подходящий вид можно в Классификаторе, там в характеристике ВРИ есть «Объекты придорожного сервиса». Автосервис входит в эту категорию.

После того как заполнили все поля, нажимаем «Поиск».

В системе отобразятся все найденные лоты.

Слева от каждого лота есть значок с лупой, если на него нажать, можно увидеть данные лота: когда закончится приём заявок, кадастровый номер и начальную цену участка, размер аванса, категорию земли и вид разрешенного использования.

Когда лот с подходящим земельным участком найден, можно участвовать в торгах.

Рекомендуем ознакомиться со всей подробной документацией по аукциону. Под значком лупы есть значок для скачивания информации по торгам.

Внимательно прочитайте проект договора, обратите внимание на условия участия в торгах и заполните заявление.

Для участия в электронном аукционе нужно подать заявку в Департамент Имущественных Отношений, предоставив копию паспорта, и квитанцию с оплатой аванса.

Документы нужно подать за пять дней до дня проведения аукциона, иначе их не примут на законных основаниях.

Размер авансового платежа не может превышать 20% от общей стоимости земли.

  • Если вы выиграете торги, задаток засчитывается в счёт оплаты земельного участка.
  • Если аукцион выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
  • Если ваша заявка на торги будет единственной, вас признают единственным участником и заключат договор купли-продажи/аренды по начальной цене. Это самый выгодный вариант.

ВАЖНО! Аукцион может проходить по инициативе госслужб или муниципалитета, а также по запросу юридических или физических лиц.

Если аукцион инициируют обычные граждане или ИП, расходы на проведение торгов, они оплачивают за свой счет.

Преимущества покупки земельного участка через сайт torgi.gov.ru:

  • Можно быстро найти участки, которые выставили на продажу.
  • Если удастся, можно купить землю по начальной стоимости.

Недостатки покупок через сайт:

  • небольшой выбор участков;
  • на хорошие участки может подняться стоимость в ходе аукциона;
  • не все участки продаются через этот портал.

Бывает, что администрация региона публикует на своём официальном сайте информацию о продаже земли, поэтому рекомендуется мониторить и сайты муниципалитетов. Поскольку у каждого сайта своя структура, единого алгоритма поиска участков нет.

Для удобства можно использовать карту сайта и найти разделы, схожие по тематике с продажей земли или воспользоваться поисковиком.

Как купить государственную землю без торгов?

Согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, купить земельный участок у государства без проведения торгов можно только для строительства дома, или для того, чтобы организовать на территории личное подсобное или фермерское хозяйства, или чтобы заниматься на участке садоводством и огородничеством.

Землю под бизнес без участия в торгах купить нельзя.

Как купить земельный участок под ИЖС у государства?

Порядок действий для покупки земли без аукциона зависит от характеристик участка.

Когда у участка нет границ и кадастрового номера:

  • Подготовьте схему расположения участка и предоставьте её в местную администрацию вместе с заявлением о предварительном согласовании на получение участка.
  • Если вы правильно составили схему и участок кроме вас никто не хочет приобрести, администрация готовит предварительное согласование на покупку участка.
  • Когда решение о согласовании принято, у вас появляется право купить земельный участок без аукциона. Это право действует два года с момента принятия постановления.

В этом случае вы должны будете за свой счёт провести процедуру межевания участка. В конце межевания собственник получает выписку из ЕГРН на участок и его расположение можно будет найти на публичной кадастровой карте.

ВАЖНО! Обязательно проверьте, что земля принадлежит только администрации, то есть находится в публичной собственности, а не в частной. Чтобы это выяснить нужно обратиться в Росреестр лично или через сайт и запросить выписку на данный земельный участок. Ответ вы получите в течение трёх рабочих дней.

Когда земельная территория стоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый номер:

  1. Напишите заявление о предоставлении земли и отнесите его в администрацию.
  2. Если на участок не будет желающих, принимается решение о предоставлении земли вам.
  3. Вы сможете купить участок без проведения торгов.

ВАЖНО! Купить участок без торгов можно, если в течение месяца на приобретение этого участка не найдётся других желающих и участвовать в аукционе будет некому.

Если кто-то захотел купить этот же участок, в администрации не предоставят предварительное соглашение, и покупка участка будет проводиться через торги.

Бесплатная земля от государства

Для некоторых категорий граждан земля для ИЖС предоставляется бесплатно. К ним относятся многодетные семьи, особо нуждающиеся граждане или те, кто проживает на земле длительное время и долго стоит в очереди на получение участка.

Выдачу бесплатных участков регулируют региональные власти, там свой порядок и правила оформления. Условия лучше уточнять в отделе социальной защиты по месту жительства.

Как выкупить земельный участок у государства в собственность?

Как указано в пп. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, собственник объекта вправе купить землю, на которой расположена недвижимость, без торгов.

Например, если вы купили или построили на арендованной земле здание, то участок сможете приобрести без аукциона.

ВАЖНО! Если участок для ЛПХ расположен за населенным пунктом, выкупить землю этим способом не получится, поскольку на подобных участках нельзя строить жилые дома.

Прежде чем оформлять пустой земельный участок для ИЖС в собственность, нужно выяснить в администрации, сколько изначально будет стоить пустой участок и стоимость земли под готовым строением.

В некоторых регионах выгоднее второй вариант, поскольку покупка земли у государства по кадастровой стоимости выйдет дороже.

Бывает, что цена выкупа земли составляет около 1-3% от кадастровой стоимости, но даже если цена будет составлять 15% это тоже вполне приемлемо. Порядок действий в этом случае такой: арендовать землю, а после постройки дома перевести участок в собственность.

Иногда в регионах цена выкупа земли сильно завышена и может составлять 100% от кадастровой стоимости, в таком случае покупка участка с постройкой не выгодное решение. Однако, бывает, что кадастровая стоимость низкая, и покупка может стать очень выгодной.

Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица

Этот вариант подходит для тех, кто собирается покупать землю за пределами населённого пункта. Чаще всего назначение таких участков — личное подсобное хозяйство.

Порядок действий для покупки земли для ЛПХ:

  1. Нужно найти подходящий земельный участок.
  2. Подготовить схему межевания.
  3. Отнести схему и заявление на утверждение в администрацию. Там должны утвердить схему в течение двух месяцев.
  4. Вызвать кадастрового инженера и поставить участок на кадастровый учёт.
  5. Затем администрация проводит аукцион по продаже этой земли.
  6. Чтобы получить участок — нужно выиграть аукцион.

Недостатки этого варианта:

  • Вы можете не выиграть аукцион, при это потратив время и деньги.
  • Вы не сможете получить землю, которая входит в границы населённого пункта.

Преимущества этого варианта:

  • Нет зависимости от лотов, которые администрация выставляет на торги.
  • Можно самому стать инициатором торгов, по нужному вам участку.

Какую государственную землю нельзя продавать?

Есть виды земель, которые не подлежат выкупу. К ним относятся:

  • Парки и заповедники.
  • Территория стратегического назначения.
  • Территории, на которых находятся захоронения.
  • Территория, которая имеет особое значение для обороны страны.
  • Территория, которая входит в водный или лесной фонды.

Когда могут отказать в покупке государственной земли

Бывает, что физическим и юридическим лицам отказывают в выкупе государственной земли. На это могут быть следующие причины:

  • Неполный список документов.
  • Неверно заполненное заявление.
  • Предоставление недостоверной информации.
  • Прекращение работы юрлица.
  • Земля относится к категории, которую запрещено продавать.
  • У покупателя нет российского гражданства.

Вопрос-ответ

Можно ли купить землю у государства?

Можно, если у вас есть время и деньги. Процедура покупки земельного участка занимает от месяца до трёх. Стоимость земли также зависит от нескольких факторов. Прежде всего определитесь с назначением земельного участка.

Хочу купить землю у государства, куда обращаться?

Если вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель, для начала зайдите на сайт, где проводят государственные торги и посмотрите, какие участки продаются. Также информацию о продажи государственной земли может быть размещена на сайте администрации вашего населённого пункта.

  • Если вы решите участвовать в торгах, это можно сделать онлайн.
  • Если хотите приобрести участок без торгов — нужно идти в администрацию.

Обязательно проверьте, не относитесь ли вы к категории граждан, которые могут получить землю бесплатно.

Сколько стоит купить землю у государства?

Цена земельного участка зависит от её кадастровой стоимости. Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно провести предварительную оценку.
Когда проводится аукцион, государство или муниципалитет выставляют минимальную цену на земельный участок. Заинтересованные в покупке повышают её сами, кто предложит самую высокую цену, тому и достанется земля.

Как купить участок в Подмосковье

В 2015 году мы с супругой решили переехать за город и жить поближе к природе.

Георгий Шабашев

купил землю под Москвой

Мы не хотели покупать готовый дом, а собрались строить сами. Но перед этим надо было приобрести участок — на поиски и оформление ушло всего две недели. Вот наша история.

Выбор коттеджного поселка

Мы сразу решили, что будем покупать участок в новом коттеджном поселке, без посредников, напрямую у девелопера. Девелоперы — это компании, которые выкупают много земли сразу, разрабатывают проект будущего жилого массива, подводят коммуникации, делят землю на участки, регистрируют их, а потом распродают. Таких компаний в Подмосковье десятки, у всех есть сайты. Ищите по запросу «коттеджный поселок в Подмосковье».

Чтобы подобрать участок, мы искали на сайтах девелоперов раздел «Генплан» или «Участки»: там можно посмотреть планировку и цены.

Иногда девелоперы выкладывают только описание поселка без каких-либо подробностей. Мы в таком случае оставляли заявку с просьбой перезвонить. Но надо быть готовым к тому, что, если условия вас не устроят, менеджеры потом будут периодически названивать с новыми предложениями.

У девелопера «Мета» один сайт для всех поселков, указана только минимальная цена. Все подробности — по телефону. Источник: Коттеджный поселок «Акиньшино»У девелопера «Каскад-фэмили» на сайте можно посмотреть карты поселков с разбивкой на участки, но цен тоже нет. Источник: Коттеджный поселок «Караваево озеро — 2»На сайте коттеджного поселка «Ла-Манш» указана минимальная цена не за сотку, а за участок целиком. Правда, какого он размера — непонятно. Источник: Коттеджный поселок «Ла-Манш»На сайте поселка «Кружева» есть и схема участков, и цены. Источник: Коттеджный поселок «Кружева»

Главное, от чего зависит цена участка, — это как далеко поселок расположен от Мкада. Еще на цену влияет наличие в поселке коммуникаций: газ, канализация, вода, электричество. Бывает, что коммуникаций еще нет, но девелопер планирует подвести их позже. Все сроки должны прописываться в договоре купли-продажи.

Мы не хотели переплачивать за коммуникации, поэтому искали участок, где было бы только электричество и газ. Септик для канализации можно установить самому, а для воды пробурить скважину — все это нам потом обошлось в 300 тысяч рублей. Если же купить участок без газа и сделать электрическое отопление, то придется платить за электроэнергию в 10—20 раз больше.

Наш девелопер сильно затянул с подведением газа, первые годы зимой пришлось пользоваться электрическим отоплением — это обходилось в 10—15 тысяч в месяц. За газовое платили бы тысячу.

Как изменяется цена участка в зависимости от расстояния от Мкада и наличия коммуникаций

Расстояние от Мкада Шоссе Поселок Коммуникации Цена за сотку
20 км Киевское «Акиньшино» Электричество 290 000 Р
30 км Калужское «Малыгино» Электричество 200 000 Р
35 км Каширское «Берег ФМ» Электричество, газ, вода 200 000 Р
40 км Каширское «Ульянкины горки» Электричество, газ, вода 100 000 Р
50 км Каширское «Караваево озеро — 2» Электричество, газ 100 000 Р
60 км Дмитровское «Дмитроград» Электричество 50 000 Р
65 км Симферопольское «Новое Горелово» Электричество 50 000 Р
80 км Симферопольское «Заокская долина» Электричество 50 000 Р
135 км Симферопольское «Лёвшино» Электричество, вода 35 000 Р

Коммуникации

Электричество

Коммуникации

Электричество

Коммуникации

Электричество, газ, вода

Поселок

«Ульянкины горки»

Коммуникации

Электричество, газ, вода

Поселок

«Караваево озеро — 2»

Коммуникации

Электричество, газ

Коммуникации

Электричество

Коммуникации

Электричество

Поселок

«Заокская долина»

Коммуникации

Электричество

Коммуникации

Электричество, вода

Если поселок находится недалеко от шоссе или железнодорожной станции, за это тоже придется доплатить. В нашем районе цена земли рядом с трассой отличалась от участков в 10 минутах езды от дороги на 20 тысяч рублей за сотку.

На цену влияют и другие факторы. Чем меньше рядом соседей, тем дороже земля. Цена вырастает в два-три раза, если рядом с поселком есть водоем, а участок граничит с пляжем или выходом к реке или озеру.

В поселке «Берег ФМ» участки у воды продавали за 8 млн — в 2,5 раза дороже остальных. Источник: Коттеджный поселок «Берег ФМ»

Еще я советую обращать внимание на расстояние до ближайшего магазина, аптеки, как добраться до местной больницы — на общественном транспорте или только на машине.

В итоге мы с женой выбрали коттеджный поселок под Домодедово в тихом районе в 40 км от Мкада. До ближайшей железнодорожной станции 7 км — это 10 минут на машине или 15 минут на автобусе, остановка в ста метрах от нашего поселка. Из коммуникаций — только электричество и газ. Участок в 15 соток обошелся нам в 1 950 000 рублей вместе с паем за коммуникации.

Подряд

Некоторые девелоперы продают участки только с подрядом. Покупая землю, вы обязуетесь заключить с этой же компанией договор на строительство дома. Если на генплане поселка на сайте уже нарисованы коттеджи, обычно это значит, что участки продаются только с подрядом.

Покупать такую землю невыгодно: проект дома придется выбирать только из вариантов, которые предлагает девелопер. Кроме того, строить будут неизвестно из каких материалов, а цена дома может оказаться выше рыночной.

Посмотреть на участок

Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.

Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.

Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.

Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.

Чтобы узнать вид разрешенного использования, введите на сайте Росреестра в строке поиска кадастровый номер участка или координаты

Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.

Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.

Как хитрят девелоперы

Пока мы выбирали участок, пересмотрели десятки сайтов и пообщались с разными менеджерами. Оказалось, что иногда они хитрят. Вот какие способы мы встречали чаще всего.

Указывают на сайте цену на самый дешевый участок в поселке. Цена вырастет, если понравится другой участок, поближе к дороге или воде.

Не говорят про обязательные доплаты. При заключении договора выясняется, что необходимо заплатить за работу по согласованию проекта, межеванию, подведению коммуникаций. Девелопер делит общую сумму затрат на всех покупателей, продавая им «пай» — долю от инфраструктуры в поселке. Цена пая может быть выше, чем земли.

Обещают коммуникации только на словах. Менеджер может клятвенно заверять, что девелопер проведет в поселок газ, воду, электричество, дорогу и вдобавок привезет основной состав шоу-балета «Тодес». Но если об этом не написано в договоре, значит, вам никто ничего не должен.

Оформить покупку

Когда мы выбрали землю, я попросил менеджера забронировать участок. Это было бесплатно, но некоторые девелоперы просят за эту услугу 10—20 тысяч. После покупки эту сумму вычитают из стоимости.

Советую узнать об акциях или просто попросить скидку. Мы договорились с девелопером о беспроцентной рассрочке на девять месяцев. Правда, все это время участок оставался в собственности девелопера, и разрешение на строительство мы смогли получить только после полной оплаты.

Я попросил прислать договор на почту, чтобы прочитать все внимательно. Прежде чем подписывать, советую прочитать еще раз: договор, который вам прислали раньше, и тот, что предлагают подписать сейчас, могут не совпадать.

После полной оплаты нужно подписать акт приема-передачи участка. А затем — зарегистрировать право собственности на участок в МФЦ или на сайте госуслуг. Некоторые девелоперы берут эту работу на себя — тогда придется получить доверенность у нотариуса.

После того как право собственности зарегистрировали, нам выдали выписку из Единого госреестра прав на недвижимость. Участок стал нашим, и мы начали строительство дома, о котором я расскажу в следующей статье.

Запомнить

  1. Спросить у девелопера, какие коммуникации планируются в поселке.
  2. Проверить, есть ли рядом с поселком магазины, аптека, школа, детский сад.
  3. Осматривать участок летом.
  4. Узнать у соседей, какая почва в поселке, глубоко ли грунтовые воды.
  5. Узнать, можно ли отказаться от подряда.
  6. Проверить в договоре, обязуется ли девелопер подвести коммуникации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: