Кадастровая оценка земель: что нужно знать?

Как проводится кадастровая оценка земель и кто этим занимается

Многие владельцы земельных участков наверняка заметили существенное увеличение земельного налога за последние несколько лет. Обусловлен такой скачок привязкой налоговой базы к кадастровой стоимости земли. Для того чтобы снизить завышенные налоговые выплаты необходимо провести внеплановую кадастровую оценку земель. О том, как это сделать, мы сегодня и поговорим.

Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.

Ситуация кардинально изменилась с введением термина «кадастровая стоимость земли». Расчет данного показателя учитывает рыночные механизмы образования цен, что существенно отличается его от предшественника. Результатом такого нововведения стало увеличение налоговых поступлений в государственную казну. В то же время появилась проблема чрезмерного завышения кадастровой стоимости земли, что повлекло за собой увеличение числа исковых заявлений в суд.

Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.

В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:

  • снижение земельного налога;
  • определение адекватной суммы арендных платежей;
  • проведение сделок по отчуждению земель;
  • использование земель в качестве залога для оформления кредита.

Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.

В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.

Кто проводит?

С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2022 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.

Как часто проводится?

Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2022 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий

Методы

Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:

  1. Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
  2. Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
  3. Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
  4. Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
  5. Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
  6. Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
  7. Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.

Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово

Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:

  • выбор оценочной компании;
  • указание цели проведения оценки;
  • заключение договора;
  • оплата услуг;
  • согласование даты проведения оценки;
  • предоставление необходимого пакета документов;
  • приглашение специалиста на объект исследования для проведения осмотра;
  • ожидание результатов проведения оценки;
  • получение отчета о проделанной работе.

На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:

  • вид и технические характеристики земли;
  • информация о собственнике;
  • используемая методика, обоснование ее применения;
  • вывод, итоговая кадастровая стоимость.

Кто проводит: где заказать услуги

До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2022 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.

Однако до окончания переходного периода внеплановую кадастровую оценку по-прежнему можно заказывать в Росреестре или частных компаниях. При этом итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода, то есть до 1 января 2022 года.

Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

  • ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
    • сайт: http://1оценка.рф;
    • адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
    • телефон: 8 (495) 191-21-69.
  • ГК «Платинум»:
    • сайт: http://ocenka-m.com;
    • адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
    • телефон: 8 (800) 100-50-01.
  • ООО «Ритм»:
    • сайт: http://www.ritmgroup.ru;
    • адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
    • телефон: 8 (495) 760-33-43.

Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

  • Она никогда не будет являться результатом труда;
  • Ограничена в пространстве;
  • Ее нельзя заменить другими средствами;
  • Имеет постоянное местоположение;
  • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
  • Имеет разные качества на разных территориях;
  • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
  • Обладает свойством плодородия;
  • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

  • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
  • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

  • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
  • Ситуация на рынке.
  • Разумность финансовых вложений;
  • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
  • Физическая осуществимость проекта;
  • Технологическая обоснованность;
  • Соответствие использования и назначения;
  • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

  • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
  • Дарения или оформления наследства;
  • Изъятия государством;
  • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
  • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

  • Права собственности;
  • Состояние рынка;
  • Условия продажи конкретного объекта;
  • Условия финансирования;
  • Месторасположение объекта;
  • Наличие инженерных коммуникаций;
  • Физические показатели;
  • Зонирование;
  • Наличие инженерные коммуникации;
  • Наличие коммунального обеспечения;
  • Варианты наиболее эффективного использования;
  • Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

  • Места расположения ЗУ;
  • Формы ЗУ;
  • Размера;
  • Наличия инженерных коммуникаций;
  • Транспортного сообщения;
  • Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

  1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
  2. Определяется доход от строений;
  3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

  1. Определяется количество и размеры будущих участков;
  2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
  3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
  4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
  5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

  • Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
  • Строительство инженерных сетей, дорог;
  • Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
  • Реклама и маркетинг.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

  • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
  • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
  • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
  • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
  • Определение метода оценки.
  • Согласование полученных результатов.
  • Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

  • Понять его содержание и способ оценки;
  • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
    • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
    • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
    • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
    • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

  • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
  • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
  • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
  • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
  • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Ликбез: что нужно знать о кадастровой стоимости

Источник фотографии

В связи с тем, что количество запросов, касающихся определения кадастровой стоимости, увеличилось, Федеральная кадастровая палата выпустила информационные материалы. Они предназначены для всех владельцев недвижимости и тех, кто желает разобраться в этой теме.

Редакция Вести.Недвижимость публикует эту информацию для свих читателей.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Именно для этого нужна государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Также возможно проведение внеочередной оценки.

Кто в России определяет кадастровую стоимость

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2022 года, а налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2022 года.

С конца первого десятилетия 2000-х годов проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2022 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: который позволил усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости.

В настоящее время продолжается переходный период от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.

Как происходит определение кадастровой стоимости

После того как местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки, орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.

Администрация должна в течение 3 рабочих дней направить его в специально созданные ГБУ. Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно — актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости. В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).

После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Заинтересованные лица могут направить их любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.

Длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. Окончательные итоги государственной кадастровой оценки утверждают органы власти субъекта РФ.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Кадастровая оценка земли: методика, особенности и порядок проведения

Время чтения: 9 минут

Долгое время при оценке стоимости земельных наделов для целей налогообложения в законодательстве РФ использовалось такое понятие, как инвентаризационная стоимость. Поскольку она не отражала реальной цены объекта, ее пришлось заменить. Теперь применяется термин «кадастровая стоимость», более приближенная к рыночной цене. Для ее определения осуществляется кадастровая оценка. Давайте обсудим, что такое кадастровая оценка земли, по какой методике и в каком порядке она проводится.

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

  • расчета земельного налога;
  • уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
  • расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
  • расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
  • вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
  • других налогооблагаемых операций с земельными участками.

С 2022 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Больше информации читайте в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

  • , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
  • Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
  • ФСО № 4, утвержденным от 22.10.2010 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

  • загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
  • наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
  • климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
  • иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Критерии, определяющие стоимость земли

На практике то, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка, не имеет ничего общего с экологией. Обычно в целях выявления итоговой величины используются качественные и количественные показатели:

  • назначение земли, по которому она используется (ст. 7 ЗК РФ);
  • вид деятельности для участка (ст. 37 ГрК РФ);
  • размещение надела в границах конкретного региона;
  • площадь участка.

Наличие обременений не влияет на то, как формируется кадастровая цена.

Особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования (деятельности), определяемый ответственными органами, в территориальной зоне которых находится участок.

Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала. Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается.

О периодичности пересмотра кадастровой цены читайте в материале «Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости».

Порядок расчета кадастровой цены

Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.

Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.

Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:

  1. Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
  2. Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
  3. Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
  4. Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.

Подробности читайте в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

Методы оценки

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

  • проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
  • определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
  • выбирает подход оценивания;
  • определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
  • подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
  • определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке.

Кадастровая оценка с применением массового метода позволяет получить усредненные показатели, которые могут быть как завышены, так и занижены по сравнению с реальной ценой.

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

  • сезонность;
  • конкурентоспособность;
  • спрос на рынке;
  • наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Целевое назначение земли и особенности ее оценки

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.2015, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

  • сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
  • доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
  • затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

  1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
  2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2022 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
  3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.2016, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

Формула расчета: УПКС х на 100 м2 = КС одной сотки.

Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2022 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

Кто проводит оценку

Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

  1. Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
  2. Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
  3. Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
  4. Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
  5. Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Где узнать стоимость участка

Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.2015. В документе обычно указывается:

  • текущая КС;
  • история изменения кадастровой стоимости;
  • вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
  • реквизиты акта, которым утверждена КС;
  • заявления о пересмотре и принятые решения.

Действующий порядок позволяет получать такую выписку в форме бумажного или электронного документа. Чтобы заказать выписку, владелец садового участка может обратиться:

  • в МФЦ;
  • в местное управление Росреестра;
  • к ;
  • к «Публичной кадастровой карте»;
  • к Фонду данных государственной оценки.

Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

Подробнее о порядке проведения оценки читайте в материале «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Как оспорить кадастровую оценку

Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

  • использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
  • определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

Переоценка кадастровой стоимости

Проблемы кадастровой оценки заключаются не только в неточности, но и в том, что обязательная переоценка, согласно ст. 11 ФЗ № 237, осуществляется не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет.

Данные о КС, указанные в ЕГРН, могут потерять актуальность уже через 1-2 года. Но крайний срок для местных органов власти – 5 лет, на протяжении которых землевладелец будет платить завышенные налоги, если КС принадлежащей ему земли неактуальна.

Если у собственника есть экспертиза кадастровой стоимости земельного участка, это позволяет ему оспорить результаты оценки для конкретного адреса, однако массовая переоценка проводиться не будет.

Есть и другая сторона проблемы, затрагивающая даже тех, кто оспорил КС и установил рыночную стоимость земли. Дело в том, что в результате проведения очередной переоценки все ранее утвержденные показатели КС изменяются, также меняется дата утверждения кадастровой стоимости. После такой переоценки собственникам снова нужно доказывать справедливую цену участка, но уже с указанием новой даты.

Подробности в статье «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Заключение

Резюмируя сказанное, выделим несколько выводов:

  • кадастровая стоимость используется как налогооблагаемая база при операциях с землей;
  • КС устанавливается в результате оценки, проведенной по заказу региональных властей;
  • чаще всего применяется метод массового оценивания, определяющий лишь приблизительную стоимость земли;
  • если КС завышена, собственник вправе произвести независимую оценку и оспорить результаты, определенные массовым методом;
  • обязательная переоценка производится не чаще 3 (для городов – 2 года), но не реже 5 лет.

О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости: Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: