Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, еще не сделанную или самовольную

Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.

Когда можно обойтись без узаконения

Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет (см. подробно что можно, а что нельзя делать в квартире при перепланировке).

Когда обязательно следует узаконить перепланировку

В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:

  • собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
  • произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
  • изменилась площадь холла, комнаты;
  • хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.

Чтобы разобраться, подлежит ли результат вашего ремонта разрешительной регистрации, можно обратиться в отдел архитектуры администрации района или в Жилищную инспекцию, в отдел справок (см. штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире). А также судебная практика: суд постановил лишить собственника жилья из-за незаконной перепланировки).

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет.  Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства.  Тогда можно избежать:

  • штрафа за самовольную перепланировку;
  • длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
  • лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Алгоритм действий по утверждению плана переустройства

Готовим документы:
  • заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
  • свидетельство о праве собственности;
  • согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
  • поэтажный план БТИ, техпаспорт;
  • проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).
Далее
  • Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
  • После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
  • Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

  • выдача разрешения будет возможно только  в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
  • придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2020 до 2020 рублей).

Пошаговая инструкция

Подготавливаем пакет документов:
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
  • план БТИ;
  • технический план.
Обращаемся в БТИ

Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.

Обращаемся в Жилинспекцию

Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:

  • проект переустройства;
  • заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
  • согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).

В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).

После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:

  • технический план;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
  • план БТИ;
  • решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.

Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:

  • перенос батарей центрального отопления на балкон;
  • изменения конфигурации полов;
  • расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
  • другое.

В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием. В сложных случаях такая процедура может длиться годами. Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.

Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.

Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.

Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г.______
Истец: Новиков А.А., проживающий
по адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___
тел._________________
Ответчик: Жилищная инспекция г._______,
адрес: г._______, ул._________,д.___

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
без согласования государственного органа

Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________,  проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В., совершеннолетними детьми Новиковым С.А., Новиковой М.А.

С 01.01.2016 по 01.04.2016 я произвел в указанной квартире ремонтные работы (указать, какие именно работы выполнены и какие изменения были проведены).

В связи с тем, что указанные работы не нарушают санитарные и строительные нормы, собственники соседних жилых помещений не возражают против переустройства моей квартиры, от членов моей семьи отобрано согласие, угрозы чьей-либо жизни или здоровью не имеется, на основании статьи 29 ЖК РФ, в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Приложение:

  • копия свидетельства о праве собственности № _____, выдано______(дата выдачи и наименование органа);
  • копия плана паспорта на квартиру;
  • заключение о соответствии проведенных ремонтных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
  • квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
  • копия документов, подготовленных для ответчика.

Новиков А.А., ____________ подпись, _______ дата.

К заявлению можно приложить также копию отказа в выдаче разрешения (если таковое имеется), а также любые другие документы, подтверждающие законность произведенных вами ремонтных работ. Если решение суда положительное, то:

  • Нужно дождаться вступления его в законную силу (после истечения одного месяца со дня вручения копии стороне, если не было обжаловано; если была подана апелляционная жалоба – то решение вступает в законную силу в день рассмотрения во второй инстанции);
  • Предоставить данное решение в БТИ для оформления.

Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов

Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2020 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.

  • Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
  • Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д.  обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
  • Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
  • Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.

Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.

Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Сегодня довольно часто встречаются квартиры, которые не отвечают необходимым требованиям ее собственников. Речь сейчас идет о планировке жилплощади. Можно ли ее делать? Конечно, можно, главное, делать это с соблюдением всех правил и законов, в противном случае помимо штрафа, вы можете заработать различного рода травмы при изменении перепланировки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Для того чтобы сделать планировку жилплощади законной, необходимо действовать согласно инструкции, не нарушая кодекса.

Условия узаконивания перепланировки

Если вы хотите узаконить перепланировку, вам придется соблюдать особые требования.

Запрещается:

  • Расширять санузел или кухню за счет жилых помещений на 25% и более;
  • Устанавливать между кухней и жилой комнатой арку, если в квартире имеется газовая плита (данный закон на плиты электрического типа не действует);
  • Ломать стены несущего характера;
  • Видоизменять или убирать центральные коммуникации, к которым относятся трубы различного предназначения, радиаторы и проемы;
  • Менять месторасположение ванной комнаты и туалета – их запрещается переносить в те места, где у соседей, проживающих снизу, располагаются жилые помещения (данный закон не действует на двухуровневые жилплощади);
  • Монтаж теплого пола от центрального отопления на лоджиях и балконах;
  • Совершать установку радиаторов на лоджиях от центрального отопления;
  • Расширять балконы или лоджии за счет уменьшения жилых помещений (между ними разрешается устанавливать арку, шириной не более 1 м.).

Кто должен платить налог на дарение квартиры, а кто нет? Подробнее в статье по ссылке.

Собираетесь оформить землю в собственность? Узнайте здесь какие документы вам понадобятся для оформления.

Если вы хотите сделать перепланировку вашей квартиры, учтите, что она не должна никаким образом ухудшать ваши жилищные условия.

А именно:

  • Нарушением является расширение кухонной комнаты за счет площади санузла. А все потому что если вы это сделаете, ваша кухня будет частично попадать на зону санузла соседей, которые располагаются сверху. Этот закон не распространяется на одноэтажные здания и квартиры, располагающиеся на самом верхнем этаже дома. Закон прописан в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8.);
  • Вы имеете право расширить кухню за счет коридора. Сделать это возможно тогда, когда ваша планировка в точности повторяется с планировкой ваших соседей, располагающихся снизу;

    В данном случае вы соблюдаете все главные пункты закона: вы не уменьшаете жилую площадь и при этом не влияете на жилищные условия соседей. Постановление РФ №47 от 26.01.2006 года.

  • Планируя планировку, вы должны знать, что в кухне должно быть окно, которое будет обеспечивать естественное освещение. Если его нет, разрешено устанавливать стеклянные перегородки, через которые и будет проходить свет.

Перепланировка жилплощади разрешает:

  • Увеличивать размеры кухни с газовой плитой за счет другой комнаты при условии, что одновременно происходит монтаж межкомнатной двери.

    Также между ними может находиться арка, но только она должна быть снабжена раздвижными дверьми. Как именно вы будете их держать (в открытом или закрытом положении), решать вам. Это самый верный законный вариант сделать из кухни, в которой имеется газовое оборудование, с кухню-гостиную.

  • Расширить санузел только за счет нежилой комнаты, в частности коридора. При этом важно учитывать один момент – необходимо чтобы полы санузла располагались на 3,5 см ниже, чем в смежном помещении.
  • Переместить сантехнику от стояка с помощью новых труб. Учтите, что слив должен стоять под определенным углом, в противном случае, вода будет поступать и уходить медленно.

Помните, что термины «перепланировка» и «переоборудование» имеют разные значения. Первый термин означает изменение конфигурации помещения. Сюда относится снос стен, увеличение или уменьшение площадей комнат и т.д. Вторым термином обозначают замена, перемещение месторасположения или создание новых коммуникаций. Их объединяет лишь одно – и в том, и в другом случае требуется разрешения и внесение изменений в технический паспорт жилья.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

В большинстве случаях узаконивание перепланировки происходит уже после того, когда она была сделана владельцами квартиры.

Это называется самовольной перепланировкой и узаконить ее без судебных разбирательств не удастся. В таких случаях только наличие судебного разрешения позволит вам сохранить перепланировку жилья в таком виде, в котором она имеется на данный момент, и заниматься ее оформлением.

Учтите, что планируя перепланировку без разрешения, вы действуете на незаконных правах. И в том случае, если она при этом будет нарушать закон, вас все равно заставят ее переделывать в исходный вид. Кроме того, вам потребуется заплатить штраф за проведение самовольной перепланировки в размере от 1 000 до 30 000 рублей.

Но при этом все же можно попробовать оформить незаконную перепланировку. Для этого понадобится:

  1. Обратиться в БТИ и предоставить всю необходимую документацию для оформления технического паспорта. На руках нужно иметь:
    • Старый технический паспорт;
    • Свидетельство о регистрации права собственности и договор основания;
    • Заявление соответствующего образца с вашей росписью на вызов на техника и получение техпаспорта.
  2. После чего вам нужно дождаться техника с БТИ, который произведет осмотр квартиры, необходимые замеры и сравнит полученные данные с данными, имеющимися в старом техническом паспорте.
  3. Далее вам нужно идти в СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) и получить на руки заключение, в котором говориться о том, что квартира не нарушает нормы. Чтобы его получить, вам необходимо поставить свою роспись в соответствующем заявлении, которое вам предоставит сотрудник. Затем он заберет его обратно и лично посетить вашу квартиру, и если она действительно соответствует всем требованиям, вам выдадут готовое заключение.
  4. Имея на руках новый технический паспорт, вам нужно обратиться в проектную организацию, в которой необходимо заказать новый технический проект на квартиру. Если вы не знаете, в какую компанию обратиться, то у вас есть возможность воспользоваться помощью нашего юриста (окно, в котором можно задать свой вопрос, находится внизу экрана с правой стороны).
  5. После чего вам нужно со всеми документами обратиться в архитектурный отдел районной Администрации для оповещения его сотрудников о проведенной перепланировке.
  6. А далее вам необходимо идти в суд, чтобы узаконить перепланировку.

    В суд нужно предоставить:

    • заявление с просьбой признать самовольную перепланировку законной;
    • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (можно предоставить вместо оригинала копию от нотариуса);
    • оба технических паспорта (старый и новый);
    • заключение из СЭС о том, что ваша квартира не нарушает правила и соответствует всем нормам;
    • заключение из лицензированной проектной компании, в которой говорится о том, что имеется возможность оставить перепланировку.
  7. При получении положительного ответа от суда, вам нужно будет отправляться в кадастровую палату, где вы сможете получить новый кадастровый паспорт на свое жилье. Возможно и такое, что суд откажет вам и заставит не только выплатить штраф, но и вернуть все на свои места.
  8. В том случае, если во время самовольной перепланировке произошли изменения площадей жилых комнат, вам потребуется обратиться в УФРС для получения нового свидетельства о регистрации права собственности.

Если у вас нет свободного времени, чтобы заниматься прохождением данной процедуры, или вы просто не уверенны с тем, что сможете справиться сами, вы можете обратиться к нашему специалисту.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку

  1. Сначала потребуется подготовить необходимую документацию на жилплощадь, в которой вы планируете проводить перепланировку. В него входят:
    • Новый технический паспорт.

      Чтобы его получить, нужно обратиться в БТИ и написать заявление на перепланировку и вызов техника, который должен произвести осмотр и замеры в квартире. Далее вас должны вызвать в БТИ, где вы получите на руки новый документ.

    • Свидетельство о праве собственности и договор основания.
    • Выписка из домовой книги, полученная в ЖЭУ или ТСЖ. Инструкция ее получения описана здесь.
    • Разрешение, полученное от всех жителей квартиры, достигших 18-летия, и заверенное в соответствующих органах (ЖЭУ или ТСЖ).
    • Копия лицевого счета квартиры (взять ее можно в паспортном столе в отделе бухгалтерии).
  2. Как только вы подготовите все документы, вам нужно будет предоставить их в администрацию вашего города в архитектурный отдел.
  3. Нужно составить проект квартиры или эскиз. Какой из них? Это зависит от запланированной перепланировки.
    1. Эскиз

      Не требует юридического оформления. Делается следующим образом: на поэтажном плане отмечаются все предстоящие изменения. Зеленым цветом отмечается все, что планируется возвести. Красным – снести. В эскизе необходимо отметить следующее:

      • разрушение или возведение не несущих стен;
      • как будет происходить замена окон (если будет) – с уменьшением их размеров или с увеличением;
      • монтаж/демонтаж перегородок санузла;
      • установка новых дверных проемов, закладывание старых.
      • Если во время перепланировки планируется изменение месторасположения раковины или унитаза, то необходимо взять разрешение от жилой инспекции. Сносить или возводить стены можно только из легких материалов, к которым относятся гипсокартон, ДСП и т.д., то есть те, которые не влияют на нагрузку, оказываемую на дом.

        Если ваш случай не требует ожидания готовности разрешения на планировку, вы можете приступать к работе сразу же после сдачи всей необходимой документации. Но помните, что вам следует соблюдать все нормы гигиенического, пожарного и технического характера.

    2. Проект

      К сожалению, не всегда предоставляется возможность оформить перепланировку вышеописанным образом. Проект требуется в тех случаях, если планируется:

      • установка лестницы в двухуровневой квартире;
      • изменение месторасположения санузла, кухни или другого помещения;
      • демонтаж пола (речь идет именно о его устройстве, а не о покрытии);
      • смена плиты газового типа на электрический;
      • возведение перегородок из тяжелых материалов, увеличивающих общую нагрузку на дом (кирпич, пеноблок и т.д.);
      • монтаж дополнительных коммуникаций (водонагревателей).

      Чтобы создать новый проект на квартиру, вам нужно будет обратиться:

      • МЧС;
      • СЭС;
      • Архитектурный отдел Администрации или главный архитектор.

      Необходимые документы для узаконения перепланировки по проекту:

      • имеющийся на руках технический паспорт;

        Придите в БТИ, напишите соответствующее заявление и вызовите техника для осмотра и фиксации планировки. После чего посетите еще раз данную организацию и получите готовый технический паспорт;

      • подтверждающие ваше владение недвижимостью документы (договор основания и свидетельство о регистрации права собственности);
      • заключение, выданное техником БТИ;
      • выписка из домовой книги, полученная в ЖЭУ или ТСЖ;
      • копия лицевого счета (взять ее можно в паспортном столе в отделе бухгалтерии).

      В готовом проекте указываются все запланированные изменения, вплоть до каждого сантиметра. При этом исключаются те, которые каким-либо образом нарушают нормативы. В квартире могут происходить только те изменения, которые описываются в Жилищном кодексе РФ (о них мы рассказывали выше).

  4. Имея на руках эскиз или проект квартиры (вам потребуется несколько экземпляров) и все вышеописанные документы, вам нужно обратиться в архитектурный отдел администрации.

    Вам выдадут бланки заявлений, которые нужно заполнить. Они вместе с документами отдаются регистратору для ознакомления. Может быть и такое, что от вас потребуют еще какие-либо документы (например, разрешение соседей). В том случае, если вы не знаете, что именно вам необходимо делать (эскиз или проект), то лучше уточнить этот момент у сотрудников жилищной инспекции.

  5. Рассмотрение вашего заявления будет происходить на протяжении одного месяца, после чего ваш эскиз (проект) утвердит комиссия либо нет.
  6. Если вы получили положительный ответ, то можете смело приступать к работе. Но помните, что успеть сделать все запланированное вы должны в течение 4 месяцев.
  7. По окончанию работ, необходимо заново пригласить сотрудников жилищной инспекции, которые осмотрят и утвердят проделанный ремонт.
  8. Если перепланировка была выполнена согласно проекту (эскизу), вам на руки выдадут уже готовый акт о проведенных работах.
  9. Теперь еще раз придите в БТИ и написать заявление по соответствующей форме на получение технического паспорта. Для этого вам нужно:
    • эскиз перепланировки или копию проекта;
    • разрешение на перепланировку от жилищной инспекции (копия);
    • акт о выполненных работах.
  10. Если во время ремонтных работ произошло изменение площадей жилых комнат, вам потребуется еще обратиться в УФРС и написать соответствующее заявление, чтобы получить новое свидетельство о регистрации права и тех. паспорт.

На этом можно считать вашу перепланировку узаконенной.

Если у вас нет свободного времени, чтобы заниматься всем этим, или вы просто не уверенны в том, что сможете справиться сами, обратитесь к нашему юристу.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Пройти данную процедуру, не заплатив ни копейки, у вас не получится. Все равно необходимо оплатить:

  • услуги посреднических фирм, если вы пользовались ими;
  • получение технического и кадастрового паспортов (первый стоит 900 рублей, второй 500 рублей);
  • судебные издержки, если вам приходилось обращаться в суд, чтобы узаконить перепланировку;
  • подготовка проекта (от 2020 руб. и выше);
  • ремонт.

Цена перепланировки рассчитывается в индивидуальном порядке и во многом зависит от степени ее сложности. Если вы планируете обращаться в специализированные фирмы, чтобы оформить перепланировку, вам придется подготовить солидную сумму. Но при этом вы сможете сберечь свои нервы, потому что вам не придется бегать по инстанциям.

Ну а если вы будете следовать пошаговой инструкции, то вы сможете самостоятельно оформить вашу перепланировку и при этом заплатить небольшие деньги.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как узаконить перепланировку квартиры: порядок и документы» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Поделиться:

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

  • Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
  • Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
  • Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

  • увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
  • объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
  • снос несущих конструкций (стен и перегородок);
  • уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
  • перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
  • установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
  • увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

  • объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
  • санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
  • возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

  1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
  2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

  • написать заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
  • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
  • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
  • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
  • решения с заключением компетентных инстанций;
  • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

  • если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
  • в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

  • документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
  • документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
  • документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

  • что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
  • архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
  • что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

  • либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
  • либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: