Договор купли-продажи земельного участка: особенности и правила составления документа

Договор купли продажи земельного участка — особенности составления

Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).

Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).

Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

  • правоустанавливающие документы;
  • правоподтверждающие документы;
  • информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
  • кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

  • договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, приватизация и др.);
  • подтверждение наследования;
  • соответствующее судебное решение;
  • решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Правоустанавливающие документы на участок:

  • свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
  • выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

  • письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
  • согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
  • официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

  1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
  2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
  3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
  4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
  5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
  6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

  1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
  2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
  3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
  4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
  5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
  6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

  • заявление;
  • паспорта сторон сделки;
  • дкп в 3 экземплярах;
  • акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
  • согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
  • правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
  • доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

Образец

Договор купли продажи земельного участка — образец [sc name=»year» ]

По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).

Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).

При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).

Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).

Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.

Земельный
эксперт

35040

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2020 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2020 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Содержание договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка – это некая разновидность гражданско-правового договора продажи недвижимости, руководствуясь которым продавец должен передать в собственность покупателя уже сформированный, а также не ограниченный в обороте участок земли, целевое назначение и разрешенное использование какового предполагает осуществление на нем определенной деятельности, а покупатель, в свою очередь, должен вовремя предоставить оговоренную заранее плату и принять согласно передаточному акту данный земельный участок.

Договор считается возмездным, двусторонним, консенсуальным и может заключаться и между гражданами и (либо) юрлицами – при продаже участка земли, который находится в частной собственности, и между органом публичной власти (чаще всего – органом местного самоуправления) и гражданином (либо юрлицом).

Недействительные условия договора купли-продажи

Считаются недействительными такие условия договора купли-продажи участка земли, как:

  • Устанавливающие право продавца выкупить участок земли назад только по своему желанию.
  • Ограничивающие последующее распоряжение участком земли, в частности, ограничивающие ипотеку, передачу данного участка в аренду, осуществление прочих сделок с землей.
  • Ограничивающие ответственность продавца в том случае, если на участки земли предъявляются права третьими лицами.

Согласно договору купли-продажи участка земли допустимо отчуждать участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, относящихся к населенным пунктам. Допустимость продажи участков в составе земель промышленности (это категория земель особого назначения) или из категории земель особо охраняемых территорий, а также объектов имеет ограниченный характер, а из прочих категорий земель исключена абсолютно.

Обязательные пункты договора купли-продажи

В договоре купли-продажи участка земли (то есть в купчей) нужно обязательно указать следующее:

  • Наименование сторон, которые участвуют в данной сделке.
  • Адрес (то есть местоположение) участка земли, а также его категорию, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, объекты недвижимости, которые на нем размещены (если они присутствуют).
  • Ограничения и обременения.
  • Обязательства сторон, участвующих в сделке.
  • Общую площадь участка.
  • Стоимость участка земли (она определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона).

Классификация договоров купли-продажи

Касательно критерия обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения, а также разрешенного использования участка, подлежащего продаже, и руководствуясь субъектным составом правоотношений купли-продажи земельных участков допустимо провести такую классификацию подобных договоров:

  1. Купли-продажи участков земли между гражданами и (либо) юрлицами, которые принадлежат им на праве частной собственности и предназначены строго для индивидуального жилищного, либо гаражного строительства, а также для ведения собственного подсобного либо дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также участков земли, запятых строительством капитального характера. В таком случае применяются общие правила купли-продажи, которые указаны в ГК РФ, а также в статье 37 ЗК РФ. Универсальным для абсолютно всех типов целевого назначения, а также земельных категорий считается конструкция выкупа участка земли для муниципальных либо государственных потребностей.
  2. Купли-продажи гражданами, а также юрлицами земельных участков сельхоз назначения. Данный случай попадает под действие Закона касательно оборота земель. Особыми здесь считаются субъектный состав (в частности, преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого земельного участка), а также сама процедура купли-продажи, наличие минимальных размеров конкретного участка сельхоз назначения, который обязан находиться в собственности одного индивида.
  3. Купли-продажи участков земли в населенных пунктах под объектами, подвергшимися приватизации, а также на проведенных торгах под строительство из состава муниципальных либо государственных земель.
  4. Важное место согласно данной классификации отведено договорам купли-продажи имущественных комплексов (в частности, предприятий), в состав которых входят участки земли.

Договор купли-продажи участка земли – это разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества, определенный седьмым параграфом тридцатой главы ГК РФ. Это допускает утверждать то, что существуют и общие требования к заключению такого договора, и особые условия и ограничения, которые вытекают из факта признания участка земли составной частью окружающей среды.

В перечне общих требований к договору по поводу купли-продажи участка земли, приведенных в ГК РФ, выделяют требования к определенной форме договора, к порядку, по которому он заключается, к государственной регистрации, списку важных условий договора и т.д. ЗК РФ, а также земельное законодательство уточняют эти нормы введением категории кадастрового учета участков земли, в результате которого им присваивают индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя участка требовать от его продавца сведений касательно обременений участка земли, а также ограничений его использования; установлением недействительных условий договора по поводу купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту первому статьи 549 ГК РФ по договору по поводу купли-продажи продавец должен передать в собственность покупателя участок земли. Договор по поводу купли-продажи земельного участка заключается строго в письменной форме с помощью составления одного документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение данной формы договора ведет к его недействительности. Стоит знать, что статья 550 ГК РФ не предполагает обязательного нотариального заверения такого договора, оставляя данный вопрос на усмотрение заинтересованных сторон, в отличие от ГК РСФСР 2020 года, в котором говорилось об обязательном нотариальном сопровождении формы сделок касательно недвижимости.

Переход права собственности на конкретную недвижимость согласно договору по поводу купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Важным приложением к документам, нужным для государственной регистрации прав на участок земли, считается его кадастровый паспорт. Отказ в государственной регистрации прав или уклонение определенного органа от гос. регистрации может обжаловаться в суде либо арбитражном суде заинтересованной стороной либо судебным приставом-исполнителем. При уклонении какой-либо стороны договора от гос. регистрации прав переход права собственности подлежит регистрации на основании судебного решения, которое выносится по требованию другой стороны, а в ситуациях, которые предусмотрены актуальными законами РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, понесенные из-за приостановления государственной регистрации прав, ложатся на уклоняющееся лицо.

Актуальное законодательство строго определяет важные условия договора по поводу купли-продажи участка земли. В их перечне ГК РФ подчеркивает предмет договора, то есть информацию, дающую возможность точно установить недвижимое имущество – участок земли, подлежащий передаче покупателю согласно договору, а также стоимость данного участка.

Стоимость участка может устанавливаться по согласию сторон либо по итогам проведенного аукциона либо конкурса. Если в договоре нет данных о стоимости, он считается не заключенным. Стоимость участка земли в договоре может определяться в виде общей суммы за весь участок или же за единицу измерения (к примеру, сотка, квадратный метр, гектар и проч.). В том случае, если стоимость участка земли в договоре установлена на единицу площади либо прочего показателя ее размера, общая сумма, подлежащая уплате, рассчитывается исходя из реального размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стоимость участка способна определяться сторонами по среднерыночной для конкретной местности или с помощью обращения к профессиональному оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Помимо этого, в силу третьего пункта статьи 66 ЗК РФ в ситуациях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая цена участка устанавливается равной его актуальной рыночной стоимости. Так как функция ведения государственного кадастра недвижимости (и, в частности, проведения кадастровой оценки земельных участков) возлагается на Росреестр, то именно с помощью обращения в этот орган с заявлением заинтересованные стороны могут определить размер рыночной цены участка земли.

Передача участка земли продавцом и принятие покупателем происходят согласно подписываемому обеими сторонами передаточному акту либо прочему документу о передаче. Если прочее не предусматривается законодательно или согласно договору, обязательство продавца передать участок покупателю считается исполненным уже после вручения данного имущества покупателю, а также подписания заинтересованными лицами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче участка на условиях, которые предусмотрены договором, считается отказом конкретно продавца от исполнения им обязанности передать участок, а покупателя, соответственно, его принять. Принятие покупателем участка, не соответствующего условиям, прописанным в договоре, в том числе и в ситуации, когда таковое несоответствие оговаривается в документе о передаче недвижимости, не считается основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В роли основной конкретизации общих положений ГК РФ касательно купли-продажи недвижимых объектов выступают нормы ЗК РФ, которые определяют, что непосредственным объектом купли-продажи способны быть исключительно земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Нужность этой нормы состоит в том, что невозможно передать согласно договору индивидуально неопределенную вещь. Этот вывод можно сделать из статьи 554 ГК РФ, по которой в договоре продажи недвижимости необходимо указывать точные данные, дающие возможность конкретно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю согласно договору, в том числе и информацию, определяющую расположение недвижимости на определенном участке земли или в составе иного недвижимого имущества. Без этой информации в договоре условие касательно недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Вывод касательно того, что объектом купли-продажи способны выступать исключительно участки земли, прошедшие кадастровый учет, подтвержден и материалами судебной практики. Например, постановлением главы администрации одного из населенных пунктов России от 31 декабря 2020 года некий участок общей площадью 7,42 га, который занимают административные здания, складские помещения, а также хозяйственные постройки, был предоставлен в совместное пользование нескольким предприятиям. Позднее данный участок был предоставлен этим юрлицам в бессрочное (то есть постоянное) пользование с присвоением ему собственного кадастрового номера.

В соответствии с дальнейшим распоряжением Департамента недвижимости администрации данного населенного пункта от 2 октября 2020 года, был утвержден проект границ этого участка в качестве неделимого и единого. Объекты недвижимости, которые принадлежали истцу (то есть одному из предприятий) на праве собственности, располагаются на данном участке. Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика (а это Департамент недвижимости) подготовить и затем направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, которые располагаются под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции признал за истцом полное право требовать передачу именно ему в собственность части участка земли общей площадью 7,42 га с определенным кадастровым номером.

В этой ситуации суд не дал своей оценки имеющемуся в материалах данного дела письму Главомскархитектуры от 28 января 2020 года об отказе осуществлять межевание территории из-за того, что это способно привести к нарушению прав собственников строений, зданий, сооружений, которые располагаются на этом участке земли. В судебном порядке отказ проводить межевание земли не оспаривался, хоть требование о понуждении к заключению договоров могло осуществляться исключительно после раздела земельного участка общей площадью 7,42 га. Отдельные кадастровые планы участков земли, которые располагаются под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на правах собственности, в деле не указаны. При этом в соответствии с первым пунктом статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи способны быть исключительно участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. Получается, что оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами правовых норм, и из-за этого подлежат отмене (согласно первому пункту статьи 304 АПК РФ).

Во время заключения договора по поводу купли-продажи продавец должен предоставить покупателю имеющиеся у него достоверные данные об обременениях участка земли и ограничения касательно его использования (к примеру, данные о сервитутах, о расположении участка в охранной заповедной зоне либо другой особо охраняемой природной зоне и проч.).

Чаще всего на практике встречаются проблемы касательно предоставления органом публичной власти индивиду либо юрлицу под строительство участка земли, который не способен использоваться для этого из-за особенностей качественного состояния (например, грунтовых вод и проч.), или предоставления земельного участка, на котором располагаются (или через который идут) системы инженерно-технического обеспечения (например, газовый провод, ЛЭП и проч.), что способно помешать его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию.

В ситуации предоставления продавцом заранее неправдивых данных касательно участка земли покупатель может требовать снизить покупную стоимость либо просто разорвать договор по поводу купли-продажи участка земли, а также потребовать возмещения понесенных убытков. Эти нормы заметно затрудняют положение покупателя по сравнению с регулированием, которое предусмотрено в подобных ситуациях ГК РФ. Согласно статье 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в ситуации предъявления прав на имущество третьими лицами, а также статье 475 ГК РФ, которая определяет последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо неправдивого характера предоставляемых продавцом данных в качестве основания ответственности продавца.

Помимо этого, рассмотрение второго пункта статьи 37 ЗК РФ дает возможность говорить о том, что предусмотренные ею правила только повторяют нормы ГК РФ. К примеру, право покупателя в качестве собственника на последующее распоряжение участком земли, осуществление с ним сделок предусмотрено в некоторых нормах ГК РФ, а второй пункт статьи 9 ГК РФ фактически устраняет потребность в установлении особых запретов на введение ограничений прав субъектов. Не способны продавцы участков земли и ограничивать собственную ответственность в случае предъявления прав на участки земли третьими лицами.

Обеими сторонами договора по поводу купли-продажи – как покупателем, так и продавцом, — могут выступать любые участники гражданского оборота (это физлица, юрлица, органы государственной власти, органы местного самоуправления). Но возможность их участия в правоотношениях купли-продажи участков земли может ограничиваться и природой непосредственно договора, и спецификой правового положения субъекта (то есть объемом правоспособности, характером вещных прав на конкретное имущество и проч.). Так, законом установлен перечень ограничений, которые вытекают из особой правоспособности муниципальных и государственных учреждений, а также отдельных прочих категорий юрлиц, которые не являются собственниками участков земли. Из-за этого федеральное казенное предприятие может продать, получив согласие владельца, объект капитального строительства, который находится у него на реальном праве оперативного управления, но не вправе продать участок земли под подобным объектом, который находится у него на правах бессрочного (то есть постоянного) пользования.

Есть некоторые процедурные ограничения, которые связаны с осуществлением значительных сделок. К примеру, согласно содержанию статьи 78 ФЗ № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 2020 года значительной признается сделка либо ряд взаимосвязанных сделок, которые сопряжены с покупкой, отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или только косвенно имущества, цена которого равняется более чем двадцати пяти процентам и выше балансовой стоимости активов общества, определенной по информации из его бухгалтерской отчетности на крайнюю отчетную дату, кроме сделок, совершаемых во время обычной хоз. деятельности общества, а также сделок, которые связаны с размещением с помощью подписки обычных акций общества, сделок, которые связаны с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обычные акции общества. Уставом могут устанавливаться и прочие ситуации, во время которых на осуществляемые обществом сделки распространяется порядок одобрения значительных сделок. Значительная сделка обязана одобряться советом директоров (то есть наблюдательным советом) данного общества либо общим собранием акционеров.

Затруднение порядка осуществления сделки купли продажи земельных участков по земельному праву способно произойти при нужности изменения категории земель либо получения нотариально заверенного согласия кого-либо из супругов для осуществления иным супругом сделки по распоряжению с недвижимостью.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: