Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка

Объекты недвижимости оцениваются не только по рыночной стоимости, но и по государственной. Для земельного участка она необходима, чтобы определить стоимость в зависимости от целевого назначения использования.

Государственная оценка имеет второе название – кадастровая. Она необходима для формирования единой базы используемых земель, на основании которой формируется налоговое обложение.

Кроме того, кадастровая стоимость дает представление о распределении земли, количестве приватизированных участков, возможности предоставления участков под строительство.

Кадастровая стоимость играет большую роль и для самих владельцев участка. Она помогает им определить примерную стоимость своего надела. Этот показатель важен при сделках купли-продажи.

Нормативы и основания, по которым определяется кадастровая стоимость, устанавливаются земельным кодексом. Делается такая оценка раз в пять лет, а ее результаты хранятся в Росреестре. Каждый желающий может узнать ее.

Кто контролирует показатели

Оценка земельного надела производится по решению органов государственной власти, муниципалитета или в случаях, которые прописаны в законах.

Установить стоимость по кадастру имеют право:

  • оценщики, имеющие соответствующие лицензии;
  • государственные служащие, в чьи должностные обязанности входит установление коэффициентов и показателей;
  • органы государственной власти, занимающиеся земельными вопросами.

Для выбора конкретного исполнителя по оказанию услуг оценочных работ проводится конкурс. На участие в нем могут подавать заявки только организации, у которых есть право заключать такие договора.

Деятельность оценщиков регулируется федеральным законодательством. Они должны оказывать услуги в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, их деятельность регулируется актами и положениями уполномоченных органов.

Важные параметры

Определение стоимости земельного участка определяется по определенному алгоритму. Кадастровая оценка производится только для зарегистрированных объектов.

Сделки с недвижимым имуществом, при которых объект не поставлен на кадастровый учет и не получивший оценку, будут признаны недействительными.

Основные положения процедуры

Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.

Регулярная переоценка стоимости связана с тем, что в течение пяти лет могут произойти изменения. Например, участок в этот период был изменен, а, следовательно, изменилась и его стоимость. Существенно влияет на кадастровую стоимость наличие инфраструктуры недалеко от участка.

Если проведение оценки необходимо в связи с развитием инфраструктуры, ее можно провести через три года. Но ранее трех лет оценочные работы проводить нельзя.

Доступная методика и порядок оценки

Существует три метода определения кадастровой стоимости:

Затратный Это определение себестоимости объекта.
Сравнительный Он проводится на основании сравнения стоимости аналогичного участка.
Доходный Основывается на уже имеющейся информации о получаемых с участка доходах.

На основе всех факторов, влияющих на оценку земли, выводится удельный показатель кадастровой стоимости на квадратный метр земли. Если участок принадлежит к нескольким категориям, при расчете упор будет делаться на ту категории, при которой стоимость получится максимальной.

После того как будет получен удельный показатель, его умножают на площадь. Полученная цифра означает кадастровую стоимость объекта. Чаще всего при определении кадастровой стоимости используется сравнительный метод.

Важным моментом является то, что если на участок определена рыночная стоимость, то кадастровая не должна быть выше нее.

Формула и документация

Способ расчета кадастровой стоимости объекта очень сложен. Произвести его могут только инженеры-оценщики.

Чтобы получить средний показатель величин по региону, сопоставляют два показателя: среднюю стоимость земельных наделов и площадь земель региона.

Последующие расчеты выполняются с помощью коэффициентов и формул.

Расчет кадастровой стоимости производят по специальной формуле:

Р = S*(pn * pc)* К

Формула расшифровывается следующим образом:

S Площадь земельного надела.
Pn Функция, основанная на особенностях инфраструктуры поселения.
Pc Показатель параметров сделки.
К Переходный коэффициент.

Чтобы применить формулу, можно взять необходимые данные на сайте Росреестра. Вся информация находится в свободном доступе, ее можно узнать по адресу или номеру объекта.

Прежде чем подсчитать стоимость по кадастру отдельного участка, необходимо собрать все сведения, содержащиеся в межевом деле и кадастровом паспорте.

Кроме того, необходимо получить градостроительную выписку с указанием инфраструктуры и выписку с указанием зон застройки в межевом проекте.

От чего зависит кадастровая стоимость и доля земельного участка

При расчете кадастровой стоимости принимаются во внимание множество факторов, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка. Прежде всего стоимость будет зависеть от месторасположения участка. Находится он в городском центре или в близлежащих поселках.

Например, так варьируется стоимость участков по направлениям в Московской области:

Район расположения Расстояние от московской кольцевой в км Наименование шоссе Населенный пункт Стоимость одной сотки в тысячах рублей
Восток менее 15 Егорьевское Марусин сад 286
менее 50 Носовихинское Прилесье 99
менее 90 Носовихинское Парк Назарьино 45
Юг менее 15 шоссе Каширское Ирининское Лайф 360
менее 50 Каширское Ульянкины горки 225
менее 90 Каширское Лапинские дачи 21
более 90 Каширское Эко-Дачи 21
Запад менее 15 Минское Лесной ручей 4 1500
Киевское Лесная Слобода 813
менее 50 Рублево-Успенское Звенигородский Лес 410
менее 90 Минское Ruza Resort 58
более 90 Минское Прибрежный 20

Кадастровая стоимость зависит не только от направления местоположения.

К остальным факторам относится:

  • категория земель и вид их использования;
  • площадь надела;
  • средняя стоимость недвижимости в регионе;
  • наличие инфраструктуры.

Все эти факторы учитывает кадастровый инженер, которого назначает Росреестр.

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2020 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

  1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
  2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
  3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
  4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
  5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
  6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Случаи изменения или повышения цен

Стоимость по кадастру можно изменить в следующих ситуациях: если у участка меняются основные характеристики, например, размер, границы, площадь, разрешение на использование земли, а также если в документах будут обнаружены ошибки, которые стали причиной повышения стоимости по кадастру.

Если изменения касаются варианта смены характеристик, в Росреестр необходимо подать заявление с необходимым пакетом документов. К ним относится межевой план, право собственности на участок, документ, являющийся подтверждением решения земельного спора.

Ошибки в документах можно оспорить через суд. Необходимо добиваться снижения кадастровой стоимости, так как от нее зависит налог на недвижимое имущество. При завышенном размере выше становится арендная плата. Уменьшение размера принесет существенную экономию владельцу участка.

Чаще всего встречаются следующие случаи завышения:

  • Происходит завышение удельного показателя. Это может произойти при наличии ошибки в документации. Для исправления ошибки можно обратиться с службу кадастрового учета.
  • Если кадастровая стоимость намного превышает рыночную, необходимо обращаться к независимым экспертам для установления рыночной стоимости. На основе полученных сведений можно обратиться в суд и добиваться снижения стоимости по кадастру.

Если кадастровая стоимость определялась после 22 июля 2020 года, то добиться снижения можно, не обращаясь в суд. Для этого необходимо подать заявление в специализированную комиссию.

Обратиться нужно не позднее полугода после внесения стоимости в реестр. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца.

Оспаривание и прочие проблемы

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышенная, он может ее оспорить. В 2020 году в судебной практике существуют обращения как о завышенной, так и о заниженной стоимости по кадастру.

Для того чтобы стоимость была изменена, необходимо предоставить веские основания. Заявитель должен предоставить факты внесения неверных сведений в документы, изменение характеристик, из чего состоит кадастровая стоимость земельного участка.

Заявитель может обратиться в суд, если в течение пяти лет произошло значительное ухудшение состояния участка. В качестве доказательства необходимо будет предоставить результаты независимой экспертизы.

Пользователям земельных участков нужно помнить, что кадастровая стоимость объекта меняется каждые пять лет. В связи с этим необходимо регулярно проверять данные по кадастру.

Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2020 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость. Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки. Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

  • для сделок купли-продажи участка;
  • для расчёта налога на землю за период;
  • для определения арендной платы.

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

  1. От категории земли.
  2. От развитости инфраструктуры.
  3. От удалённости относительно населённых центров.
  4. От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

  • территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
  • садоводство;
  • собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.

Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

  1. Назначение использования.
  2. Экономическое развитие земли.
  3. Специфика территории.
  4. Локальный фактор.
  5. Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Рекомендуем ознакомиться:

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 2020 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

  1. Составляется подробное техническое задание.
  2. Анализируется рыночные факторы.
  3. Определяются факторы для ценообразования.
  4. Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
  5. Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
  6. Высчитывается результат КС.
  7. Формируется рапорт об итогах исследования.
  8. Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
  9. Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2020 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2020 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

  • правоустанавливающий документ;
  • итоги землемерия (межевания);
  • паспорт собственника;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 2020 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях. Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде. Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

  1. Несогласие с результатом оценки.
  2. Кадастровая стоимость выше рыночной.
  3. Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
  4. Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Обратиться с заявлением в Росреестр.
  2. Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

  • заявление;
  • выписка с Росреестра о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

  1. Нет одного из документов.
  2. Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
  3. Неправильное оформление.
  4. Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

  • постановление о решении комиссии;
  • заключение независимых экспертов;
  • подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
  • если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов. В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил. Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

  1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
  2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
  3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
  4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
  5. Проводит собственные расчёты.
  6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
  7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.

Кадастровая стоимость земельного участка

Реализация земельных участков в РФ осуществляется в пределах цен, зафиксированных при соблюдении определенных процедур. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 3 предусматривает наличие у надела нескольких категорий стоимости, вычисленной по государственным стандартам.

Зачастую оборот земель производится по стоимости, продиктованной конкурентным рынком или исчисленной уполномоченной государственной организацией.

Что такое кадастровая стоимость

Наиболее частое применение в земельном обороте имеют рыночная и кадастровая стоимости наделов. Совершение правоустанавливающих процедур, проведение сделок по отчуждению собственности, установление налога происходит посредством корреляции двух величин.

Ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет, что рыночная стоимость складывается под воздействием конкуренции и спроса. В условиях проведения честной сделки данный вид стоимости отражает реальную цену участка.

В свою очередь, кадастровая стоимость объекта определяется государственными органами путем проведения оценочных мероприятий. Порядок организации действий уполномоченного органа регулируется положениями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с опорой на методические указания Минэкономразвития в приказе от 07.06.2016 № 358.

Зачем нужна кадастровая стоимость

Кодифицированный закон о земле в РФ в ч. 1 ст. 65 констатирует возмездное пользование почвами государства. Арендатор вносит плату в соответствии с действующими ставками налогообложения, детальная регламентация которых внесена в главу 31 Налогового кодекса РФ.

Законодатель предусматривает следующие ситуации, в которых требуется информация о стоимости участка, установленной кадастровой палатой:

  • регулирование земельного налогообложения;
  • оформление покупки или продажи имущества;
  • судебное разбирательство по вопросу раздела имущества;
  • разрешение проблем наследования;
  • установление кредитных обязательств.

Кадастровая стоимость земель не имеет универсальных значений на территории России, в каждом регионе на уровне муниципалитетов определяются средние значения для участков разных категорий. Условно одинаковые по площади участки соседей СНТ облагаются разным налогом.

Внимание! Если обнаружено завышение кадастровой стоимости земельного участка, ее можно оспорить в порядке судопроизводства.

Стоимость земельного надела, установленная кадастром, не является величиной постоянной. Пересмотр ценовых показателей производится раз в 5 лет.

Как узнать кадастровую стоимость

Получить информацию о кадастровой стоимости, воспользовавшись следующими вариантами личного обращения:

  • в МФЦ;
  • в Росреестр;
  • в местную кадастровую палату.

Срок предоставления сведений будет соотноситься с объемом запрашиваемых данных.

Какими сервисами можно воспользоваться, не выходя из дома

Справку, в которой указана кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру, собственник земли или арендатор может заказать через интернет. Удаленный доступ предоставляет такие возможности при пользовании следующими сервисами:

  • заказ справки на информационном портале https://rosreestr.ru/site/;
  • онлайн-справочник объектов недвижимости в РФ;
  • публичная кадастровая карта;
  • ресурс со сведениями из ЕГРН https://kadastrru.info/EGRN;
  • приложение «Kadastr.RU»

Предоставление информации происходит мгновенно по кадастровому номеру недвижимого объекта.

Необходимый пакет документов при обращении лично

Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:

  • паспорт гражданина;
  • форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
  • чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
  • доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.

Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.

Стоимость услуги и способы оплаты

Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.

Платной будет форма выписки, излагающая сведения о собственниках угодий.

Срок предоставления информации

Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.

Каким образом можно снизить стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:

  • в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
  • в районном суде.

Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.

Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.

Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:

  • заполненную заявительную форму;
  • свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • экспертное заключение оценщика.

К сведению. Подробную информацию о том, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка на досудебной стадии и в порядке искового производства самостоятельно, предоставляет региональная кадастровая палата.

Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.

По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.

Переоценка стоимости земельного участка

В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:

  • существенное завышение значений;
  • неоправданное занижение показателя;
  • ошибки при проведении расчетов.

Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.

Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.

В каких случаях могут отказать в выдаче информации

Собственник или арендатор участка получит отказ в предоставлении сведений из ЕГРН в следующих случаях:

  • отсутствие информации относительно объекта недвижимости;
  • кадастровое дело на землю не заводилось;
  • неинформативное содержания запроса;
  • невозможность идентифицировать земельный объект;
  • отсутствие сведений о законном владельце недвижимого имущества.

Оформление отказа на предоставление информации производится на бланке кадастровой палаты. Решение уполномоченного органа подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков происходит в судах общей юрисдикции в порядке искового производства. Перечень документов идентичен тому, что подается в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости земли.

Пример. Торопцева О.К. обратилась в суд Пензенской области с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. По мнению истца, произошло нарушение ее гражданских прав налогоплательщика из-за неверно начисленного налога на землю. Торопцева О.К. в иске к органам власти указала, что кадастровая стоимость земельного участка (свыше 4 млн. рублей) завышена в сравнении с ее рыночным уровнем. Независимый оценщик составил экспертное заключение о стоимости земельного участка в размере 2 735 990 рублей в условиях рынка.

Суд воспринял мнение специалиста как истинное. Было принято решение об изменении суммы кадастровой стоимости земельного участка, произошло ее выравнивание с рыночной стоимостью, определенной экспертом-оценщиком.

От чего зависит кадастровая стоимость земли?

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Каждый владелец участка должен знать его кадастровую стоимость. На порядок расчёта данной величины влияют различные факторы.

В отдельных ситуациях она может быть уменьшена или увеличена. Добиться этого реально как мирным путём, так и через суд.

Что влияет на кадастровую стоимость земли?

С недавних пор земельный налог рассчитывается исходя из размеров кадастровой, а не инвентаризационной стоимости конкретного участка.

Кроме этого, данная величина важна при определении арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости, для отчуждения земли и по многим другим причинам.

Под стоимостью участка по кадастру понимается особая расчётная величина, определённая квалифицированными инженерами в ходе соответствующей проверки и осуществления кадастровых работ, зафиксированная в единой базе данных ЕГРН.

Чтобы узнать её размер, владелец территории должен обратиться в Росреестр и заказать проведение государственной оценки.

Ниже перечислено, от чего зависит кадастровая стоимость земли:

  • территориального расположения объекта;
  • категории земли и вида её разрешённого использования;
  • площади надела;
  • среднего уровня цен на недвижимость в конкретном районе;
  • развитости инфраструктуры.

К примеру, стоимость земли в сельской местности зависит от удалённости объекта от столицы области, наличия либо отсутствия на территории инженерных сетей и коммуникаций (газа, отопления, водопровода и т. д.), численности населённого пункта и многих других факторов.

Все эти сведения учитывает кадастровый инженер, назначенный Росреестром для проведения соответствующей оценки земли с целью выявления её стоимости.

Не меньшее значение может иметь подход к расчёту данной величины. На практике кадастровая стоимость приравнивается к рыночной, если она была известна в момент фиксации данной информации Росреестром.

Можно ли как-то снизить кадастровую стоимость земли?

Закон допускает возможность снижения или увеличения стоимости определённой территории по кадастру, однако для этого у владельца объекта должны иметься весомые аргументы.

Основания, благодаря которым гражданин способен изменить стоимость участка:

  • использование в момент оценки объекта некорректных или неверных сведений;
  • изменение категории или вида использования участка (к примеру, с земли сельхозназначения в землю поселений);
  • возможность приравнивания данной величины к рыночной стоимости (если она была определена на момент осуществления оценки);
  • объединение смежных участков или разделение одной земли на несколько.

Изменение кадастровой стоимости земли необходимо, если у её хозяина имеются основания полагать, что при первичной оценке инженер случайно завысил цену.

Кроме этого, смена категории или вида использования земель подразумевает наличие новой информации, влияющей на расчёт данной величины.

Для уменьшения стоимости территории по кадастру заинтересованное лицо должно обратиться в Росреестр или непосредственно в суд. Специалисты рекомендуют первый вариант разрешения спора.

Кто вправе обращаться в уполномоченные инстанции?

Подать соответствующее заявление в отделение Росреестра или иск в суд способен:

  • сам хозяин;
  • арендатор;
  • их законный представитель.

Для обращения в уполномоченную инстанцию владельцу потребуется предоставить собственный паспорт и правоустанавливающие бумаги на участок.

Если с этой целью в Росреестр или суд документы направляются законным представителем, лицу нужно будет иметь при себе удостоверение личности и доверенность, заверенную в нотариальной конторе.

Арендатор также может обратиться в государственные инстанции для изменения стоимости территории, однако для этого у него на руках должно быть разрешение хозяина объекта, оформленное в письменном виде, и договор аренды.

Изменение величины через Росреестр

В данном случае заинтересованное лицо подготавливает определённый комплект документации и обращается в ТО Росреестра по месту нахождения земли.

Рассмотрением подобных вопросов занимается специально созданная комиссия. Пересмотреть стоимость участка можно в течение 5 лет с момента проведения последней оценки.

В отделение предъявляются:

  • заявление (бланк может быть выдан сотрудником);
  • выписка из ЕГРН, включающая в себя сведения о кадастровой стоимости объекта;
  • копии бумаг, способных обосновать причину обращения в госорган (например, удостоверяющие факт обнаружения ошибки в документах, используемых при оценке земли, или подтверждающие изменение категории территории);
  • ксерокопии правоустанавливающих документов.

Если гражданин желает изменить кадастровую стоимость участка в соответствии с его рыночной ценой, для пересмотра результатов оценки комиссии необходим отчёт об определении рыночной стоимости объекта.

Заявитель вправе принять участие в рассмотрении уполномоченной комиссией оставленного запроса. Сроки для принятия заключения по делу составляют не дольше месяца.

В случае вынесения положительного решения комиссия самостоятельно уведомляет Росреестр о необходимости изменения сведений в базе данных ЕГРН в течение 5 дней.

Изменение величины через судебную инстанцию

Если комиссия отказала заявителю в рассмотрении заявки или приняла отрицательное заключение по делу, гражданин вправе обратиться в суд с административным иском.

Закон не запрещает заинтересованному лицу сразу подать исковое заявление непосредственно в судебную инстанцию (в этом случае текст документа будет несколько отличаться).

Типовой иск содержит следующую информацию:

  • название суда, уполномоченного заниматься рассмотрением подобных споров;
  • паспортные данные заявителя;
  • наименование и адрес ответчика (то есть ТО Росреестра или специально созданной комиссии);
  • суть обращения (например, нарушение прав предоставлением отказа в переоценке);
  • аргументирование позиции истца;
  • перечень документов, приобщаемых к иску (если гражданин обращался в комиссию, необходимо дополнить иск принятым ею решением по делу);
  • дату и место оформления обращения.

Подача иска в суд сопровождается необходимостью уплаты пошлины, величина которой, согласно 7 пункту 1 части 333.19 статьи НК РФ, составляет всего 300 рублей.

Если причиной обращения в госорган является оспаривание заключения комиссии, рассмотрение данного вопроса занимает не дольше месяца. В других случаях судебное разбирательство может длиться около 60 дней.

При удовлетворении требований истца изменения в Росреестр вносятся автоматически в сроки, указанные в судебном постановлении.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Подробно рассказываем что такое кадастровая стоимость земельного участка!

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Видео ниже, которое записал Михаил – главный редактор нашего портала, ответит на все ваши вопросы!

Кадастровая стоимость земельного участка это один из существенных показателей объекта недвижимости, в том числе и земельного надела. Выступает в роли единицы экономического учёта земель в массиве и определяется на основании положений Федерального закона № 135-ФЗ, вступившего в юридическую силу 29.07.98 г., который регулирует правила оценки земель наряду со статьёй 66 ЗК РФ.

Итак, что такое кадастровая стоимость земли? Это публичный эквивалент его стоимости для вычисления различных платежей, к примеру, стоимости земельного налога.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка?

Главный фактор, который определяет кадастровую стоимость ЗУ – это удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На основании удельной стоимости рассчитывается кадастровая стоимость надела, с учётом общей площади участка.

При проведении расчётов берутся во внимание соответствующие показатели, в числе которых:

  1. категория земель;
  2. обеспечение массива инфраструктурой;
  3. приближенность к центру или удалённость от него;
  4. место расположения и категория населённого пункта.

Перечисленные параметры определяются при оценке квартала в процентном соотношении к определяемой сумме:

  1. При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
  2. При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Данный вид оценки земель вносится в записи учёта Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и применяется:

  1. при начислении имущественного налога, например с продажи ЗУ;
  2. при начислении земельного налога.

Обозначенные формы налогообложения применимы к физическим и юридическим лицам – собственникам ЗУ или титульным владельцам:

  • на правах постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненно наследуемого владения.

Кроме этого, данная форма цены участка является базовой и зачастую влияет на иные виды расчётов.

О том, как рассчитать кадастровую стоимость ЗУ читайте здесь.

Отличия от выкупной и рыночной

Различные формы оценки используются по назначению, соответственно той или иной юридической ситуации. Поэтому они отличаются по сумме и не могут заменять одна другую.

Выкупная стоимость может приравниваться к кадастровой. При расчёте льгот и субсидий, изменяется в сторону уменьшения, соразмерно проведённым расчётам. По преимуществу не превышает кадастровую, за исключением случаев использования при выкупе рыночной стоимости.

Рыночная стоимость, как правило, изменяется в сторону повышения. Обычно бывает приблизительно на 30% выше кадастровой. Здесь учитываются дополнительные параметры, существенно повышающие ценность участка при использовании.

Так же на её установление влияют тенденции рынка, то есть спрос и количество предложений на те или иные виды земель. Законы рынка и срочность продажи могут привести к уменьшению цены надела даже в сравнении с кадастровой стоимостью. Как правило, такие ситуации возникают при сбыте нерентабельных для использования участков.

На что влияет?

Теперь определимся на что влияет кадастровая стоимость земельного участка. Как указывалось, начисление земельного и имущественного налога производится от кадастровой стоимости ЗУ. Он начисляется в размере до 0,3% для земель:

  • Сельскохозяйственного назначения под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачи и сады.
  • Под использование для жилищного строительства для земель населённых пунктов.
  • Для развития инфраструктуры, организации деятельности жилищно-коммунального хозяйства и компаний, обслуживающих населённые пункты.

В остальных случаях начисленный налог может достигать 1,5% кадастровой стоимости, по усмотрению местной администрации. Что регламентировано положением статьи 394 НК РФ, оглашающей правила расчёта налоговой ставки.

Так же кадастровая стоимость принимается во внимание в качестве базовой суммы при начислении выкупной цены ЗУ или определении рыночной стоимости.

Акт определения

После проведения государственной ревизии земель, санкционированной местной администрацией и утверждённой на федеральном уровне, составляется акт определения кадастровой стоимости земельных участков. Он имеет юридическую силу документа муниципального органа власти.

Составляется в соответствии с предварительным приказом о проведении ревизии, с указанием перечня земельных массивов, подлежащих инвентаризации. Акт составляется уполномоченной ревизионной комиссией, утверждённой специальным приказом. К данным работам привлекаются лицензированные оценщики, в том числе – независимые. А так же уполномоченные должностные лица из административного аппарата, по преимуществу из землеустроительного департамента региона.

В сведениях отражены кадастровые кварталы земель и установленная стоимость, которая может повышаться или понижаться в сравнении с предыдущей оценкой, а так же – оставаться неизменной. Акт удостоверяется подписями лиц, участвующих в инвентаризации массива. Подписи расшифровываются указанием фамилии и должности участника ревизионных работ.

КАРТИНКИ КЛИКАБЕЛЬНЫ:

Пример пустого бланка

Пример заполненного бланка

Данный документ утверждается главой областной администрации региона, а его копия передаётся в уполномоченную структуру, курирующую деятельность региональной администрации регионального центра. Только после утверждения на федеральном уровне, результаты оценки, изложенные комиссионно актом, допускают внесения в сведения ГКН.

Сам документ можно скачать по ссылке. Таблица для заполнения будет на одной из последних страниц.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка

По завершении переоценки земельного массива, информация о результатах инвентаризации обнародуется на официальном сайте местной администрации, в доступной для граждан населённого пункта, форме.

Заинтересованные лица вправе узнать кадастровую стоимость и в случае несогласия подать официальный запрос с требованием разъяснения ситуации, к уполномоченной ревизионной комиссии. Для этого региональные власти предоставляют срок 6 месяцев, в течение которого могут изменяться условия внесения изменений в определение оценочной суммы земель, а так же рассматриваться заявки с соответствующими просьбами от граждан.

Соответственно, дата проведения ревизии и назначения вновь определённого варианта кадастровой стоимости ЗУ не одинаковы, между таковыми возникает промежуток в полгода. По истечении обозначенного срока результаты переоценки вступают в юридическую силу и изменению не подлежат.

Если вы хотите узнать кадастровую стоимость закажите бесплатно кадастровую выписку!

Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка?

Так как назначение обозначенной цены определяется проведением ревизии, периодичность изменения данных параметров ЗУ связано с инвентаризационной активностью администрации в пределах расположения того или иного массива.

По регламенту, такие работы требуется проводить на одном массиве земель:

  1. не реже, чем один раз в 5 лет;
  2. не чаще, чем один раз в 3,5 года.

Нарушение данного регламента ставит под сомнение результаты ревизии, если иное не предусмотрено специальным федеральным распоряжением.

В промежутках между переоценкой ЗУ кадастровую стоимость допустимо изменять в индивидуальном порядке, предусмотренном особыми ситуациями. В их число входят случаи обнаружения кадастровой ошибки по внесению корректной стоимости или ситуации, когда существенные свойства ЗУ изменяются в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф и т.п. Решение об изменении определённой комиссией суммы, в этих случаях принимается администрацией регионального отделения ГКН или судом.

Повышение кадастровой стоимости при переоценке влияет на сумму земельного и имущественного налогов, поэтому следует своевременно получать сведения об её изменении и принимать соответствующие меры. Конечно, перед этими процедурами нужно обязательно понимать что значит кадастровая стоимость земельного участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: